Wie wird Hausgeld berechnet? Erklärung & Tipps

Wussten Sie, dass die jährlichen Gesamtkosten für das Hausgeld bei einem Gebäude mit 600 m² Wohnfläche bis zu 21.600 Euro betragen können? Das entspricht durchschnittlich 3 Euro pro Quadratmeter pro Monat. Doch wie genau setzt sich das Hausgeld zusammen und welche Faktoren beeinflussen die Höhe der monatlichen Eigentümerbeiträge in einer Wohnungseigentümergemeinschaft?

Das Hausgeld ist ein wichtiger Aspekt beim Kauf einer Eigentumswohnung, denn es deckt die laufenden Betriebskosten, Instandhaltungskosten und Verwaltungskosten des gemeinschaftlichen Eigentums. Die Höhe des Hausgelds kann je nach Standort, Gebäudeausstattung und Größe der Wohnung stark variieren, liegt aber meist zwischen 2 und 4 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche im Monat.

Der Hausverwalter erstellt jährlich einen Wirtschaftsplan, der die voraussichtlichen Ausgaben für die Wohnungseigentümergemeinschaft im kommenden Jahr auflistet. Dieser Plan wird in der Eigentümerversammlung diskutiert und beschlossen. Basierend auf dem verabschiedeten Wirtschaftsplan werden die Umlagen für jeden Eigentümer festgelegt, die sich in der Regel nach den Miteigentumsanteilen richten.

Interessenten sollten beim Kauf einer Eigentumswohnung unbedingt die Höhe des aktuellen Hausgelds, die Instandhaltungsrücklage sowie geplante Sanierungsmaßnahmen oder Sonderumlagen berücksichtigen. Denn diese Kosten können den monatlichen Finanzierungsaufwand deutlich erhöhen und sind langfristig ein wichtiger Faktor für die Rentabilität der Immobilieninvestition.

Was ist das Hausgeld?

Das Hausgeld ist ein monatlicher Vorschuss, den Wohnungseigentümer an den Verwalter ihrer Immobilie zahlen. Es dient zur Deckung der laufenden Kosten für den Betrieb, die Verwaltung und die Instandhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums im Gebäude oder in der Wohnanlage. Die Höhe des Hausgeldes wird einmal jährlich von den Eigentümern in einer gemeinsamen Versammlung beschlossen, bei der der Verwalter einen Wirtschaftsplan vorlegt.

Definition und Bedeutung des Hausgelds

Das Hausgeld ist eine regelmäßige Zahlung, die Wohnungseigentümer leisten, um die Kosten für das gemeinschaftliche Eigentum zu decken. Es wird pro Quadratmeter Wohnfläche berechnet und beträgt durchschnittlich rund 3 Euro. Die genaue Höhe hängt von verschiedenen Faktoren ab, wie dem Verbrauch, der Ausstattung des Gemeinschaftseigentums und den Verwaltungskosten. Das Hausgeld wird an den Hausverwalter gezahlt, der es auf einem WEG-Konto verwaltet.

Zu den typischen Kosten, die durch das Hausgeld abgedeckt werden, gehören die Instandhaltung der Gemeinschaftsflächen, die Gebäudeversicherung, Reinigung und die Bildung von Rücklagen für künftige Renovierungen oder Reparaturen. Die konkrete Zuordnung der Kosten, die das Hausgeld abdeckt, kann je nach Immobilie und den Vereinbarungen in der Gemeinschaftsordnung variieren.

Unterschied zwischen Hausgeld und Wohngeld

Hausgeld und Wohngeld werden oft synonym verwendet, sind aber nicht dasselbe. Im Gegensatz zum Hausgeld bei einer Eigentumswohnung bezeichnet das Wohngeld eine staatliche Sozialleistung zur Unterstützung einkommensschwacher Menschen mit einem Mietzuschuss. Das Wohngeld soll dazu beitragen, angemessenen und familiengerechten Wohnraum sicherzustellen und wird aus öffentlichen Mitteln finanziert.

Während das Hausgeld also von Wohnungseigentümern gezahlt wird, um die Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums zu decken, ist das Wohngeld eine Unterstützung für Mieter mit geringem Einkommen. Beide Begriffe beziehen sich auf Zahlungen im Zusammenhang mit Wohnraum, haben aber unterschiedliche Bedeutungen und Zielgruppen.

Bestandteile des Hausgelds

Das Hausgeld setzt sich aus verschiedenen Komponenten zusammen, die für den Betrieb und die Instandhaltung einer Eigentumswohnung notwendig sind. Im Durchschnitt liegt die Höhe des Hausgeldes zwischen 3 und 4,50 Euro pro Quadratmeter im Monat. Dabei hängt die genaue Höhe vom Zustand und Alter der Wohnanlage ab.

Betriebskosten

Ein wesentlicher Bestandteil des Hausgeldes sind die Betriebskosten. Dazu gehören unter anderem die Kosten für Abfallentsorgung, Wasser, Hausstrom, Heizung für Gemeinschaftsflächen, Gebäudereinigung und die Wohngebäudeversicherung. Diese Kosten werden auf alle Eigentümer:innen entsprechend ihrer Miteigentumsanteile umgelegt und können in der Regel auch auf Mieter:innen übertragen werden.

Verwaltungskosten

Die Verwaltungskosten decken die Aufwendungen für die professionelle Hausverwaltung ab. Diese kümmert sich um die Organisation und Durchführung von Eigentümerversammlungen, die Abrechnung des Hausgeldes und die Beauftragung von Handwerkern für Reparaturen und Instandhaltungsmaßnahmen. Die Verwaltungskosten sind nicht umlagefähig und müssen von den Eigentümer:innen selbst getragen werden.

Instandhaltungsrücklage

Die Instandhaltungsrücklage ist eine Reserve, die für größere Reparaturen und Renovierungen angespart wird. Gemäß der II. Berechnungsverordnung §28 gelten als angemessene Werte für die Instandhaltungsrücklage höchstens 7,10 Euro pro Quadratmeter für Wohnungen unter 22 Jahren, 9 Euro für Wohnungen ab 22 Jahren und 11,50 Euro für Wohnungen ab 32 Jahren. Die Höhe der Rücklage hängt ebenfalls vom Zustand und Alter der Immobilie ab.

Neben diesen Hauptkomponenten können auch weitere Kostenpunkte wie Hausmeister, Gartenpflege oder Aufzugwartung Teil des Hausgeldes sein. Eigentümer:innen sollten bei der Finanzierung ihrer Eigentumswohnung das Hausgeld stets mit einkalkulieren, da es die monatlichen Kosten deutlich erhöhen kann. Eine 70-Quadratmeter-Wohnung kann schnell ein Hausgeld von über 300 Euro pro Monat verursachen.

Ermittlung des Hausgelds

Die Höhe des monatlichen Hausgelds für eine Eigentumswohnung wird durch den Hausverwalter ermittelt. Dabei spielt der jährlich erstellte Wirtschaftsplan eine entscheidende Rolle. Im Wirtschaftsplan werden die voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben für das kommende Jahr zusammengestellt, wobei auch geplante Modernisierungen und Instandsetzungen berücksichtigt werden.

Der Hausverwalter präsentiert den Wirtschaftsplan auf der jährlichen Eigentümerversammlung. Dort stimmen die Wohnungseigentümer über den Plan ab und beschließen mit einfacher Mehrheit die Höhe des Hausgelds für das kommende Jahr. Wichtige Faktoren, die dabei eine Rolle spielen, sind unter anderem:

• Zustand und Alter des Gebäudes
• Geplante Modernisierungen und Instandsetzungen
• Höhe der Instandhaltungsrücklage
• Betriebskosten wie Hausmeister, Reinigung und Gartenpflege
• Versicherungen für das Gemeinschaftseigentum

Rolle des Hausverwalters bei der Berechnung

Der Hausverwalter trägt die Verantwortung für die korrekte Ermittlung des Hausgelds. Dazu gehört es, alle relevanten Kostenfaktoren zu berücksichtigen und eine möglichst genaue Prognose für das kommende Jahr zu erstellen. Hierbei greift der Verwalter auf Erfahrungswerte, aktuelle Preise und zu erwartende Entwicklungen zurück.

Wirtschaftsplan als Grundlage

Der vom Hausverwalter erstellte Wirtschaftsplan bildet die Basis für die Berechnung des Hausgelds. In diesem Plan werden alle voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben für das kommende Jahr detailliert aufgeführt. Dazu zählen beispielsweise:

• Betriebskosten wie Strom, Wasser, Heizung und Müllabfuhr
• Verwaltungskosten inklusive Vergütung des Hausverwalters
• Zuführungen zur Instandhaltungsrücklage
• Geplante Modernisierungen und Instandsetzungen

Abstimmung in der Eigentümerversammlung

Auf der jährlichen Eigentümerversammlung präsentiert der Hausverwalter den Wirtschaftsplan und erläutert die geplanten Maßnahmen sowie die daraus resultierende Höhe des Hausgelds. Die Wohnungseigentümer haben dann die Möglichkeit, Fragen zu stellen, Einwände zu erheben oder Änderungsvorschläge einzubringen. Anschließend wird über den Wirtschaftsplan abgestimmt. Bei einer einfachen Mehrheit gilt der Plan als angenommen und das Hausgeld für das kommende Jahr ist beschlossen.

Es ist wichtig zu beachten, dass zu niedrig angesetzte Hausgelder oder aufgeschobene Instandsetzungen langfristig zu höheren Kosten führen können. Daher sollten Eigentümer stets ein Interesse an einer soliden Finanzplanung und einem ausreichend dotierten Hausgeld haben.

Verteilung der Kosten auf die Wohnungseigentümer

Die Verteilung des Hausgeldes auf die einzelnen Wohnungseigentümer erfolgt in der Regel entsprechend ihrer Miteigentumsanteile, die in der Teilungserklärung festgelegt sind. Jeder Eigentümer trägt somit einen prozentualen Anteil an den Gesamtkosten, der seinem Anteil am Gemeinschaftseigentum entspricht. Dieser Verteilungsschlüssel gilt für die meisten Kostenpunkte des Hausgeldes, wie etwa die Verwaltungs- und Instandhaltungskosten.

Für bestimmte Verbrauchskosten, insbesondere die Heiz- und Warmwasserkosten, kommen jedoch häufig abweichende Verteilerschlüssel zum Einsatz. Hier gibt die Heizkostenverordnung vor, dass diese Kosten nach dem tatsächlichen Verbrauch der einzelnen Wohnungen abgerechnet werden müssen. Dazu werden spezielle Messgeräte wie Heizkostenverteiler oder Wärmemengenzähler eingesetzt, um den individuellen Verbrauch zu erfassen.

Unabhängig von der tatsächlichen Nutzung der Wohnung ist jeder Eigentümer verpflichtet, seinen Anteil am Hausgeld zu zahlen. Auch wenn eine Wohnung leer steht oder vermietet ist, entbindet dies den Eigentümer nicht von seiner Zahlungspflicht. Der Hausverwalter erstellt für jeden Eigentümer einen individuellen Wirtschaftsplan, aus dem die zu erwartenden Kosten und der daraus resultierende Hausgeldbeitrag hervorgehen.

Die durchschnittliche Höhe des Hausgeldes liegt derzeit bei circa 3,50 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche im Monat. Für eine 80-Quadratmeter-Wohnung ergäben sich demnach monatliche Kosten von rund 280 Euro. Allerdings kann dieser Wert je nach Alter und Zustand des Gebäudes, der Ausstattung und den geplanten Instandhaltungsmaßnahmen deutlich variieren.

Für Eigentümer, die ihre Wohnung vermieten, besteht die Möglichkeit, einen Teil der Hausgeldskosten auf die Mieter umzulegen. Die Betriebskostenverordnung regelt, welche Kosten als Betriebskosten gelten und somit umlagefähig sind. Dazu zählen unter anderem die Kosten für Heizung, Wasser, Abwasser, Müllabfuhr und Gebäudereinigung. Verwaltungs- und Instandhaltungskosten sowie die Zuführung zur Instandhaltungsrücklage müssen jedoch vom Vermieter selbst getragen werden.

Umlagefähige Kosten auf den Mieter

Vermieter haben die Möglichkeit, einen Teil der im Hausgeld enthaltenen Kosten auf ihre Mieter umzulegen. Diese sogenannten umlagefähigen Kosten sind gesetzlich in der Betriebskostenverordnung geregelt. Dazu zählen beispielsweise die Kosten für Gebäudereinigung, Aufzugskosten, Müllentsorgung, Gartenpflege oder Hausmeisterdienste. Verwaltungs- und Instandhaltungskosten hingegen sind nicht auf Mieter umlegbar und müssen vom Vermieter selbst getragen werden.

Betriebskostenverordnung als Grundlage

Die Betriebskostenverordnung bildet die rechtliche Basis für die Umlage von Betriebskosten auf Mieter. Sie definiert klar, welche Kostenarten umgelegt werden dürfen und welche nicht. Zu den umlagefähigen Kosten gehören laut Betriebskostenverordnung unter anderem:

• Wasserversorgung und Abwasserentsorgung
• Heizkosten bei Zentralheizung
• Straßenreinigung und Müllabfuhr
• Gartenpflege und Beleuchtung gemeinsamer Bereiche
• Schornsteinreinigung und Gebäudesicherheitsdienste
• Aufzugskosten und Gebäudereinigung

Vereinbarungen im Mietvertrag

Damit Vermieter die umlagefähigen Kosten tatsächlich auf ihre Mieter umlegen können, müssen entsprechende Vereinbarungen im Mietvertrag getroffen werden. Idealerweise sollte dabei derselbe Verteilerschlüssel wie in der Eigentümergemeinschaft verwendet werden, um Unklarheiten zu vermeiden. Im Mietvertrag sollten die umlagefähigen Kosten eindeutig aufgeführt und die Abrechnungsmodalitäten festgelegt sein.

Bei der jährlichen Betriebskostenabrechnung dürfen Vermieter dann nur die tatsächlich angefallenen umlagefähigen Kosten entsprechend dem vereinbarten Verteilerschlüssel auf ihre Mieter umlegen. Eine transparente Abrechnung mit Einsicht in die Belege ist dabei unerlässlich, um das Vertrauensverhältnis zwischen Mieter und Vermieter zu wahren und unnötige Streitigkeiten zu vermeiden.

Wirtschaftsplan vs. Jahresabrechnung

Der Wirtschaftsplan und die Jahresabrechnung sind zwei wesentliche Dokumente für die Berechnung und Verteilung des Hausgeldes. Während der Wirtschaftsplan die voraussichtlichen Kosten für das kommende Jahr enthält, stellt die Jahresabrechnung die tatsächlich angefallenen Kosten dar.

Voraussichtliche Kosten im Wirtschaftsplan

Der Wirtschaftsplan wird vom Hausverwalter erstellt und von der Eigentümerversammlung beschlossen. Er enthält eine Aufstellung aller erwarteten Ausgaben für das kommende Jahr, wie Betriebskosten, Verwaltungskosten und Zuführungen zur Instandhaltungsrücklage. Basierend auf diesen Schätzungen wird die Höhe des monatlichen Hausgeldes festgelegt.

Tatsächliche Kosten in der Jahresabrechnung

Die Jahresabrechnung wird vom Verwalter innerhalb von vier bis sechs Monaten nach Ablauf des Wirtschaftsjahres erstellt. Sie zeigt die tatsächlich angefallenen Kosten und vergleicht diese mit den geplanten Ausgaben aus dem Wirtschaftsplan. Liegt der tatsächliche Verbrauch höher als erwartet, müssen Eigentümer eine Nachzahlung leisten. Bei niedrigeren Kosten erhalten sie ein Guthaben.

Für Vermieter ist die Jahresabrechnung ebenfalls relevant, da sie als Grundlage für die Umlage der Betriebskosten auf die Mieter dient. Dabei dürfen jedoch nur die umlagefähigen Kosten berücksichtigt werden, die in der Betriebskostenverordnung festgelegt sind.

Tipps für Kapitalanleger

Für Kapitalanleger, die in eine Eigentumswohnung investieren möchten, ist es von größter Bedeutung, die finanziellen Aspekte gründlich zu prüfen. Eine sorgfältige Analyse der Jahresabrechnungen, Wirtschaftspläne und Protokolle der Eigentümerversammlungen kann wertvolle Einblicke in die zu erwartenden Kosten und die finanzielle Stabilität der Wohnanlage liefern.

Prüfung der letzten Jahresabrechnungen

Die Jahresabrechnungen der vergangenen Jahre geben Aufschluss über die tatsächlichen Ausgaben der Wohnanlage. Kapitalanleger sollten diese eingehend studieren, um ein Verständnis für die Höhe des Hausgelds und mögliche Schwankungen zu gewinnen. Besonderes Augenmerk sollte auf außergewöhnliche Kostenpositionen oder Nachzahlungen gelegt werden, die auf potenzielle Probleme hindeuten können.

Analyse der Wirtschaftspläne und Protokolle

Die Wirtschaftspläne enthalten die geplanten Einnahmen und Ausgaben für das kommende Jahr. Durch ihre Analyse können Kapitalanleger erkennen, ob die Eigentümergemeinschaft ausreichend Rücklagen für Instandhaltungen und Reparaturen bildet. Die Protokolle der Eigentümerversammlungen liefern zusätzliche Informationen über beschlossene Maßnahmen und die Stimmung innerhalb der Gemeinschaft.

Einschätzung zukünftiger Aufwendungen

Basierend auf den gewonnenen Erkenntnissen sollten Kapitalanleger eine Einschätzung der zukünftigen Aufwendungen vornehmen. Wurden notwendige Instandhaltungen in der Vergangenheit aufgeschoben, könnte dies zu höheren Kosten in der Zukunft führen. Eine professionelle Begutachtung des Gebäudezustands kann helfen, den Investitionsbedarf besser zu beurteilen und böse Überraschungen zu vermeiden.

Insgesamt ist eine gründliche Due Diligence unerlässlich, um die Rentabilität einer Kapitalanlage in eine Eigentumswohnung sicherzustellen. Durch die Prüfung der Jahresabrechnungen, Wirtschaftspläne und Protokolle können Investoren die finanziellen Risiken besser einschätzen und fundierte Entscheidungen treffen.

Wie wird Hausgeld berechnet?

Die Berechnung des Hausgelds für das Jahr 2024 erfolgt auf Basis einer detaillierten Haushaltskalkulation, die vom Hausverwalter erstellt wird. Hierbei werden alle zu erwartenden Ausgaben für die Immobilie berücksichtigt, um eine möglichst präzise Vorhersage der anfallenden Kosten zu treffen. Die Hausgeld Berechnung umfasst dabei verschiedene Kostenpunkte wie Betriebskosten, Verwaltungskosten und die Instandhaltungsrücklage.

Berechnungsgrundlagen für das Hausgeld in 2024

Für die Ermittlung des Hausgelds werden zunächst die voraussichtlichen Betriebskosten kalkuliert, zu denen unter anderem Heizung, Wasser, Strom, Müllabfuhr und Gebäudeversicherungen zählen. Anschließend werden die Verwaltungskosten, die für die professionelle Betreuung der Immobilie anfallen, in die Berechnung einbezogen. Ein weiterer wichtiger Faktor ist die Instandhaltungsrücklage, die für zukünftige Reparaturen und Sanierungsmaßnahmen gebildet wird. Zusätzlich können bei Bedarf Sonderbeiträge für größere Projekte, wie etwa eine Fassadenrenovierung, in die Haushaltskalkulation einfließen.

Beispielrechnung für eine Eigentumswohnung

Um die Betriebskostenverteilung auf die einzelnen Eigentümer vorzunehmen, wird die ermittelte Gesamtsumme des Hausgelds entsprechend der jeweiligen Miteigentumsanteile aufgeteilt. Für eine beispielhafte Eigentumswohnung mit einer Wohnfläche von 80 Quadratmetern und einem veranschlagten Hausgeld von 3 Euro pro Quadratmeter ergeben sich somit monatliche Zahlungen von 240 Euro. Diese setzen sich aus den anteiligen Betriebs- und Verwaltungskosten sowie der Zuführung zur Instandhaltungsrücklage zusammen. Etwaige Sonderbeiträge würden zusätzlich zu diesem Betrag hinzukommen.