Darf der Mieter Besichtigungen verweigern?

Eine unberechtigte Verweigerung der Wohnungsbesichtigung kann zur fristlosen Kündigung führen. Dies entschied der BGH am 5.10.2010. Allerdings ist nicht jede Besichtigung rechtens.

Das Mietrecht regelt das Besichtigungsrecht nicht ausdrücklich. Es ergibt sich aus den §§ 535, 242, 241 Abs. 2 BGB. Ein sachlicher Grund muss vorliegen.

Ein allgemeines Besichtigungsrecht ohne Anlass gibt es nicht. Mieter sollten Besichtigungen nicht leichtfertig ablehnen. Gleichzeitig sollten sie ihre Rechte kennen.

Besichtigungstermine werden oft ein bis zwei Wochen vorher angekündigt. Bei dringenden Fällen kann die Frist 48 Stunden betragen. Ohne Zustimmung darf der Vermieter nicht eintreten.

Unbefugtes Betreten gilt als Hausfriedensbruch. Eine Besichtigung zum Verkauf darf maximal 45 Minuten dauern. Bei Mängeln oder Modernisierungen sind kürzere Fristen möglich.

Inhalt des Artikels

Wichtige Punkte

Vermieter benötigen einen sachlichen Grund für Wohnungsbesichtigungen
Allgemeines, anlassloses Besichtigungsrecht besteht nicht
Übliche Ankündigungsfrist: 1-2 Wochen, in dringenden Fällen 48 Stunden
Besichtigungsdauer für Verkauf: maximal 30-45 Minuten
Unberechtigte Verweigerung kann fristlose Kündigung rechtfertigen
Betreten ohne Zustimmung des Mieters ist Hausfriedensbruch
Bei Unklarheiten Rechtsberatung durch Mieterschutzverein oder Anwalt

Gründe für eine berechtigte Wohnungsbesichtigung durch den Vermieter

Vermieter dürfen Wohnungen aus verschiedenen Gründen besichtigen. Dabei müssen sie die Rechte der Mieter beachten. Eine rechtzeitige Ankündigung des Termins ist wichtig.

Verkauf der Wohnung oder des Hauses

Bei einem geplanten Verkauf darf der Vermieter die Immobilie Interessenten zeigen. Der Mieter muss diese Besichtigungen akzeptieren. Kündigungsfristen im Mietvertrag sind zu beachten.

Geplante Modernisierungen

Für Modernisierungen hat der Vermieter ein Besichtigungsrecht. Er kann so den Zustand erfassen und Renovierungen planen. Der Termin sollte rechtzeitig angekündigt werden.

Neuvermietung der Immobilie

Bei einer Neuvermietung möchte der Vermieter oft den Zustand prüfen. Er kann Mängel feststellen und nötige Reparaturen planen. Auch mögliche Renovierungen können so geplant werden.

Besichtigungsgrund	Rechte des Vermieters	Pflichten des Mieters
Verkauf der Immobilie	Besichtigung mit Kaufinteressenten	Duldung der Besichtigung
Geplante Modernisierung	Zustandserfassung für Renovierungsplanung	Ermöglichung des Zugangs
Neuvermietung	Überprüfung auf Mängel und Schäden	Kooperation bei Besichtigungsterminen

Besichtigungen können auch bei gemeldeten Mängeln erfolgen. Ebenso bei Verdacht auf Vernachlässigung der Wohnung. Eine rechtzeitige Ankündigung ist stets wichtig.

Ankündigung des Besichtigungstermins durch den Vermieter

Vermieter müssen Wohnungsbesichtigungen rechtzeitig ankündigen. Die übliche Mindestvorlaufzeit beträgt 48 Stunden. Für eine gute Vorbereitung sollten 5-7 Werktage eingeplant werden.

Bei dringenden Fällen wie Reparaturen kann die Frist kürzer sein. Der Vermieter muss Termine schriftlich mitteilen und Wahlmöglichkeiten anbieten. Die Ankündigung sollte Zweck, Teilnehmer und Dauer der Besichtigung enthalten.

Gerichte geben Hinweise zur Angemessenheit von Besichtigungen. Das Landgericht Frankfurt erlaubt drei monatliche Termine von 30-45 Minuten zwischen 19-20 Uhr. Das Amtsgericht Hamburg sieht einen Termin pro Monat als angemessen an.

Ankündigungsfrist	Häufigkeit	Dauer	Uhrzeit
Mindestens 48 Stunden	1-3 mal pro Monat	30-45 Minuten	19-20 Uhr

Mietvertragsklauseln, die jederzeit Besichtigungen erlauben, sind unwirksam. Sie verletzen das Recht des Mieters auf ungestörte Wohnungsnutzung. Der Vermieter darf die Wohnung nicht eigenmächtig betreten.

Gute Kommunikation und faire Fristen fördern die Zusammenarbeit zwischen Mieter und Vermieter. So lassen sich Konflikte vermeiden und ein harmonisches Mietverhältnis gestalten.

Besichtigung der Wohnung ohne Zustimmung des Mieters

Der Mieter hat das Hausrecht in seiner Wohnung. Er entscheidet, wer sie betreten darf. Der Vermieter hat ein Besichtigungsrecht, muss aber die Mieterrechte beachten.

Besichtigt der Vermieter ohne Zustimmung, begeht er Hausfriedensbruch. Dies verletzt die Privatsphäre des Mieters. Unangemeldete Besichtigungen muss der Mieter nicht dulden, trotz anderer Vereinbarungen.

Hausfriedensbruch durch unerlaubte Besichtigung

Ein nachweisbarer Hausfriedensbruch hat rechtliche Folgen für den Vermieter. Er macht sich strafbar und riskiert eine Anzeige. Hausfriedensbruch liegt vor, wenn der Vermieter ohne Erlaubnis die Wohnung betritt.

Mögliche Strafen für den Vermieter

Bei Verurteilung drohen dem Vermieter empfindliche Strafen. Das Strafgesetzbuch sieht bis zu einem Jahr Haft oder eine Geldstrafe vor. In schweren Fällen können die Strafen noch höher ausfallen.

Vermieter sollten das Mietrecht beachten und Mieterrechte respektieren. Eine Besichtigung erfordert Ankündigung und Zustimmung des Mieters. Der Mieter darf den Termin verschieben, wenn er verhindert ist.

Zugänglichkeit der Wohnräume bei einer Besichtigung

Bei Wohnungsbesichtigungen müssen alle wichtigen Räume zugänglich sein. Das gilt für Vermieter und Interessenten. Bei Neuvermietung oder Verkauf sollten alle Zimmer besichtigt werden können.

Eine aufgeräumte Wohnung ist zwar schön, aber nicht Pflicht. Bei Schadensbegutachtungen reicht es, wenn betroffene Räume zugänglich sind. Mieter sollten Hindernisse oder Stolperfallen entfernen.

Der Vermieter darf nötige Personen mitbringen. Dazu gehören Kaufinteressenten, Makler oder Handwerker. Diese dürfen die Wohnung auch ohne Vermieter besichtigen. Voraussetzung: Der Besuch wurde angekündigt oder eine Originalvollmacht liegt vor.

Der Vermieter darf zur Besichtigung Personen mitbringen, die für den jeweiligen Zweck erforderlich sind, wie beispielsweise Kaufinteressenten, Makler oder Handwerker. Diese Personen dürfen die Wohnung auch ohne den Vermieter besichtigen, sofern der Besuch vorher angekündigt wurde oder sie eine Originalvollmacht vorweisen können.

Besichtigungen sollten sich auf nötige Bereiche beschränken. So werden Störungen vermieden und die Privatsphäre geschützt. Ein Blick in Schränke oder persönliche Sachen ist nicht erlaubt.

Alle relevanten Räume sollten bei Wohnungsbesichtigungen zugänglich sein
Eine aufgeräumte Wohnung ist nicht zwingend erforderlich
Bei Begutachtung von Schäden genügt der Zugang zu den betroffenen Räumen
Vermieter darf notwendige Personen zur Besichtigung mitbringen
Besichtigungen sollten sich auf notwendige Bereiche beschränken

Dauer einer Wohnungsbesichtigung durch den Vermieter

Eine Wohnungsbesichtigung durch den Vermieter dauert meist etwa 20 Minuten. Die Länge kann je nach Grund und Umfang variieren. Statistiken zeigen, dass 75% der Mieter jährlich mindestens eine Besichtigung erleben.

Angemessene Besichtigungsdauer je nach Grund

Bei Verkauf oder Neuvermietung sollte die Besichtigung 30 bis 45 Minuten nicht überschreiten. Für Mängel oder Modernisierungen reicht oft weniger Zeit.

Besichtigungsgrund	Angemessene Dauer
Verkauf der Immobilie	30 bis 45 Minuten
Neuvermietung	30 bis 45 Minuten
Mängel oder Modernisierung	Oft kürzer als 30 Minuten

Gerichte halten ein- bis zweimal wöchentlich für zwei bis drei Stunden für angemessen. Manche akzeptieren sogar nur 24 Stunden Vorankündigung.

Bei Kaufinteressenten darf der Eigentümer dreimal monatlich nach drei Tagen Ankündigung besichtigen. Dies gilt werktags zwischen 19 und 20 Uhr für maximal 45 Minuten.

Übliche Besichtigungszeiten sind werktags von 10 bis 13 Uhr und 16 bis 18 Uhr. Sonn- und Feiertage sind Ausnahmen. Klare Regeln mit dem Vermieter beugen Konflikten vor.

Beauftragung Dritter mit der Wohnungsbesichtigung durch den Vermieter

Vermieter dürfen Dritte mit der Besichtigung ihrer vermieteten Immobilie beauftragen. Dies ist nützlich, wenn sie selbst verhindert sind. Gründe können ein entfernter Wohnort oder der Bedarf an professioneller Hilfe sein.

Immobilienmakler oder Handwerker als beauftragte Dritte

Meist beauftragt der Vermieter Immobilienmakler oder Handwerker für die Besichtigung. Diese brauchen eine Originalvollmacht oder vorherige Ankündigung des Vermieters. Eine Fotokopie der Vollmacht reicht nicht aus.

Mieter haben das Recht, bei der Besichtigung anwesend zu sein. Der Vermieter muss den Termin rechtzeitig ankündigen. Mieter sollten die Möglichkeit haben, dabei zu sein.

Vermieter haben in der Regel das Recht, Dritte wie Immobilienmakler oder Handwerker mit der Besichtigung zu beauftragen.

Der Vermieter sollte den Mieter über den Beauftragten informieren. Er sollte auch dessen Kontaktdaten mitteilen. So kann der Mieter die Identität des Beauftragten überprüfen.

Beauftragte Dritte	Voraussetzungen für Besichtigung
Immobilienmakler	Originalvollmacht des Vermieters oder vorherige Ankündigung durch Vermieter
Handwerker	Originalvollmacht des Vermieters oder vorherige Ankündigung durch Vermieter

Vermieter dürfen also Dritte mit der Besichtigung beauftragen. Mieter sollten auf eine Originalvollmacht oder Ankündigung achten. So bleiben ihre Rechte als Mieter geschützt.

Darf der Mieter die Besichtigungen verweigern?

Mieter haben das Recht auf ungestörtes Wohnen. Doch manchmal möchte der Vermieter die Wohnung besichtigen. Wann dürfen Mieter dies ablehnen, ohne negative Folgen zu befürchten?

Verweigerung bei spontanen Besichtigungen ohne triftigen Grund

Mieter dürfen spontane Besichtigungen ohne Vorankündigung ablehnen. Ausnahmen sind Notfälle wie Wasserrohrbrüche, die schnelles Handeln erfordern. Sonst muss der Vermieter die Besichtigung rechtzeitig ankündigen und begründen.

Verweigerung bei unangemessen häufigen Besichtigungen

Zu häufige Besichtigungen können Mieter ablehnen. Mehrere Besuche pro Woche oder Monat sind meist unangemessen. Eine Balance zwischen Vermieter- und Mieterinteressen ist wichtig.

Laut Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) kann eine grundlose Verweigerung einer Besichtigung nach vorheriger Abmahnung zur fristlosen Kündigung führen (BGH, ZMR 2011, 366; IMR 2015, 312).

Verweigerung bei Besichtigungen zu unangemessenen Zeiten

Besichtigungen sollten tagsüber während üblicher Geschäftszeiten stattfinden. Mieter können nächtliche oder Feiertagsbesuche ablehnen. Bei Krankheit oder besonderen Umständen dürfen Mieter eine Verschiebung verlangen.

Besichtigungen müssen sachbezogen und angemessen sein. Bei einem Mangel in einem Zimmer dürfen andere Räume nicht betreten werden. Mieter sollten ihre Rechte kennen und offen kommunizieren.

Konsequenzen für Mieter bei Verweigerung einer berechtigten Besichtigung

Mieter, die berechtigte Besichtigungen verweigern, riskieren rechtliche Folgen. Der Vermieter kann eine Duldungsklage einreichen oder den Mietvertrag kündigen. In manchen Fällen drohen sogar strafrechtliche Konsequenzen.

Das Betretungsrecht des Vermieters ist zeitlich begrenzt. Es gilt meist ein- bis zweimal alle ein bis zwei Jahre. Gründe sind zum Beispiel Messeinrichtungen ablesen oder Schönheitsreparaturen kontrollieren.

Verweigert der Mieter den Zutritt, muss der Vermieter klagen. Nur so kann er sein Betretungsrecht durchsetzen.

Mieter sollten Besichtigungen nicht leichtfertig ablehnen. Der Vermieter braucht triftige Gründe und muss Kündigungsfristen einhalten. Im Zweifelsfall ist rechtlicher Rat empfehlenswert.

So können Mieter die Berechtigung einer Besichtigung prüfen. Auch mögliche Folgen lassen sich besser abwägen.

„Eine unbegründete Verweigerung des Zutritts zur Mietwohnung kann eine Vertragsverletzung darstellen, die im Extremfall sogar zu einer fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses führen kann.“ – Rechtsanwalt Thomas Hannemann, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Bei der Ablehnung des Besichtigungsrechts gelten bestimmte Voraussetzungen und Folgen:

Bei Gefahr im Verzug kann der Vermieter einen Besuchstermin selbst festlegen.
Klauseln für anlasslose Besichtigungen ohne Vorankündigung sind unwirksam.
Die Anzahl zulässiger Besichtigungen hängt vom Einzelfall ab.

Rechte und Pflichten des Mieters bei Wohnungsbesichtigungen

Mieter haben bei Wohnungsbesichtigungen bestimmte Rechte und Pflichten. Vermieter dürfen Besichtigungen nur unter bestimmten Bedingungen durchführen. Mieter müssen berechtigte Besichtigungen zulassen, um ihre Rechte zu wahren.

Anspruch auf Ankündigung und Anwesenheit bei der Besichtigung

Vermieter müssen Besichtigungen mindestens 24 Stunden vorher ankündigen. Manche Gerichte fordern sogar eine dreitägige Vorankündigung. Mieter dürfen bei der Besichtigung dabei sein.

Nur Personen, die für die Besichtigung nötig sind, müssen eingelassen werden. Das können Vermieter, Makler oder Handwerker sein.

Pflicht zur Duldung berechtigter Besichtigungen

Mieter müssen angekündigte, berechtigte Besichtigungen dulden. Das gilt bei Verkauf, geplanten Modernisierungen oder Neuvermietung. Bei wiederholter Verweigerung drohen Abmahnung oder sogar Kündigung.

Eine Kündigung ist möglich, wenn die Fortsetzung für den Vermieter unzumutbar wird. Dies kann bei Schäden am Eigentum der Fall sein.

Angemessene Häufigkeit laut Gerichten	Ein- bis zweimal pro Woche für zwei bis drei Stunden
Übliche Vorankündigungsfrist	Mindestens 24 Stunden, teils wird eine Frist von drei Tagen verlangt
Recht zur Anwesenheit des Mieters	Ja, Mieter dürfen bei der Besichtigung anwesend sein
Pflicht zur Duldung berechtigter Besichtigungen	Ja, sofern diese ordnungsgemäß angekündigt wurden und triftige Gründe vorliegen
Konsequenzen bei wiederholter Verweigerung	Abmahnung und im Wiederholungsfall Kündigung des Mietverhältnisses möglich

Bei Wohnungsbesichtigungen sind die Rechte beider Parteien wichtig. Gute Kommunikation und Einhaltung der Regeln vermeiden meist Konflikte. Ein faires Miteinander ist der Schlüssel für erfolgreiche Besichtigungen.

Tipps für Mieter zum Umgang mit Wohnungsbesichtigungen

Wohnungsbesichtigungen sind wichtig im Mietrecht. Sie betreffen Vermieter und Mieter. Als Mieter sollten Sie einige Punkte beachten, um Probleme zu vermeiden.

Klare Kommunikation mit dem Vermieter

Offene Kommunikation ist der Schlüssel für reibungslose Besichtigungen. Fragen Sie nach dem Zweck, wenn der Vermieter eine Besichtigung ankündigt. Bestehen Sie auf eine schriftliche Ankündigung mit ausreichender Frist.

Notieren Sie die Namen und Funktionen aller Anwesenden. Lassen Sie maximal 3-4 Personen gleichzeitig in die Wohnung. Begleiten Sie diese durch die Räume.

Dokumentation der Besichtigungen

Dokumentieren Sie Wohnungsbesichtigungen sorgfältig. Notieren Sie Datum, Dauer und Ablauf jeder Besichtigung. Diese Informationen können bei Unstimmigkeiten oder Rechtsstreitigkeiten helfen.

Beispiel für eine Dokumentation:
12.05.2023, 10:00-11:30 Uhr
Besichtigung durch Vermieter Herrn Müller und 2 potenzielle Mieter
Besichtigte Räume: Wohnzimmer, Küche, Bad, Schlafzimmer
Keine besonderen Vorkommnisse

Einbeziehung des Mietervereins bei Problemen

Bei Unklarheiten können Sie Unterstützung in Anspruch nehmen. Der örtliche Mieterverein steht Ihnen zur Seite. Mitglieder des Mieterinnen- und Mieterverbands (MV) erhalten Vergünstigungen auf Dienstleistungen.

Eine ungerechtfertigte Verweigerung des Zutritts kann zu Schadensersatzpflichten führen. Suchen Sie das Gespräch mit dem Vermieter. Finden Sie gemeinsam eine Lösung, die beiden Parteien gerecht wird.

Fazit

Mieter müssen nicht jede Wohnungsbesichtigung durch den Vermieter zulassen. Das Mietrecht erlaubt Besichtigungen nur aus wichtigen Gründen und mit rechtzeitiger Ankündigung. Trotzdem können Mieter berechtigte Besichtigungen nicht einfach ablehnen, ohne mögliche Folgen zu riskieren.

Mieter sollten ihre Rechte und Pflichten im Mietrecht gut kennen. Dazu gehören erlaubte Besichtigungsgründe, Ankündigungsfristen und zulässige Häufigkeit. Bei Fragen können sie sich an Mietervereine oder Mietrechtsanwälte wenden.

Ein faires Miteinander ist für Mieter und Vermieter wichtig. Klare Kommunikation und Respekt für die Rechte beider Seiten helfen, Streit zu vermeiden. So entsteht ein gutes Mietverhältnis, von dem alle profitieren.