Eigenkapital für Hypotheken – Was zählt dazu?

Eigenkapital spielt eine wichtige Rolle bei der Immobilienfinanzierung. Es beeinflusst die Konditionen Ihrer Baufinanzierung erheblich. Mehr Eigenkapital bedeutet oft günstigere Bedingungen für Ihre Hypothek.

Zum Eigenkapital zählen alle sofort verfügbaren Vermögenswerte für den Immobilienkauf. Dazu gehören Bargeld, Bankguthaben und Wertpapiere wie Aktien oder Fonds. Auch Kapitallebensversicherungen und zuteilungsreife Bausparverträge können als Eigenkapital dienen.

Viele Banken akzeptieren auch Vermögenswerte, die erst später verfügbar sind. Beispiele hierfür sind Auszahlungen von Lebensversicherungen oder die Riester-Rente. Sogar geplante Eigenleistungen beim Hausbau können einen Teil des Eigenkapitals ersetzen.

Wichtige Fakten zum Eigenkapital

• Eigenkapital umfasst alle direkt verfügbaren Vermögenswerte für den Hauskauf
• Auch später verfügbare Vermögenswerte können als Eigenkapital gelten
• Je mehr Eigenkapital, desto günstiger die Baufinanzierung
• Bargeld, Bankguthaben und Wertpapiere zählen zum Eigenkapital
• Kapitallebensversicherungen und Bausparverträge sind ebenfalls anrechenbar
• Eigenleistungen können einen Teil des Eigenkapitals ersetzen

Was ist Eigenkapital beim Hauskauf?

Eigenkapital ist beim Hauskauf sehr wichtig. Es umfasst Ihre eigenen Mittel für die Finanzierung. Mit mehr Eigenkapital bekommen Sie oft bessere Hypothekenkonditionen.

Gängige Formen des Eigenkapitals sind:

• Ersparnisse auf Giro- und Sparkonten
• Barvermögen wie Bargeld oder Schecks
• Guthaben aus Bausparverträgen (der angesparte Eigenanteil)
• Kapitallebens- und Rentenversicherungen
• Wertpapiere wie Aktien, Fonds oder Anleihen
• Immobilien und Grundstücke

Auch Riester-Renten-Ersparnisse können das Eigenkapital erhöhen. Ein abbezahltes Baugrundstück zählt ebenfalls dazu.

Als Faustregel gilt: Mindestens 20 bis 30 Prozent der Gesamtkosten für den Immobilienerwerb sollten idealerweise durch Eigenkapital gedeckt sein. Zusätzlich empfiehlt es sich, etwa 10 Prozent des Kaufpreises als Reserven für Erwerbsnebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchgebühren zurückzulegen.

Kaufpreis der Immobilie	Empfohlenes Eigenkapital (20-30%)	Zusätzliche Erwerbsnebenkosten (ca. 10%)
200.000 €	40.000 – 60.000 €	20.000 €
300.000 €	60.000 – 90.000 €	30.000 €
400.000 €	80.000 – 120.000 €	40.000 €
500.000 €	100.000 – 150.000 €	50.000 €

Mehr Eigenkapital stärkt Ihre Position bei Banken. Es senkt das Risiko für Geldgeber und ermöglicht bessere Zinssätze.

Mit höherem Eigenkapital verkürzt sich die Finanzierungslaufzeit. Dadurch sparen Sie langfristig Zinsen ein.

Wie viel Eigenkapital ist für eine Hypothek nötig?

Beim Immobilienkauf stellt sich die Frage nach dem nötigen Eigenkapital für eine Hypothek. Die Höhe hängt von Kaufpreis, Beleihungswert und Erwerbsnebenkosten ab. Mehr Eigenkapital bedeutet oft günstigere Hypothekenkonditionen.

Mindestens 20-30% des Kaufpreises als Eigenkapital empfohlen

Fachleute raten zu 20 bis 30 Prozent Eigenkapital vom Kaufpreis. Bei einer 300.000-Euro-Immobilie wären das 60.000 bis 90.000 Euro. Ein höherer Eigenkapitalanteil senkt Zinsen und verkürzt die Abzahlungszeit.

Zusätzlich Erwerbsnebenkosten von 10-15% einplanen

Erwerbsnebenkosten sollten ebenfalls mit Eigenkapital finanziert werden. Sie betragen meist 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises. Dazu gehören verschiedene Posten:

• Grunderwerbsteuer (3,5 bis 6,5 Prozent je nach Bundesland)
• Notargebühren (1 bis 2 Prozent)
• Grundbucheintragung (0,5 bis 1 Prozent)
• Maklercourtage (3 bis 7 Prozent, falls ein Makler beauftragt wurde)

Bei 300.000 Euro Kaufpreis sollten Sie 30.000 bis 45.000 Euro für Nebenkosten einplanen. Insgesamt benötigen Sie hier 90.000 bis 135.000 Euro Eigenkapital.

Kaufpreis	Empfohlenes Eigenkapital (20-30%)	Erwerbsnebenkosten (10-15%)	Gesamtes benötigtes Eigenkapital
200.000 €	40.000 – 60.000 €	20.000 – 30.000 €	60.000 – 90.000 €
300.000 €	60.000 – 90.000 €	30.000 – 45.000 €	90.000 – 135.000 €
400.000 €	80.000 – 120.000 €	40.000 – 60.000 €	120.000 – 180.000 €

Der Beleihungswert beeinflusst auch das nötige Eigenkapital. Banken finanzieren meist bis zu 80 Prozent davon. Bei höherem Kaufpreis müssen Sie die Differenz ausgleichen.

Eine solide Eigenkapitalbasis erleichtert die Finanzierung. Sie sichert langfristig günstige Hypothekenkonditionen und macht den Immobilienkauf stabiler.

Welche Vermögenswerte zählen als Eigenkapital?

Bei der Immobilienfinanzierung ist es wichtig, die anrechenbaren Vermögenswerte als Eigenkapital zu kennen. Hier erhalten Sie einen Überblick über gängige Eigenkapitalformen für Ihr Traumhaus.

Ersparnisse auf Bankkonten und Barvermögen

Zu den liquiden Mitteln gehören Ihre Ersparnisse auf Giro-, Tagesgeld- oder Festgeldkonten. Auch Barvermögen kann als Eigenkapital eingebracht werden.

Banken bevorzugen Eigenkapital in liquider Form. Dies gewährleistet eine hohe Verfügbarkeit und Sicherheit.

Wertpapiere wie Aktien, Fonds und Anleihen

Aktien, Fonds und Anleihen können als Eigenkapital genutzt werden. Banken nehmen meist einen Risikoabschlag vor, da der Wert schwanken kann.

Der anrechenbare Wert hängt von der Art und Zusammensetzung Ihres Depots ab.

Kapitallebensversicherungen und Bausparverträge

Kapitallebensversicherungen und Bausparverträge sind ebenfalls als Eigenkapital nutzbar. Bei Lebensversicherungen zählt der aktuelle Rückkaufswert, bei Bausparverträgen das angesparte Guthaben.

Riester-Produkte eignen sich auch als Eigenkapital für die Baufinanzierung.

Immobilien und Grundstücke

Vorhandene Immobilien oder Grundstücke können in die Finanzierung eingebracht werden. Der Wert wird durch eine Schätzung ermittelt.

Sie können als Sicherheit oder Eigenkapitalersatz dienen. Auch Familienangehörige können ihre Immobilien als Eigenkapital zur Verfügung stellen.

Vermögenswert	Anrechenbarkeit als Eigenkapital
Bankguthaben	100%
Barvermögen	100%
Wertpapiere (Aktien, Fonds, Anleihen)	70-90% (je nach Risikoabschlag)
Kapitallebensversicherungen	Rückkaufswert
Bausparverträge	Angesparte Summe
Immobilien und Grundstücke	Geschätzter Wert

Mindestens 20% der Finanzierungssumme sollten als Eigenkapital eingebracht werden, um den Zinssatz zu verbessern und die Bewilligungschancen zu erhöhen.

Schenkungen, Arbeitgeberdarlehen oder private Darlehen können als Eigenkapitalersatz dienen. Mehr Eigenkapital bedeutet bessere Konditionen und höhere Bewilligungschancen für Ihren Kreditantrag.

Eigenkapital durch private Darlehen und Schenkungen erhöhen

Privatdarlehen und Schenkungen können Ihr Eigenkapital für den Immobilienkauf steigern. Familienkredit ist oft günstiger als Bankkredit, mit flexiblen Konditionen. Trotzdem sollten Sie einen schriftlichen Vertrag aufsetzen, um beide Seiten abzusichern.

Schenkungen und Erbschaften können Ihr Eigenkapital ebenfalls erhöhen. Beachten Sie die gesetzlichen Freibeträge, um Steuern zu vermeiden. Die aktuellen Freibeträge sind wie folgt:

Verwandtschaftsgrad	Freibetrag	Zeitraum
Kinder	400.000 Euro	alle 10 Jahre
Enkel	200.000 Euro	alle 10 Jahre
Eltern und Großeltern	100.000 Euro	alle 10 Jahre
Geschwister, Nichten, Neffen, Stiefeltern	20.000 Euro	alle 10 Jahre

Tipp: Planen Sie Schenkungen langfristig und nutzen Sie die Freibeträge optimal aus. Verteilen Sie die Beträge über mehrere Jahre. So erhöhen Sie Ihr Eigenkapital schrittweise, ohne Schenkungssteuer zu zahlen.

Bei Privatdarlehen und Schenkungen muss die Geldherkunft der Bank nachgewiesen werden. Führen Sie sorgfältig Buch und bewahren Sie relevante Unterlagen auf. So können Sie Ihre Eigenkapitalquote transparent darlegen.

Hypothek was zählt als Eigenkapital?

Eigenkapital ist entscheidend für eine Hypothek. Es bildet das Fundament für den Immobilienkauf. Eine solide Finanzierung sollte 20-30% Eigenkapital umfassen.

Dies sichert die langfristige Bedienbarkeit der Hypothek. Verschiedene Vermögenswerte können als Eigenkapital dienen.

Übersicht der anrechenbaren Vermögenswerte

Folgende Vermögenswerte zählen als Eigenkapital für eine Hypothek:

• Bargeld und Guthaben auf Giro- und Sparkonten
• Kurzfristig verfügbare Tages- und Termingelder
• Wertpapiere wie Aktien, Investmentfondsanteile und Sparbriefe
• Langfristige Festgelder und Edelmetallreserven
• Auszahlungen aus Kapitallebens- oder Rentenversicherungen
• Angespartes Vermögen aus der Riester-Rente
• Bausparguthaben und KfW-Fördermittel
• Immobilieneigentum und Grundstücke
• Fahrzeuge, Schiffe, Maschinen und Schmuck aus Edelmetallen
• Kapitalisierbares Wohnrecht und Nießbrauch

Private Darlehen von Verwandten oder Arbeitgebern können als Eigenkapitalersatz gelten. Auch die „Muskelhypothek“ durch Eigenleistungen bei Renovierungen zählt dazu.

Nachweis des Eigenkapitals gegenüber der Bank

Für den Eigenkapitalnachweis benötigt die Bank entsprechende Belege. Dazu gehören aktuelle Konto- und Depotauszüge. Am einfachsten ist es, alle Mittel auf einem Tagesgeldkonto zu parken.

Dieser Nachweis muss früh während der Finanzierungsanfrage erbracht werden. Mehr Eigenkapital kann zu besseren Konditionen und Zinssätzen führen.

Tipp: Je mehr Eigenkapital Sie aufbringen können, desto bessere Konditionen und Zinssätze können Sie bei Ihrer Hypothek erhalten. Planen Sie daher frühzeitig und sparen Sie gezielt für Ihren Immobilienkauf an.

Von Vollfinanzierungen ohne Eigenkapital wird abgeraten. Sie erhöhen die finanzielle Belastung und erschweren notwendige Reparaturen. Experten können bei der komplexen Finanzierung helfen.

Eigenleistungen als Eigenkapitalersatz

Selbst Hand anlegen beim Hausbau spart Geld und erhöht die Eigenkapitalquote. Diese „Muskelhypothek“ erkennen viele Banken als Eigenkapitalersatz an. Das kann zu besseren Konditionen bei der Baufinanzierung führen.

Doch wie viel lässt sich durch Eigenleistungen sparen? Worauf müssen Sie achten? Lassen Sie uns einen genaueren Blick darauf werfen.

Anerkennung von Eigenleistungen durch die Bank

Die meisten Banken akzeptieren Eigenleistungen bis zu 10% der Darlehenssumme als Eigenkapital. Üblicherweise liegt der Wert zwischen 10.000 € und 30.000 €. Die genaue Höhe hängt von der individuellen Bewertung ab.

Handwerker haben oft bessere Chancen, einen höheren Betrag anrechnen zu lassen. Ihre Ausbildung spielt dabei eine wichtige Rolle.

Um Eigenleistungen geltend zu machen, müssen Sie diese nachweisen. Kostenvoranschläge von Fachfirmen mit getrennten Material- und Lohnkosten eignen sich dafür gut. Die Bank erkennt dann den eingesparten Lohnanteil an.

Realistische Einschätzung der eigenen Leistungen

Eine Umfrage des Bauherren-Schutzbundes e. V. zeigt erhebliche Einsparungen durch Eigenleistungen:

• 50% der Befragten sparten 10.000 €
• 22% sparten 20.000 €
• 22% sparten sogar 25.000 € und mehr

Besonders viel lässt sich bei Malerarbeiten, Fliesenverlegung und Gartengestaltung sparen. Auch der Innenausbau bietet Einsparpotenzial. Doch Vorsicht: Überschätzen Sie nicht Ihre Fähigkeiten.

Kalkulieren Sie genügend Zeit ein. Verlängerte Bauzeiten durch Eigenleistungen können mehr kosten als Sie einsparen. Eine realistische Planung ist daher wichtig.

Eigenleistung	Mögliche Ersparnis	Zeitaufwand (bei 35 €/Stunde)
Tapezieren/Malerarbeiten	ca. 4.000 €	ca. 114 Stunden
Gartenanlage/Terrassenbau	ca. 3.000 €	ca. 86 Stunden
Türen erneuern (innen)	ca. 3.000 €	ca. 86 Stunden
Wärmedämmung Dach	ca. 5.000 €	ca. 143 Stunden

Planen Sie Ihre Eigenleistungen sorgfältig und bleiben Sie realistisch. So können Sie bis zu 25% der Baukosten einsparen. Gleichzeitig verbessern Sie Ihre Kreditkonditionen.

Das ist eine echte Win-win-Situation für Sie und Ihre Baufinanzierung!

Tipps zum Ansparen von Eigenkapital

Ein durchdachter Sparplan ist entscheidend für den Immobilienkauf. Mit den richtigen Strategien können Sie Ihr Einkommen effektiv nutzen. So erreichen Sie Ihre Sparziele schneller und bauen das nötige Eigenkapital auf.

1. Erstellen Sie ein detailliertes Budget für Ihre Einnahmen und Ausgaben. Finden Sie Bereiche zum Kostensparen und leiten Sie das Geld in Ihr Eigenkapital-Sparkonto um.
2. Prüfen Sie, ob Sie bestehende Kredite günstiger umschulden können. Nutzen Sie die eingesparten Zinsen direkt für Ihr Eigenkapital.
3. Investieren Sie klug in Bausparverträge oder sichere Anlageformen mit guten Renditen. Nutzen Sie staatliche Förderungen wie Wohn-Riester für mehr Sparguthaben.
4. Sprechen Sie offen mit Ihrem Partner und Ihrer Familie über finanzielle Ziele. Gemeinsam lässt sich oft mehr erreichen als allein.

Ein Experte rät: „Je mehr Zeit Sie haben, desto entspannter können Sie Eigenkapital ansparen. Beginnen Sie frühzeitig mit kleinen Beträgen und erhöhen Sie Ihre Sparrate schrittweise, wenn es Ihr Haushaltseinkommen zulässt.“

Ein Podcast zum Thema Eigenkapital wurde im März 2024 veröffentlicht. Finanzexperten geben in 7:33 Minuten wertvolle Hinweise zum Sparen und Investieren.

Die Folge „Mit cleveren Spartipps zum Eigenheim“ ist auf Apple Podcasts, Spotify und Google Podcasts verfügbar.

Sparidee	Potenzial
Umschulden von Krediten	Zinseinsparungen von mehreren hundert Euro pro Jahr
Bausparvertrag mit Wohn-Riester	Staatliche Förderung von bis zu 175 Euro pro Jahr
Konsequentes Budgetieren	Einsparungen von 10-20% des Haushaltseinkommens möglich

Mit der richtigen Strategie können Sie schnell Eigenkapital ansparen. Ihr Traum vom Eigenheim rückt so in greifbare Nähe.

Nutzen Sie die vorgestellten Spartipps und passen Sie sie an Ihre Situation an. So erreichen Sie Ihr Sparziel effektiv.

Risiken einer Vollfinanzierung ohne Eigenkapital

Eine Vollfinanzierung klingt verlockend, birgt aber Risiken. Ohne Eigenkapital sind Sie von der Bank abhängig. Sie müssen mit höheren Zinsen und längerer Kreditlaufzeit rechnen.

Dies führt zu einer höheren finanziellen Belastung über Jahre. Banken stufen die Bonität von Kreditnehmern ohne Eigenkapital niedriger ein. Das Ausfallrisiko ist höher.

Dies kann Ihre Finanzierungschancen negativ beeinflussen. Sie erhalten weniger attraktive Konditionen. Bei einer Vollfinanzierung bleibt ein erhöhtes Restschuldrisiko bestehen.

Höhere Zinsen und längere Darlehenslaufzeit

Ohne Eigenkapital müssen Sie mit höheren Zinsen rechnen. Die Bank geht ein größeres Risiko ein. Die Zinssätze liegen meist zwischen 1,5 und 2,5 Prozent.

Das ist spürbar mehr als bei einer Finanzierung mit Eigenkapital. Auch die Darlehenslaufzeit verlängert sich oft. Das erhöht die Gesamtkosten zusätzlich.

Die monatliche Rate einer Vollfinanzierung ist in der Regel höher als bei einer Finanzierung mit Eigenkapital.

Geringere Bonität und Finanzierungschancen

Ohne Eigenkapital sinkt Ihre Bonität für die Bank. Eine fehlende Eigenkapitalbasis kann Ihre Finanzierungschancen schmälern. Das gilt auch bei stabilem Einkommen und guter Kreditwürdigkeit.

Banken vergeben Vollfinanzierungen nur in Ausnahmefällen. Sie verlangen erstklassige Bonitätsvoraussetzungen wie hohes Einkommen und finanzielle Rücklagen.

Finanzierungsart	Eigenkapitalanteil	Zinsbelastung	Kreditlaufzeit	Restschuldrisiko
Vollfinanzierung	0%	hoch	lang	hoch
100%-Finanzierung	Kaufnebenkosten	mittel bis hoch	lang	mittel bis hoch
Finanzierung mit EK	20-30%	niedrig bis mittel	mittel	niedrig

Wägen Sie die Vor- und Nachteile einer Vollfinanzierung sorgfältig ab. Lassen Sie sich von Ihrer Bank oder einem Finanzberater beraten. So finden Sie die passende Finanzierungsstrategie.

Mit Geduld und Disziplin können Sie Ihre Eigenkapitalbasis stärken. Das führt zu besseren Konditionen und einem geringeren Risiko.

Fazit

Eigenkapital ist beim Immobilienkauf sehr wichtig. Es beeinflusst die Hypothekenzinsen und Kreditkonditionen. Experten raten, mindestens 20% des Kaufpreises als Eigenkapital zu haben.

Mit mehr Eigenkapital profitieren Sie von besseren Konditionen. Ihre monatliche Belastung sinkt und Sie bauen schneller Eigenkapital auf. Die Erwerbsnebenkosten sollten Sie ebenfalls aus Eigenmitteln decken.

Verschiedene Vermögenswerte können Ihr Eigenkapital erhöhen. Dazu gehören Ersparnisse, Wertpapiere und Kapitallebensversicherungen. Auch vorhandene Immobilien, private Darlehen oder Schenkungen von Verwandten sind möglich.

Beginnen Sie frühzeitig mit dem Ansparen. Erstellen Sie einen realistischen Finanzierungsplan. Dies hilft Ihnen, Ihre Ziele zu erreichen.

Eine Vollfinanzierung ohne Eigenkapital ist riskant und teuer. Sie führt zu höheren Zinsen und längeren Laufzeiten. Ihre Bonität und finanzielle Flexibilität können darunter leiden.

Wägen Sie alle Vor- und Nachteile sorgfältig ab. Lassen Sie sich ausführlich beraten. Mit guter Vorbereitung und solidem Eigenkapital verwirklichen Sie Ihren Traum vom Eigenheim.

FAQ

Q: Was zählt alles zum Eigenkapital bei einer Hypothek?

A: Eigenkapital für eine Hypothek umfasst verschiedene Vermögenswerte. Dazu gehören Bargeld, Bankguthaben und Wertpapiere. Auch Lebensversicherungen, Bausparguthaben und Riester-Rente zählen dazu.Fördermittel, Arbeitgeberdarlehen und private Darlehen sind ebenfalls Eigenkapital. Wertgegenstände, Immobilien und Grundstücke runden die Liste ab.

Q: Wie viel Eigenkapital sollte man für den Hauskauf einplanen?

A: Für den Immobilienkauf sollten 20 bis 30 Prozent der Gesamtkosten als Eigenkapital vorhanden sein. Die Erwerbsnebenkosten betragen etwa 10-15% des Kaufpreises. Diese sollten ebenfalls aus Eigenkapital finanziert werden.

Q: Kann man auch private Darlehen oder Schenkungen als Eigenkapital nutzen?

A: Privatdarlehen und Schenkungen können als Eigenkapital für die Immobilienfinanzierung genutzt werden. Dabei sind gesetzliche Freibeträge zu beachten. So vermeiden Sie mögliche Erbschafts- oder Schenkungssteuern.

Q: Welche Nachweise muss man für das Eigenkapital bei der Bank vorlegen?

A: Banken fordern Nachweise für das angegebene Eigenkapital. Dazu gehören aktuelle Konto- und Depotauszüge. Am besten parken Sie alle Mittel auf einem Konto, zum Beispiel einem Tagesgeldkonto.

Q: Werden Eigenleistungen beim Hausbau als Eigenkapital anerkannt?

A: Eigenleistungen, auch Muskelhypothek genannt, werden oft als Eigenkapital anerkannt. Die Bewertung hängt von der jeweiligen Bank ab. Meist werden 10% der Kreditsumme oder 10.000 bis 30.000 Euro akzeptiert.

Q: Wie kann man möglichst viel Eigenkapital für den Immobilienkauf ansparen?

A: Es gibt verschiedene Strategien, um Eigenkapital zu bilden. Ein Bausparvertrag mit Wohn-Riester-Förderung kann hilfreich sein. Überprüfen Sie bestehende Altersvorsorge-Verträge und schulden Sie laufende Kredite um.Eine langfristige Sparplanung hilft, den Eigenkapitalanteil zu erhöhen. Jede dieser Maßnahmen trägt dazu bei, mehr Eigenkapital anzusparen.

Q: Ist eine Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital möglich?

A: Eine Vollfinanzierung ohne Eigenkapital ist bei stabilem Einkommen möglich. Allerdings sind die Konditionen deutlich schlechter. Es drohen höhere Zinsen, längere Laufzeiten und ein erhöhtes Restschuldrisiko.