Was bedeutet umlagefähiges Hausgeld? Erklärung

Überraschend, aber wahr: In einer Wohneigentumsgemeinschaft (WEG) können durchschnittlich rund 60% des Hausgeldes auf den Mieter umgelegt werden. Dieser beträchtliche Anteil an den Nebenkosten einer Immobilie wirft die Frage auf: Was genau versteht man unter umlagefähigem Hausgeld und wie erfolgt die Hausgeld-Berechnung im Jahr 2024?

Umlagefähiges Hausgeld umfasst jene Kosten, die laut gesetzlicher Regelungen in den §§ 556 f. BGB sowie §§ 1 f. BetrKV auf den Mieter übertragen werden dürfen. Dazu zählen beispielsweise Ausgaben für Wasserversorgung, Müllbeseitigung, Reinigung von Gemeinschaftsanlagen und Hausmeisterkosten. Nicht umlagefähig sind hingegen Posten wie Instandhaltung, Instandsetzung und Verwaltung.

Für eine korrekte Umlage des Hausgeldes auf den Mieter bedarf es entsprechender Vereinbarungen im Mietvertrag sowie eines passenden Verteilerschlüssels. Dieser sollte genau mit dem Schlüssel der WEG abgestimmt sein. Je nach individueller Situation der Eigentümergemeinschaft, etwa bei anstehenden Sanierungen, kann der umlagefähige Anteil variieren.

Was ist Hausgeld?

Das Hausgeld, auch als Wohngeld bezeichnet, ist eine monatliche Abschlagszahlung, die von den Miteigentümern einer Wohnungseigentumsgemeinschaft (WEG) geleistet wird. Diese regelmäßigen Beiträge dienen der Gemeinschaftsfinanzierung von notwendigen Aufwendungen für die Instandhaltung, Pflege und Bewirtschaftung des gemeinschaftlichen Eigentums.

Definition von Hausgeld

Das Hausgeld ist eine finanzielle Verpflichtung, die unabhängig von der persönlichen Nutzung der Wohnung oder des Gebäudes besteht. Die Höhe der monatlichen Abschlagszahlung wird von der Eigentümerversammlung festgelegt und orientiert sich am Wirtschaftsplan der Wohnungseigentumsgemeinschaft. Durch diese gemeinschaftliche Finanzierung wird eine professionelle Verwaltung des Eigentums ermöglicht und die laufenden Kosten für den Betrieb und die Pflege des Gemeinschaftseigentums gedeckt.

Zweck und Funktion des Hausgeldes

Das Hausgeld erfüllt mehrere wichtige Funktionen innerhalb einer Wohnungseigentumsgemeinschaft:

• Es dient der Finanzierung von Instandhaltungsmaßnahmen, Reparaturen, Versicherungen und Reinigungsarbeiten des Gemeinschaftseigentums.
• Ein Teil des Hausgeldes fließt in die Instandhaltungsrücklage, eine finanzielle Reserve für größere Reparaturen und Sanierungsmaßnahmen.
• Durch das Hausgeld wird eine geordnete und gepflegte Wohnanlage gewährleistet, was zur Werterhaltung der Immobilie beiträgt.
• Es schützt die Eigentümer vor unerwartet hohen Sonderumlagen, da die laufenden Kosten gleichmäßig auf alle Miteigentümer verteilt werden.

Insgesamt trägt das Hausgeld dazu bei, dass die Wohnungseigentumsgemeinschaft ihre Pflichten erfüllen und den Wert der Immobilie langfristig erhalten kann. Es ermöglicht eine faire Aufteilung der Kosten und sorgt für eine solide finanzielle Basis der Gemeinschaft.

Zusammensetzung des Hausgeldes

Das Hausgeld setzt sich aus verschiedenen Kostenarten zusammen, die je nach Wohnanlage variieren können. Dabei wird zwischen umlagefähigen und nicht umlagefähigen Kosten unterschieden. Im Durchschnitt liegt der Anteil der umlagefähigen Kosten bei etwa 60% des gesamten Hausgeldes.

Umlagefähige Kosten

Zu den umlagefähigen Kosten zählen vor allem die Betriebskosten, die für den laufenden Betrieb und die Instandhaltung der Immobilie anfallen. Dazu gehören beispielsweise:

• Heizkosten und Warmwasserkosten
• Kosten für den Hausmeister oder die Hausverwaltung
• Stromkosten für Gemeinschaftsanlagen wie Aufzüge oder Beleuchtung
• Kosten für Kabel-TV oder Gemeinschaftsantennen
• Beiträge zur Wohngebäudeversicherung
• Kosten für die Gartenpflege und den Winterdienst
• Reinigungskosten für Gemeinschaftsflächen
• Müllabfuhrgebühren und Straßenreinigung

Diese Kosten können von den Eigentümern auf die Mieter umgelegt werden, sofern dies im Mietvertrag vereinbart ist. Die Umlage erfolgt dabei nach einem festgelegten Verteilungsschlüssel, der sich meist an der Wohnfläche oder dem Miteigentumsanteil orientiert.

Nicht umlagefähige Kosten

Neben den umlagefähigen Kosten enthält das Hausgeld auch Positionen, die nicht auf die Mieter umgelegt werden können und somit allein von den Eigentümern zu tragen sind. Hierzu zählen insbesondere:

• Verwaltungskosten für die Organisation der Eigentümergemeinschaft
• Kontoführungsgebühren für das Gemeinschaftskonto
• Instandhaltungsrücklagen für zukünftige Reparaturen und Sanierungen
• Grundsteuer, die an die Kommune zu entrichten ist
• Individuelle Kosten der Eigentümer wie Strom, Heizung oder Internetanschluss für die eigene Wohnung

Der Anteil der nicht umlagefähigen Kosten am Hausgeld beträgt im Schnitt 40%. Je nach Alter und Zustand des Gebäudes sowie der Höhe der Instandhaltungsrücklagen kann dieser Wert jedoch deutlich variieren. Eine solide Rücklage ist wichtig, um kostspielige Sanierungen oder unvorhergesehene Reparaturen finanzieren zu können, ohne eine Sonderumlage beschließen zu müssen.

Umlagefähiges Hausgeld: Definition und Erklärung

Umlagefähiges Hausgeld bezeichnet den Anteil des Hausgeldes, der im Rahmen der jährlichen Nebenkostenabrechnung auf die Mieter einer Eigentumswohnung umgelegt werden kann. Diese Betriebskosten beinhalten Ausgaben für das gemeinschaftliche Eigentum, wie beispielsweise Wasser, Abfall, Heizung, Strom für Gemeinschaftsflächen, Hausmeisterservice, Aufzugswartung, Reinigung und Gartenpflege.

Damit ein Teil des Hausgeldes auf den Mieter umgelegt werden kann, muss dies im Mietvertrag vereinbart sein. Zudem muss der Verteilerschlüssel für die Umlage mit dem der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) übereinstimmen. Nicht umlagefähig sind hingegen Kosten für die Verwaltung der Eigentumswohnung, die Instandhaltungsrücklage sowie individuelle Kosten, die ausschließlich die jeweilige Wohnung betreffen.

Die umlagefähigen Betriebskosten werden anteilig nach der Wohnfläche oder einem anderen im Mietvertrag festgelegten Schlüssel auf die Mieter verteilt. Dabei dürfen nur die tatsächlich entstandenen Kosten berücksichtigt werden. Der Vermieter ist verpflichtet, die Nebenkostenabrechnung transparent und nachvollziehbar zu gestalten.

Für Eigentümer und Kapitalanleger ist es wichtig, die Zusammensetzung des Hausgeldes und den umlagefähigen Anteil genau zu prüfen. So lässt sich einschätzen, welche Kosten auf die Mieter umgelegt werden können und welche selbst getragen werden müssen. Eine sorgfältige Analyse der Hausgeldabrechnung ermöglicht eine realistische Kalkulation der Rendite einer Eigentumswohnung.

Welche Positionen des Hausgeldes sind umlagefähig?

Das Hausgeld setzt sich aus verschiedenen Kostenpositionen zusammen, von denen einige auf die Mieter umgelegt werden können. In der Regel sind circa 60% des Hausgeldes umlagefähig. Zu den umlagefähigen Positionen zählen insbesondere die Betriebskosten, Heizkosten und Stromkosten für Gemeinschaftseigentum, Hausmeisterkosten, Kabel-TV- oder Antennen-Kosten sowie Wohngebäudeversicherungsbeiträge.

Betriebskosten

Ein Großteil der umlagefähigen Positionen des Hausgeldes entfällt auf die Betriebskosten. Dazu gehören unter anderem:

• Kosten für Wasser und Abwasser
• Müllentsorgungsgebühren
• Reinigungskosten für Gemeinschaftsflächen wie Treppenhaus und Flure
• Gartenpflegekosten für gemeinschaftlich genutzte Außenanlagen

Diese Betriebskosten können auf die Mieter umgelegt werden, sofern dies im Mietvertrag vereinbart ist. Die Umlage erfolgt dabei nach dem gleichen Verteilerschlüssel wie in der Wohnungseigentümergemeinschaft, meist nach Miteigentumsanteilen oder Wohnfläche.

Heizkosten und Stromkosten für Gemeinschaftseigentum

Auch die Heizkosten und Stromkosten für das Gemeinschaftseigentum wie Treppenhäuser, Flure oder Außenanlagen sind umlagefähig. Dazu zählen Kosten für zentrale Heizungsanlagen, gewerbliche Wärmelieferung sowie die zentrale Warmwasserversorgung. Ebenso können Kosten für Reinigung und Wartung von Etagenheizungen und Warmwassergeräten auf die Mieter umgelegt werden. Die individuellen Heiz- und Stromkosten der Wohnung trägt der Mieter hingegen direkt.

Kosten für Hausmeister

Die Kosten für einen Hausmeister oder Facility Management-Dienst sind ebenfalls umlagefähig. Dies umfasst Lohn- und Gehaltskosten, Sozialabgaben und Versicherungsbeiträge sowie Aufwendungen für Arbeitsmittel, Reinigungsmaterial und -geräte sowie Dienstkleidung. Die Verteilung der Hausmeisterkosten erfolgt nach dem Schlüssel der Wohnungseigentümergemeinschaft auf die Eigentümer und entsprechend auf die Mieter.

Kabel-TV oder Antennen-Kosten

Sofern im Mietvertrag vereinbart, können auch die Kosten für den Betrieb einer Gemeinschafts-Antennenanlage oder eines Breitbandnetzes auf die Mieter umgelegt werden. Dazu gehören Kosten für Installation, Wartung und Reparatur der Anlage sowie laufende Teilnehmergebühren. Die Umlage richtet sich meist nach der Anzahl der Wohnungen oder Anschlüsse. Bei Nichtnutzung oder einem separaten Vertrag des Mieters entfällt die Umlagefähigkeit dieser Kabel-TV-Kosten.

Wohngebäudeversicherungsbeiträge

Schließlich sind auch die Beiträge zur Wohngebäudeversicherung umlagefähig. Dies umfasst die Gebäudeversicherung gegen Feuer-, Leitungswasser- und Sturmschäden sowie gegebenenfalls weitere Elementarschadenversicherungen. Auch die Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung kann auf die Mieter umgelegt werden. Die Verteilung erfolgt analog zum Schlüssel der Wohnungseigentümergemeinschaft, meist nach Miteigentumsanteilen oder Wohnfläche.

Nicht umlagefähige Positionen des Hausgeldes

Bei Eigentumswohnungen gibt es bestimmte Bestandteile des Hausgeldes, die nicht auf die Mieter umgelegt werden können. Diese nicht umlagefähigen Verwaltungskosten und Rücklagen für Instandhaltungsmaßnahmen müssen von den Vermietern als Eigentümer der Wohnung selbst getragen werden.

Verwaltungskosten

Die Kosten für die Verwaltung der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) zählen zu den nicht umlagefähigen Posten des Hausgeldes. Dazu gehören beispielsweise:

• Das Honorar des WEG-Verwalters
• Kontoführungsgebühren für das Hausgeldkonto
• Porto- und Telefonkosten des Verwalters
• Aufwendungen für die Organisation und Durchführung von Eigentümerversammlungen

Auch weitere Verwaltungskosten wie Rechtsberatung, Buchhaltung und Wirtschaftsprüfung der WEG sind vom Eigentümer zu tragen. Diese Ausgaben können jedoch steuerlich als Werbungskosten geltend gemacht werden.

Instandhaltungsrücklage

Die Zuführung zur nicht umlagefähigen Instandhaltungsrücklage ist ebenfalls allein Sache des Vermieters. Diese Rücklage dient dazu, finanzielle Mittel für zukünftige Reparaturen, Sanierungen und Modernisierungen am Gemeinschaftseigentum anzusparen. Die Höhe der Rücklage wird von der Eigentümerversammlung festgelegt und orientiert sich am Alter und Zustand des Gebäudes.

Neben der regelmäßigen Zuführung zur Instandhaltungsrücklage sind auch größere Erhaltungsaufwendungen und eventuelle Sonderumlagen nicht auf die Mieter umlegbar. Der Vermieter muss diese Kosten als Eigentümer der Wohnung selbst tragen.

Insgesamt sorgt der rechtliche Rahmen dafür, dass bestimmte Kostenbestandteile des Hausgeldes nicht auf den Mieter abgewälzt werden können. Verwaltungskosten und Rücklagen für Instandhaltungsmaßnahmen bleiben in der Verantwortung des Vermieters als Eigentümer der Immobilie.

Voraussetzungen für die Umlage des Hausgeldes auf Mieter

Damit Vermieter bestimmte Positionen des Hausgeldes auf ihre Mieter umlegen können, müssen einige wichtige Voraussetzungen erfüllt sein. Grundlage dafür ist eine wirksame Vereinbarung im Mietvertrag, die regelt, welche Betriebskosten der Mieter zu tragen hat. Dabei müssen die umzulegenden Kosten und der Verteilerschlüssel konkret benannt werden, um Transparenz und Nachvollziehbarkeit zu gewährleisten.

Der im Mietvertrag festgelegte Verteilerschlüssel sollte idealerweise dem der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) entsprechen. Nur so ist eine 1:1-Umlage der Kosten möglich, ohne dass der Vermieter auf einem Teil der Ausgaben sitzen bleibt. Kommt es zu Änderungen des Verteilerschlüssels durch die WEG, sollten diese auch an den Mieter weitergegeben werden können. Hierfür empfiehlt sich eine entsprechende Klausel in der Betriebskostenvereinbarung des Mietvertrags.

Die tatsächliche Umlage des Hausgeldes erfolgt schließlich durch die jährliche Nebenkostenabrechnung. Dabei werden die umlagefähigen Positionen des Hausgeldes gemäß dem Wirtschaftsplan auf die einzelnen Mietparteien verteilt. Um Diskussionen und Streitigkeiten zu vermeiden, ist es wichtig, dass der Vermieter die Abrechnung transparent und nachvollziehbar gestaltet und alle relevanten Belege beifügt.

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass eine rechtssichere Umlage des Hausgeldes auf Mieter nur möglich ist, wenn die Voraussetzungen stimmen. Dazu gehören eine eindeutige Regelung im Mietvertrag, ein passender Verteilerschlüssel sowie eine korrekte Nebenkostenabrechnung basierend auf dem aktuellen Wirtschaftsplan der Immobilie.

Berechnung des umlagefähigen Hausgeldes

Die Berechnung des umlagefähigen Hausgeldes erfolgt auf Basis des jährlichen Wirtschaftsplans, der von der Hausverwaltung erstellt und der Eigentümerversammlung zur Beschlussfassung vorgelegt wird. Dabei werden die Vorjahresabrechnungen sowie Kostenschätzungen für das laufende Jahr berücksichtigt, inklusive möglicher Preissteigerungen und der erforderlichen Zuführung zur Instandhaltungsrücklage.

Wirtschaftsplan und Eigentümerversammlung

Der von der Verwaltung erstellte Wirtschaftsplan bildet die Grundlage für die Hausgeld-Berechnung. Er enthält alle geplanten Einnahmen und Ausgaben der Wohnungseigentümergemeinschaft für das kommende Jahr. In der jährlichen Eigentümerversammlung wird über den Wirtschaftsplan abgestimmt, wobei eine einfache Mehrheit ausreicht, um die Höhe des Hausgeldes zu beschließen.

Nach Ablauf des Wirtschaftsjahres erstellt der Verwalter eine detaillierte Jahresabrechnung, in der die tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben gegenübergestellt werden. Etwaige Guthaben oder Nachzahlungen werden mit den einzelnen Eigentümern verrechnet und wirken sich auf die künftigen Hausgeld-Vorauszahlungen aus.

Verteilungsschlüssel für die Umlage

Der Verteilerschlüssel für die Umlage des Hausgeldes auf die einzelnen Eigentümer ist in der Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung festgelegt. Häufig erfolgt die Verteilung nach den Miteigentumsanteilen, die sich wiederum an der jeweiligen Wohnfläche orientieren. Alternativ können auch andere Maßstäbe wie die Anzahl der Personen, die Anzahl der Räume oder der individuelle Verbrauch herangezogen werden.

Sonderregelungen für einzelne Kostenpositionen sind ebenfalls möglich. So können beispielsweise die Heizkosten nach dem tatsächlichen Verbrauch auf die Eigentümer verteilt werden. Werden im Mietvertrag abweichende Verteilerschlüssel vereinbart, erschwert dies die Umlage und erfordert eine entsprechende Umrechnung durch die Verwaltung.

Insgesamt sollte das Hausgeld etwa 20 bis 30% höher ausfallen als die Betriebskosten, die der Mieter zu tragen hat. Im Durchschnitt beträgt das Hausgeld circa 3 € pro Quadratmeter Wohnfläche. Bei einer gut gepflegten Wohnanlage fallen tendenziell geringere Instandhaltungskosten an, während vernachlässigte Objekte in Zukunft mit höheren Reparaturkosten rechnen müssen.

Höhe des umlagefähigen Hausgeldes

Das umlagefähige Hausgeld pro Quadratmeter beträgt im Durchschnitt zwischen 3 und 4,50 Euro pro Monat. Die tatsächliche Höhe des umlagefähigen Hausgeldes hängt jedoch von verschiedenen Faktoren ab, wie dem Alter und Zustand der Immobilie, den anfallenden Betriebskosten sowie der Höhe der Instandhaltungsrücklage. Ein Hausgeld-Vergleich mit ähnlichen Objekten in der Umgebung kann Aufschluss darüber geben, ob die veranschlagten Kosten angemessen sind.

Der jährliche Wirtschaftsplan, der von der Hausverwaltung erstellt und von den Eigentümern genehmigt wird, legt die Höhe des Hausgeldes fest. Darin enthalten sind umlagefähige Kosten wie Betriebskosten, Heiz- und Stromkosten für Gemeinschaftseigentum sowie Kosten für Hausmeister. Nicht umlagefähige Kosten wie Verwaltungskosten und die Instandhaltungsrücklage sind ebenfalls Bestandteil des Hausgeldes, können jedoch nicht auf Mieter umgelegt werden.

Beim Kauf einer Eigentumswohnung sollten Interessenten die Höhe des umlagefähigen Hausgeldes und die Instandhaltungsrücklage genau prüfen, da diese Faktoren die Rendite bei Kapitalanlegern beeinflussen können. Eigennutzer haben die Möglichkeit, 20 Prozent der haushaltsnahen Dienstleistungen und Handwerkerrechnungen steuerlich abzusetzen, während Vermieter nicht umlagefähige Hausgeld-Kosten in ihrer Steuererklärung geltend machen können.