Untermieter dürfen sich höchstens 8 Wochen in einer Wohnung aufhalten. Danach muss der Vermieter informiert werden. Dies zeigt, dass Untervermietung nicht ohne Einschränkungen möglich ist.
Mieter können ihre Wohnung untervermieten, wenn sie die Mietvertragsbedingungen einhalten. Sie müssen auch die Einwilligung des Vermieters einholen (§§ 540, 553 BGB).
Die Zustimmung des Vermieters ist meist notwendig. Ohne sie hat der Mieter ein Sonderkündigungsrecht. Der Vermieter kann die Untervermietung unter bestimmten Umständen ablehnen.
Gründe dafür können wichtige Einwände gegen den Untermieter sein. Auch die gewerbliche Nutzung der Wohnung kann ein Grund sein. Mieter sollten die Vermieterbedingungen genau prüfen, um Streit zu vermeiden.
Wichtige Erkenntnisse
- Untermieter dürfen sich maximal 8 Wochen in einer Wohnung aufhalten, bevor der Vermieter informiert werden muss.
- Die Einwilligung des Vermieters ist in den meisten Fällen erforderlich.
- Der Vermieter kann die Untervermietung unter bestimmten Bedingungen verweigern.
- Mieter sollten die Vermieterbedingungen im Mietvertrag genau prüfen.
- Untermieteinnahmen bis zu 520 Euro jährlich sind steuerfrei.
Grundsätzliches zur Untervermietung
Mieter brauchen meist die Genehmigung des Vermieters zur Untervermietung. Das Landgericht Berlin entschied: Gemeinsame Mieter müssen zusammen über Untervermietung entscheiden. Etwa 55% der Mieter holen die Erlaubnis schriftlich ein.
Vertragliche Pflichten bei der Untervermietung
Der Hauptmieter haftet für Schäden bei genehmigter Untervermietung. Untermieter müssen sich polizeilich melden. Die Miete kann unter bestimmten Umständen erhöht werden.
Ein monatlicher Mietzuschlag von 5 bis 30 Euro ist möglich. Dies gilt, wenn der Betriebsaufwand für den Vermieter steigt.
| Art der Untervermietung | Erfordernis der Erlaubnis des Vermieters |
|---|---|
| Teilweise Untervermietung | ca. 80% der Fälle |
| Vollständige Untervermietung | ca. 90% der Fälle |
Wann der Vermieter nicht eingeschaltet werden muss
Bei kurzen, kostenlosen Besuchen von Verwandten oder Freunden ist keine Vermietergenehmigung nötig. Dies gilt für Aufenthalte bis zu sechs bis acht Wochen. Hier besteht keine vertragliche Beziehung zwischen Hauptmieter und Gast.
Etwa 30% der Mietverhältnisse können Probleme bei der Untervermietung aufweisen.
Untervermietung erfordert die Beachtung wichtiger Regeln. So vermeiden Sie Konflikte mit dem Vermieter. Achten Sie auf die Rechte und Pflichten aller Beteiligten.
Berechtigtes Interesse des Mieters an einer Untervermietung
Mieter haben oft gute Gründe, ihre Wohnung unterzuvermieten. Wirtschaftliche und persönliche Faktoren spielen dabei eine Rolle. Die Rechtsprechung sieht jedes nicht unerhebliche Interesse als berechtigt an.
Gründe für ein berechtigtes Interesse
Viele Gründe können ein berechtigtes Interesse an Untervermietung begründen. Dazu gehören:
- Verschlechterung des Einkommens des Mieters
- Notwendigkeit, einen Pflegebedürftigen unterzubringen
- Verkleinerung der Familie (z.B. durch Scheidung oder Tod)
- Versetzung an einen anderen Arbeitsort
- Aufnahme der Eltern in die Wohnung
- Einzug eines Partners (wozu der Mieter berechtigt ist)
- Auszug eines Mitbewohners
Jedes vernünftige Interesse an finanzieller Ersparnis durch Untervermietung ist anerkannt. Eine erhebliche finanzielle Einbuße liegt vor, wenn die Miete etwa ein Drittel des Einkommens ausmacht.
Die Abwesenheit aus familiären oder beruflichen Gründen gilt als berechtigtes Interesse. Zwei Mieten zu zahlen ist unzumutbar. Die anerkannte Abwesenheitsdauer liegt meist zwischen 1,5 und 3 Jahren.
Durchsetzen des berechtigten Interesses
Der Mieter muss dem Vermieter die Gründe für die Untervermietung darlegen. Bei unberechtigter Verweigerung schuldet der Vermieter Ersatz der entgangenen Untermiete.
| Beispiele für anerkannte Untervermietungsinteressen |
|---|
| Längerer Auslandsaufenthalt und teilweise Untervermietung zur Kostenersparnis |
| Reduzierung der Arbeitszeit und Kompensation durch Untervermietung |
| Gemeinsame Kindererziehung mit einem anderen Mieter |
| Finanzielle Schwierigkeiten durch Auflösung einer Wohngemeinschaft |
| Senkung der Wohnkosten durch Untervermietung |
| Auflösung einer quasi-ehelichen Partnerschaft |
| Kurzzeitige Unterbringung eines hilfsbedürftigen Verwandten |
| Älterer Mieter fürchtet Einsamkeit |
| Mieter möchte nach Auszug eines Mitbewohners nicht allein wohnen |
Erlaubnis des Vermieters zur Untervermietung
Eine Untervermietung erfordert normalerweise die Zustimmung des Vermieters. Ausnahmen gelten für Eltern, Kinder oder Gäste bis zu acht Wochen. Der Vermieter muss zustimmen, wenn der Mieter ein berechtigtes Interesse nach § 553 BGB hat.
Informationspflicht gegenüber dem Vermieter
Der Mieter muss dem Vermieter wichtige Details über die Untermieter mitteilen. Dazu gehören Anzahl, Dauer des Aufenthalts und Beruf. Auch der Grund für die Untervermietung muss offengelegt werden.
Diese Informationen ermöglichen dem Vermieter eine fundierte Entscheidung über die Zustimmung.
Laut Berliner Mieterverein ist in Städten mit knappem Wohnraum eine Zunahme von Wohnungen zu beobachten, die zur Untervermietung angeboten werden.
Wann der Vermieter die Untervermietung verbieten kann
Der Vermieter darf die Untervermietung bei drohender Überbelegung oder Einwänden gegen den Untermieter ablehnen. Die Nutzung als Ferienwohnung ist nicht automatisch erlaubt und kann zur Kündigung führen.
Ein BGH-Urteil vom 8.1.2014 (VIII ZR 210/13) bestätigt dies für tageweise Vermietungen.
| Situation | Erlaubnis zur Untervermietung |
|---|---|
| Überbelegung der Wohnung | Kann verweigert werden |
| Berechtigte Einwände gegen Untermieter | Kann verweigert werden |
| Tageweise Vermietung als Ferienwohnung | Nicht automatisch erlaubt |
| Berechtigtes Interesse des Mieters | Muss erteilt werden |
Unrechtmäßige Verweigerung der Untervermietung kann teuer werden. Ein Vermieter zahlte 7.475 Euro plus Zinsen an den Mieter (BGH, 11.06.2014).
Mieter sollten vor einer Untervermietung ohne Zustimmung rechtlichen Rat einholen. Die Entscheidungen hängen stark von individuellen Umständen ab.
Darf der Mieter untervermieten?
Mieter brauchen die Erlaubnis des Vermieters zur Untervermietung. Ohne Genehmigung droht die Kündigung des Mietvertrags. Das Landgericht Berlin bestätigte dies in einem Fall.
Bei Zustimmung zur Untervermietung kann der Vermieter die Miete erhöhen. Dies gilt besonders bei Inklusivmieten und steigenden Nebenkosten. Das Amtsgericht Hamburg erlaubt Mieterhöhungen bis zu 20%.
Der Untermietzuschlag beträgt meist zwischen fünf und 30 Euro monatlich. Lehnt der Mieter die Erhöhung ab, kann er fristverkürzt kündigen. Stimmt er nicht zu, muss der Vermieter die Untervermietung nicht genehmigen.
Bei der Untervermietung entstehen zwei separate Mietverträge: einer zwischen Vermieter und Hauptmieter sowie einer zwischen Hauptmieter und Untermieter. Der Hauptmieter haftet dabei allein gegenüber dem Vermieter und ist für die Interaktion mit dem Untermieter verantwortlich.
Die Gründe für eine Untervermietung sind wichtig. Finanzielle Engpässe gelten oft als berechtigtes Interesse. Dies gilt meist nur für einzelne Zimmer.
Die Untervermietung der ganzen Wohnung liegt im Ermessen des Vermieters. Er muss die vorgeschlagenen Untermieter genehmigen.
Mehrkosten durch den Untermieter zahlt der Hauptmieter. Der Untermieter kann nicht direkt an den Nebenkosten beteiligt werden. Er ist kein Vertragspartner des Vermieters.
Untervermietung von Einzimmerwohnungen seit 2023 erlaubt
Seit September 2023 dürfen auch Mieter von Einzimmerwohnungen Teile davon untervermieten. Der Bundesgerichtshof (BGH) erlaubte dies mit einem Urteil. Es gibt keinen Grund, diese Mieter weniger zu schützen als andere.
Der BGH bestätigte das Recht eines Berliner Mieters zur Teiluntervermietung. Er musste für fast sechs Monate ins Ausland ziehen. Das Amtsgericht lehnte die Klage zunächst ab.
Das Landgericht Berlin gab der Klage später statt. Es verurteilte den Vermieter, die Untervermietung zu gestatten.
Voraussetzungen für die Untervermietung einer Einzimmerwohnung
Der BGH stellte klar: Die Regelung zur Überlassung eines Wohnraumteils gilt auch für Einzimmerwohnungen. Nicht nur der vom Mieter behaltene Wohnraumteil zählt. Auch andere Umstände sind wichtig.
Dazu gehört die Verfügungsgewalt des Mieters über die Räume. Dies zeigt sich durch persönliche Gegenstände und einen Wohnungsschlüssel.
| Kriterium | Relevanz für Untervermietung |
|---|---|
| Persönliche Gegenstände des Mieters in der Wohnung | Zeigt Verfügungsgewalt des Mieters über die Räumlichkeiten |
| Bereiche zur alleinigen Nutzung durch den Mieter (z.B. Kommode, Schreibtisch, Abstellraum) | Verdeutlicht, dass der Mieter weiterhin wesentliche Teile des Wohnraums nutzt |
| Schlüssel zur Wohnung bleibt beim Mieter | Ermöglicht dem Mieter jederzeit Zugriff auf seine persönlichen Gegenstände |
Das Gesetz stellt keine genauen Anforderungen an den behaltenen Wohnraumteil. Dies gilt für alle Wohnungen, auch Einzimmerwohnungen.
Das Urteil des BGH schafft Klarheit darüber, dass auch Mieter von Einzimmerwohnungen unter bestimmten Voraussetzungen das Recht haben, Teile ihres Wohnraums unterzuvermieten. Entscheidend sind dabei die Beibehaltung der Verfügungsgewalt des Mieters über die Räumlichkeiten sowie ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung, wie etwa ein längerer Auslandsaufenthalt aus beruflichen Gründen.
Rechte und Pflichten bei der Untervermietung
Bei der Untervermietung haben Hauptmieter und Untermieter bestimmte Rechte und Pflichten. Beide sollten ihre Verantwortungen kennen, um Konflikte zu vermeiden. Ein gutes Mietverhältnis entsteht durch gegenseitiges Verständnis und Respekt.
Erstellen eines Untermietvertrags
Ein schriftlicher Untermietvertrag ist sehr wichtig. Er ähnelt einem normalen Mietvertrag und schützt beide Parteien. Klare Regeln helfen, spätere Streitigkeiten zu vermeiden.
Der Vertrag sollte wichtige Informationen enthalten. Dazu gehören Namen, Anschriften, und Details zur Untermiete.
- Namen und Anschriften von Hauptmieter und Untermieter
- Genaue Bezeichnung der untervermieteten Räume
- Beginn und Dauer des Untermietverhältnisses
- Höhe der Miete inklusive Nebenkosten
- Höhe und Zahlungsmodalitäten einer eventuellen Kaution
- Regelungen zu Schönheitsreparaturen und Instandhaltung
Betriebskostenabrechnung und Untermietzuschlag
Der Hauptmieter kann die Beteiligung an Betriebskosten vereinbaren. Er muss dann eine separate Abrechnung für den Untermieter erstellen. Dabei dürfen nur tatsächliche Kosten für die untervermieteten Räume berechnet werden.
Ein Untermietzuschlag von etwa 20 Prozent ist erlaubt. Dies hat der Bundesgerichtshof entschieden (BGH, Urteil vom 18.02.2015, Az. VIII ZR 186/14). Der Zuschlag deckt den Verwaltungsaufwand und das Risiko des Hauptmieters ab.
Meldepflicht des Untermieters
Der Untermieter muss sich innerhalb von zwei Wochen anmelden. Der Hauptmieter stellt dafür eine Vermieterbescheinigung aus. Diese enthält wichtige Informationen zur Untermiete.
- Namen und Anschrift des Hauptmieters
- Einzugsdatum des Untermieters
- Anschrift der Wohnung und der untervermieteten Räume
Eine verspätete Anmeldung kann zu einem Bußgeld führen. Der Hauptmieter sollte auf die rechtzeitige Anmeldung achten.
Untervermietung bietet Vorteile wie flexible Wohnraumnutzung und Mietkosteneinsparung. Sie bringt aber auch zusätzliche Pflichten für den Hauptmieter mit sich. Diese sollten sorgfältig beachtet werden.
Unerlaubte Untervermietung und ihre Folgen
Untervermietung ohne Erlaubnis ist illegal. Der Mieter verletzt seine Pflichten und riskiert ernste Folgen. Dies gilt auch bei überhöhter Miete oder Überbelegung.
Das BGB verlangt stets die Zustimmung des Vermieters zur Untervermietung. Dies gilt für die ganze Wohnung oder einzelne Zimmer. Der Vermieter darf die Erlaubnis nur mit berechtigtem Grund verweigern.
Kündigung durch den Vermieter bei unerlaubter Untervermietung
Unerlaubte Untervermietung ist ein schwerer Vertragsbruch. Der Vermieter darf laut § 543 BGB fristlos kündigen. Bei fortgesetzter illegaler Untervermietung droht eine Räumungsklage.
| Vertragsbruch | Mögliche Folgen |
|---|---|
| Unerlaubte Untervermietung | Fristlose Kündigung des Mietvertrags |
| Fortgesetzte illegale Untervermietung trotz Abmahnung | Räumungsklage durch den Vermieter |
| Überbelegung der Wohnung durch Untermieter | Klage auf Unterlassung der Überbelegung |
Mieter sollten niemals ohne Zustimmung untervermieten. Die Genehmigung ist meist unkompliziert und erfordert wenig Aufwand. Bei schweren Verstößen sollte der Vermieter zuerst eine schriftliche Abmahnung aussprechen.
Trotz möglicher Konsequenzen wie einer Räumungsklage oder einer Klage auf Unterlassung sollten Mieter stets die Erlaubnis des Vermieters einholen, bevor sie ihre Wohnung untervermieten.
Der Vermieter kann auch ordentlich kündigen. Die Frist beträgt drei bis neun Monate. Unerlaubte Untervermietung birgt finanzielle Risiken für den Hauptmieter.
Untermieter können Schadensersatz fordern, wenn sie nicht einziehen dürfen. Dies gilt auch bei vorzeitiger Räumung und daraus entstehenden Schäden.
Kündigung des Untermietvertrags
Für die Kündigung eines Untermietvertrags gelten bestimmte Regeln und Fristen. Diese hängen von der Art der Untervermietung ab. Auch spielt es eine Rolle, ob der Hauptmieter in der Wohnung lebt.
Ordentliche Kündigung des Untermietvertrags
Bei einer ordentlichen Kündigung müssen gesetzliche Fristen eingehalten werden. Für Untermieter beträgt diese meist drei Monate. Für Hauptmieter variieren die Fristen je nach Mietdauer.
Bei unbefristeten Verträgen liegen sie zwischen drei und neun Monaten. Für untervermietete unmöblierte Zimmer gilt eine sechsmonatige Frist. Dies trifft zu, wenn der Hauptmieter ebenfalls dort wohnt.
| Art der Untervermietung | Kündigungsfrist für Untermieter | Kündigungsfrist für Hauptmieter |
|---|---|---|
| Möblierte Zimmer | 2 Wochen (außer bei Familien: 3 Monate) | 2 Wochen (zum 15. oder Ende des Monats) |
| Unmöblierte Zimmer | 3 Monate | 6 Monate (bei Anwesenheit des Hauptmieters) |
| Gesamte Wohnung (unbefristet) | 3 Monate | 3-9 Monate (je nach Mietdauer) |
Außerordentliche Kündigung des Untermietvertrags
Eine fristlose Kündigung ist bei schwerwiegenden Gründen möglich. Dazu zählen erhebliche Vertragsverletzungen wie ausbleibende Mietzahlungen oder Beschädigungen. Auch der Untermieter kann fristlos kündigen, wenn der Hauptmieter seine Pflichten vernachlässigt.
Der Untermietvertrag bleibt bestehen, auch wenn der Hauptmietvertrag endet. Er muss separat gekündigt werden. Der Hauptmieter muss den Auszug durchsetzen, wenn der Untermieter nicht rechtzeitig geht.
Bei unerlaubter Untervermietung riskiert der Hauptmieter eine Kündigung durch den Vermieter. Dies kann ernsthafte Folgen haben.
Fazit
Untervermietung hat Vorteile für Mieter und Vermieter. Sie unterliegt aber gesetzlichen Regeln. Meist braucht der Mieter die Erlaubnis des Vermieters zur Untervermietung.
Der Vermieter darf nur aus triftigen Gründen ablehnen. Überbelegung oder unzumutbare Untermieter sind solche Gründe.
Der Hauptmieter wird durch Untervermietung selbst zum Vermieter. Er übernimmt damit neue Rechte und Pflichten. Es ist wichtig, die Bedingungen genau festzulegen.
Informieren Sie sich über Betriebskostenabrechnung und Untermietzuschlag. Auch die Meldepflicht des Untermieters ist zu beachten. Verstöße können zu rechtlichen Folgen führen.
Untervermietung ist eine gute Option in verschiedenen Lebenssituationen. Beachten Sie die geltenden Regeln. Bereiten Sie alles sorgfältig vor und kommunizieren Sie offen mit dem Vermieter.