Stellen Sie sich vor: Sie sind gerade dabei, Ihr Traumhaus in Berlin zu kaufen. Nach monatelanger Suche, Besichtigungen und endlosen Verhandlungen mit dem Verkäufer haben Sie es endlich gefunden. Doch auf einmal stehen Sie vor der nächsten Herausforderung: die Maklerprovision. Eine erfahrene Bekannte rät Ihnen, sich gut zu informieren, denn bis vor kurzem mussten in Berlin noch die Käufer die gesamte Maklerprovision tragen.
Diese Geschichte mag Ihnen bekannt vorkommen, denn der Prozess des Immobilienkaufs und -verkaufs kann kompliziert sein, besonders in Deutschland, wo sich die Gesetze gerade erst geändert haben. Aber keine Sorge, in diesem Artikel erfahren Sie alles, was Sie zur Maklerprovision wissen müssen: von der Definition über die gesetzlichen Regelungen bis hin zur Berechnung und den besten Tipps zur Vermeidung überhöhter Kosten.
Wichtige Erkenntnisse
- Vor 2020 trugen Käufer in Städten wie Berlin und Hessen die gesamte Maklerprovision.
- Mit der neuen Gesetzesregelung wird die Maklerprovision nun zwischen Käufer und Verkäufer geteilt.
- In der Praxis beträgt die Maklerprovision rund 7% vom Verkaufspreis einer Immobilie.
- Maklerverträge sollten klare und transparente Regelungen zur Courtage enthalten.
- Die Reform soll die professionelle Beratung neutral gestalten, sodass beide Parteien profitieren.
Bevor wir in die Details einsteigen, lassen Sie uns zunächst verstehen, was die Maklerprovision genau ist und wie sie sich von anderen Gebühren unterscheidet.
Was ist die Maklerprovision?
Die Maklerprovision, auch bekannt als Maklercourtage oder Maklergebühren, ist die Bezahlung, die ein Immobilienmakler für die erfolgreiche Immobilienvermittlung erhält. Diese Provision stellt eine Entlohnung für den Makler dar, der eine Immobilie entweder vermietet oder verkauft. Im Maklervertrag wird festgelegt, wer die Maklerprovision übernimmt und wie hoch sie ausfällt.
Definition der Maklerprovision
Die Maklerprovision wird üblicherweise fällig, nachdem der Makler die Immobilienvermittlung erfolgreich abgeschlossen hat, also wenn der Miet- oder Kaufvertrag unterzeichnet wurde. Beim Kauf und Verkauf von Wohnimmobilien variiert die Höhe der Maklercourtage je nach Bundesland oder Region und beträgt im Allgemeinen zwischen drei und acht Prozent des Kaufpreises zuzüglich Mehrwertsteuer. Beim Vermieten von Wohnimmobilien beläuft sich die Provision oft auf zwei Nettokaltmieten plus Mehrwertsteuer.
Unterschiede zwischen Maklerprovision, Maklercourtage und Maklergebühren
Die Begriffe Maklerprovision, Maklercourtage und Maklergebühren werden oftmals synonym verwendet. Während die Provision in der Regel zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt wird, übernimmt bei der Vermietung einer Wohnimmobilie meist die Vermieterseite die Kosten gemäß dem Bestellerprinzip. Interessant ist, dass Grundstücke, Mehrfamilienhäuser und gewerbliche Immobilien frei verhandelbare Provisionsregelungen bieten, was den Beteiligten mehr Flexibilität erlaubt.
Zudem ist es wichtig zu beachten, dass ein Immobilienmakler in der Regel drei Jahre Anspruch auf seine Provision hat, wenn die vertraglichen Bedingungen erfüllt sind. Dies stellt sicher, dass der Makler für seine Dienstleistungen fair entlohnt wird, während gleichzeitig Transparenz und Klarheit für beide Parteien gewahrt bleiben.
- Provisionsfreie Immobilien: Einige Vermittlungen können provisionsfrei erfolgen.
- Immobilienvermittlung: Der Makler als Vermittler zwischen Käufer und Verkäufer.
| Kategorie | Provisionssatz | Besonderheiten |
|---|---|---|
| Miete Wohnimmobilie | Bis zu 2 Nettokaltmieten + MwSt. | Meistens zahlt der Vermieter |
| Kauf/Verkauf Wohnimmobilie | 3 – 8 % des Kaufpreises + MwSt. | Provision wird zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt |
Das Gesetz zur Maklerprovision aus dem Jahr 2020
Mit dem Inkrafttreten des Gesetzes zur neuen Regelung der Maklerprovision am 23.12.2020 wurden wesentliche Änderungen im Bereich der Immobilienvermittlungen eingeführt. Diese Bestimmungen Maklerprovision betreffen insbesondere die Verteilung der Immobilienmakler Provision beim Kauf von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen.
Hintergrund der Neuregelung
Das Ziel der Neuregelung war es, die finanzielle Belastung für Käufer zu reduzieren und eine faire Verteilung der Maklerprovision zwischen Käufer und Verkäufer zu gewährleisten. Laut den neuen §§ 656a bis 656d BGB müssen bei einem Maklervertrag beide Parteien die Maklerkosten in gleicher Höhe tragen oder es muss vereinbart werden, dass der Makler für eine Partei unentgeltlich tätig wird. Diese Neuregelung hebt das vorherige Bestellerprinzip im Immobilienverkauf auf.
Wesentliche Änderungen und Auswirkungen
Die wesentlichen Änderungen beinhalten die folgenden Punkte:
- Die Maklerprovision muss zwischen Käufer und Verkäufer gleichmäßig aufgeteilt werden.
- Alleinige Vereinbarungen über die Zahlung oder Erstattung der Maklerprovision sind nur dann gültig, wenn die zahlungspflichtige Partei mindestens in gleicher Höhe zur Zahlung verpflichtet bleibt.
- Makler können nur noch eine Vergütung von beiden Parteien gleichermaßen verlangen.
- Maklerverträge bedürfen nun der Textform, insbesondere bei dem Verkauf von Einfamilienhäusern oder Eigentumswohnungen.
Diese Änderungen beeinflussen insbesondere Immobilienkäufe in Ballungsräumen, wo hohe Maklergebühren zuvor eine beträchtliche finanzielle Belastung darstellten. Durch die neuen Bestimmungen Maklerprovision können sich die Kosten für Käufer deutlich reduzieren und die Rolle des Immobilienmaklers als neutraler Vermittler wird weiter gefestigt.
Wer zahlt die Maklerprovision?
Bei der Maklerprovision stellt sich oft die Frage, wer diese Kosten trägt. Laut dem aktuellen Gesetz müssen sich Käufer und Verkäufer die Maklerprovision in Deutschland seit Dezember 2020 jeweils zur Hälfte teilen. Diese Neuregelung sorgt für eine faire Aufteilung der Maklergebühren und schützt den Käufer vor übermäßigen Kosten.
Aufteilung zwischen Käufer und Verkäufer
Das Gesetz von 2020 führt zu einer klaren Regelung: Käufer und Verkäufer teilen sich die Provisionssatz gleichmäßig. Konkret bedeutet dies, dass der Immobilienkäufer maximal 50 % der Maklerprovision trägt. Vor dieser Gesetzesänderung wurden die Provisionssatz je nach Bundesland unterschiedlich gehandhabt, und in vielen Fällen musste der Käufer die gesamte Maklergebühr tragen. Die durchschnittliche Maklerprovision in Deutschland liegt aktuell zwischen 5,95 % und 7,14 % des Kaufpreises.
Eine Besonderheit ergibt sich beim Kauf von Gewerbeimmobilien oder Mehrfamilienhäusern: Hier können für Käufer und Verkäufer jeweils 4,76 % Provision erhoben werden. Das sorgt dafür, dass auch in diesem Segment eine gerechte Verteilung der Maklerprovision gegeben ist.
Das Bestellerprinzip bei Vermietungen
Das Bestellerprinzip regelt die Maklerprovision im Vermietungsprozess. Seit dem 1. Juni 2015 gilt: Wer den Makler bestellt, bezahlt die Provision. In der Praxis bedeutet dies, dass zumeist der Vermieter die Kosten für den Makler übernimmt, da er den Makler beauftragt.
Auch bei Vermietungen gibt es klare Regelungen für die Maklergebühren. Die maximale Höhe der Maklerprovision beträgt 2,38 Nettokaltmieten, die vom Vermieter zu bezahlen sind. Somit bleibt die finanzielle Belastung für den Mieter überschaubar. Vermieter versuchen gelegentlich, diese Kosten auf den Mieter abzuwälzen, doch das Gesetz untersagt solche Ausweichmöglichkeiten klar.
Höhe der Maklerprovision in verschiedenen Bundesländern
Die Höhe der Maklerprovision variiert erheblich zwischen den unterschiedlichen Bundesländern. Trotz der Neuregelung von 2020, gibt es weiterhin beträchtliche Unterschiede je nach Region. Dies liegt an den variierenden Immobilienmärkten und -preisen in Deutschland. Generell liegt die übliche Provision bei etwa 7% des Verkaufspreises, wobei die Aufteilung zwischen Käufer und Verkäufer ebenfalls schwanken kann.
Beispiele und regionale Unterschiede
In Berlin, Brandenburg, Hamburg, Hessen und Bremen zahlt bei Immobilienkäufen in der Regel nur der Käufer die Maklerprovision. Diese Bundesländer waren von der Neuregelung 2020 besonders betroffen, da es vorher keine national standardisierte Verteilung der Provision gab. Andererseits teilen in anderen Bundesländern Käufer und Verkäufer traditionell die Immobilienmakler Provision, wobei eine durchschnittliche Maklerprovision Höhe von 7,14% vorherrscht. Etwa 69% der analysierten Immobilienanzeigen in Deutschland weisen eine Käuferprovision von 3,57% aus.
Einheitliche und Flexible Regelungen
Die neuen gesetzlichen Bestimmungen durch das Gesetz von 2020 zielen darauf ab, eine faire Teilung der Immobilienmakler Provision zu fördern und den Käufer bei Immobilienkäufen finanziell zu entlasten. Die Regelungen besagen, dass der Verkäufer nach der Notarisierung des Kaufvertrags zuerst seinen Anteil zahlt, gefolgt vom Käufer. Es gibt jedoch keine festen Vorgaben zur Maklerprovision Höhe, wodurch eine freie Verhandlung ermöglicht wird. Besonders in den neuen Bundesländern wird diese Flexibilität geschätzt, um sich an die spezifischen Marktbedingungen anzupassen.
| Bundesland | Maklerprovision Gesamt | Bezahler |
|---|---|---|
| Berlin | 7,14% | Käufer |
| Hamburg | 7,14% | Käufer |
| Bayern | 7,14% | Käufer und Verkäufer |
| Hessen | 7,14% | Käufer |
Zusätzlich sollten Käufer beachten, dass beim Erwerb einer Immobilie zusätzliche Erwerbsnebenkosten von bis zu 12% des Kaufpreises anfallen können. Dies umfasst neben der Maklerprovision auch Notargebühren und Grunderwerbssteuer. Das Bestellerprinzip bei Vermietungen besagt weiterhin, dass derjenige, der den Makler beauftragt, die Provision zahlt, und ist seit 2015 in Kraft.
Berechnung der Maklerprovision
Die Berechnung Maklerprovision erfolgt meist als Prozentsatz des Kaufpreises einer Immobilie. Im Durchschnitt beträgt die Maklerprovision in Deutschland 7,14 Prozent inklusive Mehrwertsteuer, wobei die Kosten üblicherweise zwischen Käufer und Verkäufer geteilt werden.
Ein Beispiel: Für ein Haus, das für 300.000 Euro verkauft wird und bei dem jeder jeweils 1,9 Prozent Provision bezahlt, beläuft sich die Berechnung Maklerprovision auf 5.700 Euro inklusive Mehrwertsteuer für sowohl Käufer als auch Verkäufer.
Die Provisionssätze können je nach Region und Makler unterschiedlich sein. So bietet Bergen Real Estate beim Verkauf von Grundstücken und Mehrfamilienhäusern eine provisionsfreie Dienstleistung an. Bei einem Verkaufspreis von 300.000 Euro und einem Provisionssatz von 1,9 Prozent bezahlt man nur 5.700 Euro im Vergleich zu dem üblichen Satz von 3,57 Prozent.
Um eine genaue Berechnung Maklerprovision zu erhalten, kann es hilfreich sein, den Kaufpreis der Immobilie in spezielle Online-Rechner wie den von Bergen Real Estate einzugeben. Dies ermöglicht einen transparenten Vergleich unterschiedlicher Angebote und verdeutlicht mögliche Einsparungen.
Zusätzlich hängt die Höhe der Maklerprovision von der im Vertrag festgelegten Prozentzahl des Kaufpreises ab. Es ist wichtig darauf zu achten, dass die Maklerprovisionen verhandelbar sind und je nach Einzelfall variieren können.
| Beispiel | Kaufpreis | Provision in % | Provision in € |
|---|---|---|---|
| Durchschnittlicher Kauf | 300.000 € | 7,14 % | 21.420 € |
| Bergen Real Estate | 300.000 € | 1,9 % | 5.700 € |
| Beispielrechnung | 150.000 € | 7,14 % | 10.710 € |
Vertragsabschluss und rechtliche Grundlagen
Ein erfolgreicher Vertragsabschluss im Rahmen eines Immobilienkaufs erfordert klare rechtliche Grundlagen und sorgfältige Dokumentation. Jede Vereinbarung zwischen Makler und Kunde sollte schriftlich festgehalten werden, um rechtliche Sicherheit und Transparenz für alle beteiligten Parteien zu gewährleisten.
Notwendige Vertragsformen
Für den Vertragsabschluss ist es wichtig, dass alle relevanten Details in schriftlicher Form festgehalten werden. Dazu gehören Angaben zu den Provisionen, den Pflichten des Maklers und den Rechten der Kunden. Ein schriftlicher Vertrag dient als rechtliche Grundlage und vermeidet Missverständnisse.
- Vertragsangaben: Name und Anschrift der Parteien
- Details zum Objekt: Lage, Größe, Zustand
- Provisionshöhe und Zahlungsbedingungen
- Dauer und Aufgaben des Maklerauftrags
Rechtssicherheit und Dokumentation
Die Einhaltung der rechtlichen Grundlagen ist entscheidend für den Schutz aller Beteiligten beim Immobilienkauf. Eine umfassende Dokumentation sichert alle Absprachen und Vereinbarungen. Insbesondere bei der Beauftragung eines Maklers ist es wichtig, die erbrachten Leistungen und die daraus resultierenden Erfolge genau zu dokumentieren.
Ein typisches Beispiel für eine Maklerprovision: Bei einem Immobilienkauf über 400.000 Euro und einer Provision von 7% wären dies 28.000 Euro, die zwischen Verkäufer und Käufer aufgeteilt werden können, also je 14.000 Euro pro Partei. Dies zeigt auf, wie wichtig klare und dokumentierte Vereinbarungen für einen reibungslosen Vertragsabschluss sind.
Um diese Rechtssicherheit zu gewährleisten, sollten folgende Dokumente vorhanden sein:
- Schriftlicher Vertrag zwischen Makler und Kunden
- Protokolle von Besichtigungen und Verhandlungen
- Nachweise über erbrachte und vereinbarte Leistungen
- Rechnungen und Zahlungsbelege für die Provisionsabrechnung
Tipps zur Vermeidung überhöhter Maklerprovisionen
Die Vermeidung von überhöhten Maklerprovisionen ist ein wichtiges Anliegen für Immobilienkäufer und -verkäufer. Mit den richtigen Strategien und ein paar bewährten Tipps kann man hier significant sparen.
Verhandlung der Provision
Eine effektive Verhandlung der Provision kann viel ausmachen. Kenntnisse über verschiedene Bewertungsverfahren wie das Ertragswertverfahren, Vergleichswertverfahren und Sachwertverfahren sind hilfreich. Beispielsweise ermöglicht das Ertragswertverfahren eine realistische Einschätzung der Rentabilität einer Investitionsimmobilie, was in Preisverhandlungen nützlich sein kann. Zudem zeigt das Sachwertverfahren die Kosten für Sanierungen oder Modernisierungen auf, die gegen den Kaufpreis aufgerechnet werden können.
Eine fundierte Bewertung bildet die Grundlage für jede Verhandlung. Effektive Kommunikation und direkte Formulierungen sind entscheidend, um Missverständnisse zu vermeiden. Studien belegen, dass ein gut durchdachtes erstes Angebot die Verhandlungsposition stark beeinflussen kann. Das Prinzip des Win-Win fördert eine positive Atmosphäre und führt oft zu einem erfolgreichen Abschluss.
Alternative Vermittlungswege
Um überhöhte Maklerprovisionen zu vermeiden, lohnt es sich, alternative Vermittlungswege zu erwägen. Online-Immobilienportale bieten eine kostengünstigere und oft ebenso effektive Möglichkeit zur Vermittlung von Immobilien. PropTechs, die mit Wagniskapital ausgestattet sind, zielen auf Marktanteile ab und bieten innovative Technologien zur Vermarktung an.
Eine gründliche Marktanalyse im Vorfeld hilft dabei, den angemessenen Verkaufspreis zu bestimmen und potenziellen Käufern Vertrauen und Transparenz zu bieten. Home Staging und kleine Renovierungen können den Gesamteindruck der Immobilie erheblich verbessern und somit den Verkaufspreis steigern.
Darüber hinaus kann die Nutzung digitaler Kanäle wie Online-Plattformen und Social Media die Reichweite für potenzielle Käufer enorm erhöhen und somit eine schnellere und effektivere Vermittlung ermöglichen.
Maklerprovision bei Wohnungsvermittlung
Die Maklerprovision bei der Wohnungsvermittlung richtet sich in Deutschland nach dem sogenannten Bestellerprinzip. Seit dem 1. Juni 2015 gilt, dass derjenige, der den Makler beauftragt, dessen Gebühr zu tragen hat. Dies bedeutet insbesondere für Mietwohnungen, dass der Vermieter die Maklerprovision zahlen muss, wenn er den Makler beauftragt, die Wohnung zu vermitteln. Die Höhe der Maklerprovision darf dabei nicht mehr als zwei Nettokaltmieten zuzüglich Mehrwertsteuer betragen.
Besonderheiten bei Mietwohnungen
Bei der Wohnungsvermittlung für Mietwohnungen sind einige wichtige Regelungen zu beachten. So darf der Vermieter die Maklerkosten nicht auf den neuen Mieter übertragen, falls er den Makler beauftragt hat. Ebenfalls dürfen keine Vorschüsse auf die Maklerprovision gefordert oder angenommen werden. Ein Verstoß gegen das Bestellerprinzip kann Maklern Bußgelder von bis zu 25.000 Euro einbringen. In besonderen Fällen, etwa bei bereits bestehenden Mietverhältnissen oder Sozialwohnungen, kann der Makler keine Provision verlangen.
Maximale Höhe der Courtage
Die gesetzlich festgelegte maximale Maklerprovision bei der Vermittlung von Mietwohnungen liegt bei zwei Monatsnettokaltmieten zuzüglich Mehrwertsteuer. Diese Begrenzung ermöglicht es Mietern, eine klare Kostenvorstellung zu haben und schützt sie vor überhöhten Gebühren. Mieter, die berufsbedingt umziehen müssen, dürfen die gezahlte Maklerprovision unter bestimmten Bedingungen steuerlich absetzen. Zudem haben Mieter das Recht, bei Verstößen gegen das Bestellerprinzip die zu viel gezahlte Provision innerhalb einer Frist von drei Jahren zurückzufordern.
