Die Grundsteuer kann als Betriebskosten auf Mieter umgelegt werden. Dies gilt, wenn es im Mietvertrag vereinbart wurde. Sie ist eine häufige Ursache für Mieterhöhungen und beeinflusst Ihre Mietnebenkosten.
Als Mieter sollten Sie Ihre Rechte bei der Umlage der Grundsteuer kennen. Es ist wichtig, den Mietvertrag genau zu prüfen.
Grundstücksbesitzer müssen Grundsteuer auf ihr Grundstück zahlen. Die Höhe wird am 1. Januar festgelegt. Sie ist vierteljährlich an das Finanzamt zu entrichten.
Die Berechnung erfolgt über Grundsteuermesszahl, Hebesatz und Einheitswert. Ab 2025 gilt eine neue Berechnungsgrundlage für die Grundsteuer. Das Bundesverfassungsgericht erklärte 2018 die bisherige Wertermittlung für verfassungswidrig.
Nicht alle Steuern und Gebühren sind umlagefähig. Nur der tatsächliche Steuerbetrag kann auf die Betriebskosten umgelegt werden. Persönliche Steuern des Vermieters sind ausgenommen.
Realsteuern wie die Gewerbesteuer dürfen nicht auf Mieter umgelegt werden. Es ist wichtig, den Mietvertrag genau zu prüfen.
Wichtige Erkenntnisse
- Die Grundsteuer kann als Betriebskosten auf Mieter umgelegt werden, wenn dies im Mietvertrag vereinbart ist.
- Nur der tatsächlich entstehende Steuerbetrag ist umlagefähig, persönliche Steuern des Vermieters sind ausgenommen.
- Ab 2025 gilt eine neue Berechnungsgrundlage für die Grundsteuer.
- Bei Leerstand kann der Vermieter einen Teil der Grundsteuer erlassen bekommen.
- Nachträgliche Festsetzungen der Grundsteuer können auf Mieter umgelegt werden.
Was ist die Grundsteuer?
Die Grundsteuer wird auf Grundstücke und Gebäude erhoben. Eigentümer:innen müssen diese Steuer zahlen. Die Höhe hängt vom Standort ab und wird vierteljährlich ans Finanzamt überwiesen.
Die Grundsteuer berechnet sich so: Grundsteuer = Grundsteuermesszahl x Hebesatz x Einheitswert. Die Messzahl ist bundesweit einheitlich. Der Hebesatz wird von der Gemeinde festgelegt.
Das Finanzamt ermittelt den Einheitswert anhand von Vergleichswerten. Er spiegelt den Wert des Grundstücks wider.
Grundsteuer A und B
Es gibt zwei Arten der Grundsteuer. Die Grundsteuer A gilt für landwirtschaftliche Flächen. Die Grundsteuer B betrifft bebaute oder bebaubare Grundstücke.
Ab 2025 kommt die Grundsteuer C dazu. Sie erlaubt Kommunen, eigene Hebesätze für baureife Grundstücke festzulegen. Das soll Spekulationen mit unbebauten Flächen eindämmen.
Berechnungsgrundlage der Grundsteuer
Die Grundstückswertermittlung ist die Basis für die Grundsteuerberechnung. Dabei werden Lage, Größe und Beschaffenheit des Grundstücks berücksichtigt. Der ermittelte Wert dient zur Festsetzung des Einheitswerts durchs Finanzamt.
| Komponente | Beschreibung |
|---|---|
| Grundsteuermesszahl | Bundeseinheitlich festgelegter Wert |
| Hebesatz | Von der Gemeinde bestimmter Faktor |
| Einheitswert | Vom Finanzamt anhand von Vergleichswerten ermittelter Grundstückswert |
Als Vermieter:in kannst du die Grundsteuer auf deine Mieter:innen umlegen. Dies geschieht meist in der Betriebskostenabrechnung. Die Kosten werden nach Wohnfläche auf die Mieter:innen verteilt.
Rechtliche Grundlage für die Umlage der Grundsteuer auf Mieter
In Deutschland dürfen Vermieter die Grundsteuer auf Mieter umlegen. Das Bürgerliche Gesetzbuch und die Betriebskostenverordnung bilden dafür die rechtliche Basis. Diese Umlage muss jedoch im Mietvertrag vereinbart sein.
Betriebskostenverordnung (BetrKV)
Die BetrKV führt 17 umlagefähige Nebenkostenpositionen auf, einschließlich der Grundsteuer. Vermieter müssen die Grundsteuerumlage jährlich transparent in der Nebenkostenabrechnung darlegen. Dabei sind bestimmte Kriterien zu beachten.
Gemäß § 2 Nr. 1 BetrKV zählt die Grundsteuer zu den umlagefähigen Betriebskosten, sofern dies im Mietvertrag vereinbart wurde.
Mietvertrag als Basis für die Kostenumlage
Der Mietvertrag ist entscheidend für die Umlage der Grundsteuer. Meist ist sie als Teil der Nebenkosten vorgesehen.
Die Vertragsgestaltung sollte Nebenkostenklauseln, Umlageschlüssel und Anpassungsklauseln berücksichtigen. Auch Informationspflichten und Abrechnungsmodalitäten sind wichtige Aspekte.
| Vertragliche Regelungen | Bedeutung |
|---|---|
| Nebenkostenklausel | Legt fest, welche Nebenkosten umgelegt werden dürfen |
| Umlageschlüssel | Bestimmt die Verteilung der Kosten auf die Mieter |
| Anpassungsklausel | Regelt die Anpassung der Vorauszahlungen bei Änderungen |
| Informationspflicht | Verpflichtet den Vermieter, Mieter über Änderungen zu informieren |
| Abrechnungsmodalitäten | Legen Fristen und Form der jährlichen Nebenkostenabrechnung fest |
Ohne Vereinbarung zur Umlage der Betriebskosten darf der Vermieter die Grundsteuer nicht umlegen. Ein allgemeiner Hinweis auf die Betriebskostenverordnung genügt meist.
Voraussetzungen für die Umlage der Grundsteuer
Die Grundsteuer kann als Teil der Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden. Dafür muss der Mietvertrag eine passende Klausel enthalten. Ohne diese Vereinbarung ist die Umlage nicht erlaubt.
Vermieter sollten beim Vertragsabschluss eine Klausel zur Umlage der Betriebskosten aufnehmen. Das ermöglicht die Übertragung der Grundsteuer auf den Mieter. Ohne Umlage können Vermieter die Grundsteuer als Werbungskosten geltend machen.
Mieter müssen den Mietvertrag genau prüfen. Sie sollten verstehen, welche Kosten der Vermieter umlegen möchte. Bei Zustimmung können sie unterschreiben, sonst verhandeln oder andere Optionen suchen.
Laut Betriebskostenverordnung können 17 Arten von Nebenkosten, darunter die Grundsteuer, auf Mieter umgelegt werden, sofern dies im Mietvertrag festgelegt ist.
Die Grundsteuer-Umlage erfordert eine Klausel im Mietvertrag. Vermieter sollten dies bei der Vertragsgestaltung beachten. Mieter müssen den Vertrag prüfen und der Umlage zustimmen.
Berechnung der Grundsteuer-Umlage bei vollständiger Vermietung
Bei komplett vermieteten Mehrfamilienhäusern darf der Vermieter die gesamte Grundsteuer auf die Mieter umlegen. Dies erhöht die Mietnebenkosten. Die Wohnfläche dient meist als Verteilerschlüssel für die Grundsteuer-Umlage.
Verteilerschlüssel nach Wohnfläche
Die Grundsteuer wird anhand der Wohnfläche aufgeteilt, sofern der Mietvertrag nichts anderes vorsieht. Größere Wohnungen tragen einen höheren Anteil der Grundsteuer.
Hier ein Beispiel zur Veranschaulichung:
| Wohnung | Wohnfläche | Anteil an Gesamtfläche | Grundsteueranteil |
|---|---|---|---|
| Wohnung 1 | 80 qm | 32% | 160 Euro |
| Wohnung 2 | 60 qm | 24% | 120 Euro |
| Wohnung 3 | 110 qm | 44% | 220 Euro |
Die Gesamtwohnfläche beträgt 250 qm. Jährlich fallen 500 Euro Grundsteuer an. Der Flächenanteil jeder Wohnung wird mit der Gesamtgrundsteuer multipliziert.
So zahlt der Mieter der 80-qm-Wohnung 32% von 500 Euro, also 160 Euro.
Anteilige Berechnung für Vermieter bei Eigennutzung
Bewohnt der Vermieter selbst eine Wohnung, darf er die Grundsteuer nur anteilig umlegen. Er muss den Grundsteueranteil für seine eigene Wohnung selbst tragen.
Nutzt der Vermieter die 110-qm-Wohnung, kann er nur 56% der Grundsteuer (280 Euro) umlegen. Die restlichen 220 Euro trägt er selbst.
Vermieter müssen die Grundsteuer-Aufteilung in der Nebenkostenabrechnung korrekt vornehmen. Dies gewährleistet faire Wohnkosten und vermeidet überhöhte Mietnebenkosten.
Grundsteuer auf Mieter umlegen bei gemischt genutzten Immobilien
Vermieter von Immobilien mit Wohn- und Gewerbeflächen müssen bei der Grundsteuerumlage aufpassen. Gewerbeimmobilien haben oft höhere Mietpreise und Grundsteuern. Eine getrennte Abrechnung für verschiedene Nutzungsarten ist nötig.
Getrennte Abrechnung für Wohn- und Gewerbeflächen
Bei gemischten Immobilien ist eine einfache Quadratmeterumlage der Grundsteuer nicht möglich. Stattdessen braucht es separate Berechnungen für Wohn- und Gewerbeflächen. Die Gesamtgrundsteuer wird anteilig auf die Nutzungsarten verteilt.
Vermieter sollten auf eine nachvollziehbare und transparente Aufteilung achten. So können sie mögliche Konflikte mit Mietern vermeiden.
Beispiel: In einem Gebäude mit 1.100 Quadratmetern Gesamtfläche, wovon 136 Quadratmeter auf eine Wohnung entfallen, zahlen die Mieter dieser Wohnung eine Grundsteuer von 541 Euro. Die Gemeinde hat für das Objekt im Jahr 2013 insgesamt 4.580 Euro Grundsteuer erhoben.
Mehrbelastung für Mieter durch gewerbliche Nutzung
Höhere Mietpreise für Gewerbeflächen können zu einer Mehrbelastung der Wohnungsmieter führen. Der Bundesgerichtshof hat eine Grenze von 10 Prozent festgelegt. Liegt die Belastung darüber, muss die Gewerbe-Grundsteuer gesondert berechnet werden.
| Nutzungsart | Fläche (in m²) | Anteil an Gesamtfläche | Grundsteueranteil |
|---|---|---|---|
| Wohnfläche | 800 | 72,73% | 3.331 € |
| Gewerbefläche | 300 | 27,27% | 1.249 € |
| Gesamt | 1.100 | 100% | 4.580 € |
Im Beispiel verteilte die Vermieterin 70 Prozent der Grundsteuer auf die Gewerbeeinheiten. Der Rest ging an die Wohnungen. Laut einem Bescheid zahlten die Mieter 2013 etwa 210 Euro zu viel.
Ein Urteil des Bundesgerichtshofs von 2017 besagt: Ein Vorwegabzug für Gewerbeflächen ist nicht nötig. Das gilt, solange die Mehrbelastung der Wohnungsmieter unter 10 Prozent bleibt.
Umlage der Grundsteuer bei teilweisem Leerstand
In Mehrfamilienhäusern mit leeren Wohnungen stellt sich die Frage der Grundsteuer-Umlage. Der Vermieter muss die Grundsteuer für leerstehende Wohnungen selbst tragen. Eine Übertragung auf andere Mieter ist unzulässig.
Der Vermieter kann bei der Gemeinde auf den Leerstand hinweisen. In manchen Fällen führt das zu einer Minderung der Grundsteuerlast. Dies gilt besonders bei unverschuldetem Leerstand mit erheblichen Mietausfällen.
Leerstand hat verschiedene Gründe. Dazu gehören neue Wohnanlagen, Übergangsphasen zwischen Mietern oder strenge Vergaberichtlinien. Bei der Betriebskostenabrechnung muss der Vermieter den Leerstand berücksichtigen.
Leerstand kann verschiedene Ursachen haben, wie beispielsweise die Entstehung einer neuen Wohnanlage, eine Übergangsphase zwischen Mietauszug und neuem Mieter oder im preisgebundenen Wohnraum aufgrund strenger Richtlinien bei der Wohnungsvergabe.
Betriebskosten für leere Wohnungen dürfen nicht auf andere Mieter umgelegt werden. Der Vermieter trägt diese Kosten selbst. Sie gehören zum allgemeinen Vermietungsrisiko.
- Vermieter trägt auf die leerstehende Wohnung entfallenden Betriebskosten grundsätzlich selbst aufgrund des Vermietungsrisikos.
- Leerstand muss bei der Abrechnung der Betriebskosten berücksichtigt werden, um eine angemessene Beteiligung des Vermieters zu gewährleisten.
- Vermieter müssen auf eine leerstehende Wohnung entfallene Betriebskosten vorweg abziehen.
Bei Heizkosten gilt eine Ausnahme. Der Vermieter haftet nicht für Mehrkosten durch leere Wohnungen. Bei teilweisem Leerstand werden die Kosten nach Nutzung und Zeit verteilt.
Änderungen in der Gesamtfläche erfordern Anpassungen bei der Kostenverteilung. Dies geschieht während der Abrechnungsperiode.
Möglichkeiten zur Minderung oder Befreiung von der Grundsteuer
Die Grundsteuer gilt für alle Immobilien, egal ob vermietet oder selbst genutzt. Trotzdem gibt es Fälle, in denen man weniger zahlen oder sogar befreit werden kann. Eine gute Immobilienverwaltung hilft, solche Möglichkeiten zu finden und zu nutzen.
Leerstand aufgrund höherer Gewalt
Bei Leerstand durch unkontrollierbare Umstände können Sie eine Steuerminderung beantragen. Dazu gehören Schäden durch Naturkatastrophen wie Hochwasser oder Sturm.
Der Leerstand darf nicht selbst verschuldet sein. Überhöhte Mietforderungen oder mangelnde Instandhaltung zählen nicht als Gründe.
Außergewöhnliche Belastungen durch Denkmalschutzauflagen
Denkmalgeschützte Immobilien haben oft strenge Auflagen für Erhaltung und Renovierung. Dies kann zu hohen Kosten führen, die andere Immobilien nicht haben.
In solchen Fällen ist eine Steuerminderung oder -befreiung möglich. Sie soll die finanziellen Belastungen ausgleichen.
| Situation | Mögliche Steuererleichterung |
|---|---|
| Unverschuldeter Leerstand durch höhere Gewalt | Minderung der Grundsteuer |
| Außergewöhnliche Belastungen durch Denkmalschutz | Minderung oder Befreiung von der Grundsteuer |
Für eine Steuerminderung oder -befreiung müssen Sie einen Antrag stellen. Dafür brauchen Sie Nachweise für die besonderen Umstände.
Eine erfahrene Immobilienverwaltung kann Ihnen dabei helfen. Sie unterstützt Sie beim Sammeln der Unterlagen und rechtzeitigen Einreichen des Antrags.
Nachforderungen der Grundsteuer auf Mieter umlegen
Vermieter müssen bei Nebenkostenabrechnungen mit Grundsteuer gesetzliche Fristen einhalten. Manchmal erhebt die Kommune oder das Finanzamt die Grundsteuer rückwirkend. Dies kann zu höheren Kosten für Vermieter führen als ursprünglich umgelegt.
Fristen für die Nachforderung
Vermieter können erhöhte Grundsteuern nachträglich auf Mieter umlegen. Dies ist auch nach der Abgabefrist für die Nebenkostenabrechnung möglich. Die Nachforderung muss binnen drei Monaten nach Festsetzung der neuen Grundsteuer erfolgen.
Voraussetzungen für die Umlage auf Mieter
Die Nachforderung gilt nur für Mieter, die im betroffenen Zeitraum in der Immobilie wohnten. Spätere Mieter müssen nicht für die Nachzahlung aufkommen.
Beispiel: Wenn die Grundsteuer für das Jahr 2020 nachträglich erhöht wird, dürfen nur die Mieter zur Kasse gebeten werden, die in diesem Zeitraum auch wirklich in der Wohnung gelebt haben.
Vermieter sollten Mieter frühzeitig über mögliche Nachforderungen informieren. Transparenz und nachvollziehbare Abrechnungen sind wichtig für eine reibungslose Umlage. So bleiben unliebsame Überraschungen aus und das Mietverhältnis bleibt vertrauensvoll.
Höhe der Grundsteuer für Mieter
Als Mieter in Deutschland zahlen Sie meist einen Teil der Grundsteuer. Laut Deutschem Mieterbund beträgt sie durchschnittlich 18 Cent pro Quadratmeter monatlich. Bei 100 Quadratmetern macht das jährlich etwa 216 Euro in Ihrer Nebenkostenabrechnung aus.
Die Grundsteuer hängt von Faktoren wie Grundstücksgröße, Bodenrichtwert und Gebäudezustand ab. Der Hebesatz der Gemeinde spielt auch eine Rolle. Er kann zwischen 100% und 1.000% liegen und beeinflusst Ihre Wohnkosten.
Vermieter dürfen die Grundsteuer gemäß § 557 BGB und der Betriebskostenverordnung (BetrKV) § 2 Nr. 1 zu 100 % auf ihre Mieter umlegen, sofern dies im Mietvertrag vereinbart wurde.
In Mehrfamilienhäusern wird die Grundsteuer meist nach Wohnfläche verteilt. Leerstände müssen berücksichtigt werden. Der Vermieter darf deren Kosten nicht allein auf verbleibende Mieter umlegen.
Bei Mischnutzung muss die Grundsteuer getrennt berechnet werden. Eine Mehrbelastung der Wohnungsmieter durch Gewerbe muss nur bei über 10% ausgewiesen werden. Dies entschied der Bundesgerichtshof.
| Wohnungsgröße | Durchschnittliche jährliche Grundsteuer |
|---|---|
| 50 m² | 108 Euro |
| 75 m² | 162 Euro |
| 100 m² | 216 Euro |
| 125 m² | 270 Euro |
Die Grundsteuer ist Teil Ihrer Nebenkosten. Trotzdem bleibt Ihr Vermieter gegenüber der Gemeinde zahlungspflichtig. Klare Regelungen zur Umlagefähigkeit und Aufteilung sollten Streitigkeiten vermeiden.
Grundsteuerreform und ihre Auswirkungen auf Mieter
Die Grundsteuerreform bringt ab 2025 Änderungen für Mieter in Deutschland. Eine neue Berechnungsgrundlage wird die Wohnkosten beeinflussen. Informieren Sie sich frühzeitig, um unangenehme Überraschungen zu vermeiden.
Einführung der Grundsteuer C
Die Grundsteuer C ist Teil der Reform. Sie betrifft unbebaute, baureife Grundstücke. Höhere Hebesätze sollen Anreize zur zeitnahen Bebauung schaffen.
Für Mieter könnte das mehr Wohnraum bedeuten. Dadurch könnte sich der Druck auf die Mietpreise etwas verringern.
Neue Berechnungsgrundlage ab 2025
Ab 2025 gilt eine neue Berechnungsgrundlage für die Grundsteuer. Das Bundesverfassungsgericht erklärte die bisherige Methode für verfassungswidrig. Die reformierte Grundsteuer berücksichtigt nun den Grundbesitzwert, die Steuermesszahl und den kommunalen Hebesatz.
Für die Grundstückswertermittlung spielen verschiedene Faktoren eine Rolle. Dazu gehören Lage, Gebäudeart, Grundstücks- und Wohnfläche, Baujahr und Bodenrichtwert.
Die Auswirkungen auf die Wohnkosten werden 2026 in der Nebenkostenabrechnung für 2025 sichtbar. Bisher zahlten Mieter durchschnittlich 18 Cent Grundsteuer pro Quadratmeter und Monat. Bei 100 Quadratmetern macht das 216 Euro jährlich.
| Bisherige Durchschnittswerte | Befürchtete Änderungen |
|---|---|
| 18 Cent Grundsteuer pro m² und Monat | Verdoppelung oder Verdreifachung möglich |
| 216 Euro jährlich bei 100 m² Wohnfläche | Höhere Belastung vor allem in Ostdeutschland erwartet |
Die genauen Beträge stehen erst 2024 fest. Dann beschließen die Kommunen ihre neuen Hebesätze. Bleiben Sie informiert über mögliche zusätzliche Kosten ab 2025.
Tipps für Mieter zur Überprüfung der Grundsteuer-Abrechnung
Als Mieter können Sie die jährliche Nebenkostenabrechnung genau prüfen. Dies gilt besonders für die Umlage der Grundsteuer. Hier sind wichtige Punkte, die Sie beachten sollten:
- Prüfen Sie, ob der Mietvertrag die Umlage der Grundsteuer erlaubt. Ohne diese Klausel darf der Vermieter die Kosten nicht weitergeben.
- Achten Sie auf die Einhaltung der Frist für die Betriebskostenabrechnung. Der Vermieter muss sie binnen 12 Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums zustellen.
- Kontrollieren Sie den korrekten Verteilerschlüssel laut Mietvertrag. Oft wird nach Wohnfläche oder Personenzahl im Haushalt umgelegt.
- Bei gemischten Immobilien muss der Vermieter die Grundsteuer getrennt abrechnen. Prüfen Sie, ob nur die Wohnflächen-Grundsteuer umgelegt wurde.
Sprechen Sie Ihren Vermieter an, wenn Sie Fragen zur Grundsteuer-Umlage haben. Bei Zweifeln können Sie sich an Mieterschutzvereine oder Anwälte wenden.
Eine genaue Prüfung schützt Sie vor ungerechtfertigten Forderungen. So sichern Sie Ihre Rechte als Mieter.
Eine sorgfältige Prüfung der Nebenkostenabrechnung schützt Sie als Mieter vor ungerechtfertigten Forderungen und sichert Ihre Rechte im Mietverhältnis.
| Abrechnungszeitraum | Frist für Zustellung |
|---|---|
| Kalenderjahr | 12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums |
Ab 2025 ändert sich die Berechnung der Grundsteuer. Dies kann neue Angaben von Eigentümern erfordern. Auch die Höhe der Umlage könnte sich ändern.
Bleiben Sie aufmerksam und hinterfragen Sie Anpassungen in der Betriebskostenabrechnung. So schützen Sie Ihre Interessen als Mieter.
Fazit
Die Grundsteuer ist eine wichtige Einnahmequelle für Kommunen. Sie ist auch ein bedeutender Teil der Mietnebenkosten. Mieter sollten die Umlage der Grundsteuer in ihrer Nebenkostenabrechnung prüfen.
Laut Deutschem Mieterbund sind etwa 50% aller Nebenkostenabrechnungen fehlerhaft. Eine genaue Prüfung lohnt sich daher. Im Durchschnitt zahlen Mieter 18 Cent Grundsteuer pro Quadratmeter und Monat.
Bei gemischt genutzten Immobilien muss die Grundsteuer fair aufgeteilt werden. Der Bundesgerichtshof erlaubt Mietern, eine Aufteilung zu fordern. Dies gilt, wenn die Differenz mehr als 10% beträgt.
Grundstücksbesitzer zahlen die Grundsteuer jährlich. Die Höhe hängt vom Hebesatz der Gemeinde ab. Oft liegt sie im hohen drei- oder niedrigen vierstelligen Bereich.
Ab 2025 tritt die Grundsteuerreform in Kraft. Sie strebt eine gerechtere Verteilung der Steuerlast an. Änderungen können sich direkt auf Ihre Mietnebenkosten auswirken.
Bleiben Sie informiert und prüfen Sie Ihre Nebenkostenabrechnung sorgfältig. So vermeiden Sie ungerechtfertigte Belastungen. Mit Wissen über Ihre Rechte als Mieter sichern Sie eine faire Behandlung bei der Grundsteuer.
