Kleinreparaturen werden oft in Mietverträgen den Mietern übertragen. Dies kann zu Problemen führen, wenn Mieter selbst Handwerker beauftragen. Mieter haben kein Recht, eigenständig Handwerker für Mängelbeseitigung zu engagieren.
Laut § 535 BGB haben Mieter Anspruch auf ein einwandfreies Mietobjekt. Der Vermieter ist für Mängelbeseitigung und Instandhaltung verantwortlich. Er muss auch für die Kosten aufkommen.
Normalerweise bestellt der Vermieter oder die Hausverwaltung den Handwerker. Trotz klarer Regeln im Mietrecht gibt es oft Streit bei Handwerkerbeauftragungen. Gute Kommunikation zwischen Mieter und Vermieter ist wichtig.
Vermieter sind für die Instandhaltung der Wohnung verantwortlich
Mieter dürfen Handwerker nicht eigenmächtig beauftragen
Klare Kommunikation zwischen Mieter und Vermieter ist entscheidend
Mieter müssen Handwerkern Zutritt gewähren
Kosten für Kleinreparaturen können auf Mieter übertragen werden
Mängelbeseitigung durch den Vermieter
Vermieter müssen Mängel in Mietwohnungen beseitigen. Dies ist ihre gesetzliche Pflicht. Mieter sollten wissen, wie der Ablauf funktioniert und was zu beachten ist.
Wir erklären die Pflichten des Vermieters und die richtige Vorgehensweise bei Mängeln. Eine korrekte Mängelanzeige durch den Mieter ist dabei sehr wichtig.
Pflicht des Vermieters zur Instandhaltung
Laut § 535 BGB muss der Vermieter die Mietsache in gutem Zustand halten. Er entscheidet, wie er Mängel behebt. Der Vermieter muss die Beseitigung einleiten, aber nicht überwachen.
Vernachlässigt er seine Pflicht, kann dies den Mietvertrag verletzen. Mieter dürfen dann eventuell selbst handeln. Sie können gemäß § 536a BGB Mängel beseitigen lassen.
In solchen Fällen können Mieter die Kosten vom Vermieter zurückfordern. Dies nennt man Ersatzvornahme.
Mängelanzeige an den Vermieter
Mieter müssen Mängel dem Vermieter anzeigen. Sie sollten die Probleme genau beschreiben und eine Frist setzen. Eine schriftliche Anzeige per Einschreiben ist empfehlenswert.
Reagiert der Vermieter nicht, haben Mieter verschiedene Möglichkeiten. Sie können die Mängel selbst beseitigen lassen. Alternativ können sie gerichtlich vorgehen.
Wichtig ist, auch fehlgeschlagene Reparaturen zu melden. Mieter sollten auf ordnungsgemäße Instandsetzung bestehen.
Vermieter
Mieter
Muss Mängel in der Wohnung beseitigen
Müssen Mängel dem Vermieter anzeigen
Entscheidet über Art und Weise der Mängelbeseitigung
Sollten dem Beauftragten des Vermieters Zugang gewähren
Muss Arbeiten nicht kontrollieren oder abnehmen
Können bei erfolgloser Mängelbeseitigung selbst tätig werden
Trägt Kosten einer berechtigten Ersatzvornahme
Müssen fehlgeschlagene Reparaturen mitteilen
Eine Mängelanzeige schreiben
Mieter müssen Wohnungsmängel dem Vermieter sofort schriftlich melden. Eine gute Mängelanzeige sorgt dafür, dass der Vermieter die Probleme rechtzeitig behebt. Sie ist wichtig für die Instandhaltung der Wohnung.
Inhalt der Mängelanzeige
Eine Mängelanzeige braucht wichtige Informationen. Dazu gehören eine genaue Beschreibung der Mängel und wann sie entdeckt wurden.
Auch die betroffenen Räume und Auswirkungen auf die Wohnungsnutzung sind wichtig. Der Vermieter sollte aufgefordert werden, die Mängel zu beseitigen.
Eine Frist zur Behebung muss gesetzt werden. Es ist ratsam, die Anzeige per Einschreiben mit Rückschein zu senden.
Detaillierte Beschreibung der Mängel
Zeitpunkt der Feststellung der Mängel
Betroffene Räume oder Bereiche der Wohnung
Auswirkungen der Mängel auf die Nutzung der Wohnung
Aufforderung zur Beseitigung der Mängel
Fristsetzung zur Mängelbeseitigung
Fristsetzung zur Mängelbeseitigung
Die Frist zur Mängelbeseitigung hängt von Art und Umfang ab. Normalerweise sind zwei Wochen angemessen. Die Tabelle zeigt passende Fristen für verschiedene Mängel.
Art des Mangels
Angemessene Frist
Kleinere Mängel (z.B. tropfender Wasserhahn)
1-2 Wochen
Mittlere Mängel (z.B. defekte Heizung)
2-4 Wochen
Größere Mängel (z.B. Schimmelbefall)
4-8 Wochen
Reagiert der Vermieter nicht rechtzeitig, können Mieter weitere Schritte einleiten. Sie dürfen zum Beispiel einen Handwerker auf Kosten des Vermieters beauftragen (§ 536a BGB).
Dokumentation der Mängel
Mieter sollten Mängel sorgfältig dokumentieren, um ihre Ansprüche durchzusetzen. Fotos, Videos und Zeugenaussagen von Nachbarn sind hilfreich.
Bei schweren Mängeln können Sachverständigengutachten nützlich sein. Auch Gesprächsprotokolle und E-Mails mit dem Vermieter sollten aufbewahrt werden.
Protokolle von Telefongesprächen oder E-Mail-Verkehr mit dem Vermieter
Eine gute Dokumentation hilft Mietern, ihre Rechte wahrzunehmen. Sie können zum Beispiel die Miete mindern (§ 536 BGB), bis alle Mängel behoben sind.
Darf der Mieter einen Handwerker beauftragen?
Mieter sollten keinen Handwerker ohne Erlaubnis des Vermieters beauftragen. Der Vermieter muss die Kosten meist nicht übernehmen, wenn er nicht vorab informiert wurde. Er darf selbst entscheiden, wie und durch wen Mängel behoben werden.
Es gibt Ausnahmen, in denen Mieter ohne Rücksprache einen Handwerker rufen dürfen. Dies gilt in folgenden Fällen:
der Vermieter trotz Mängelanzeige und Fristsetzung untätig bleibt
eine Notsituation vorliegt, die sofortiges Handeln erfordert
der Vermieter nicht erreichbar ist
In diesen Fällen kann der Mieter die Kosten vorstrecken. Er kann sie später mit der Miete verrechnen. Der Mieter muss die Notwendigkeit der Reparatur belegen können.
Laut einem Urteil des Bundesgerichtshofs muss der Vermieter die Kosten für einen vom Mieter beauftragten Handwerker nicht tragen, wenn es sich um keine Notsituation handelte und der Vermieter nicht informiert wurde.
Das Sonderkündigungsrecht gilt nur, wenn der Vermieter die Instandhaltung vernachlässigt. Bei Kleinreparaturen und Bagatellschäden ist der Mieter selbst verantwortlich. Hier gibt es keinen Anspruch auf Kostenübernahme durch den Vermieter.
Handwerker als Mieter selbst rufen
Bleibt der Vermieter nach einer Mängelanzeige untätig, darf der Mieter handeln. Er kann einen Handwerker beauftragen, um die Mängel zu beseitigen. Dies gilt bei schwerwiegenden Problemen, die die Wohnungsnutzung beeinträchtigen.
Vermieter bleibt untätig trotz Mängelanzeige
Ignoriert der Vermieter die Mängelanzeige, ändert sich die rechtliche Lage. Der Mieter darf dann selbst einen Handwerker beauftragen. Dies gilt besonders bei Mängeln, die die Wohnnutzung stark einschränken.
Einbehaltung der Miete als Druckmittel
Der Mieter kann einen Teil der Miete einbehalten, um Druck auszuüben. Bei schweren Mängeln ist sogar die Einbehaltung der gesamten Miete möglich. Dies soll den Vermieter zur Mängelbeseitigung bewegen.
Beauftragung eines Handwerkers durch den Mieter
Nach Fristablauf ohne Reaktion des Vermieters kann der Mieter selbst aktiv werden. Er darf einen Handwerker beauftragen. Der Vermieter muss in diesem Fall die Kosten tragen.
Kostenübernahme durch den Vermieter
Der Mieter kann die Handwerkerkosten vom Vermieter zurückfordern. Er darf den Betrag mit der nächsten Miete verrechnen. Der Vermieter muss angemessene Kosten übernehmen, wenn der Mieter korrekt vorgegangen ist.
Voraussetzung
Folge
Mängelanzeige an Vermieter
Fristsetzung zur Mängelbeseitigung
Vermieter bleibt untätig
Mieter kann Miete einbehalten
Frist verstreicht ohne Mängelbeseitigung
Mieter darf Handwerker selbst beauftragen
Mieter streckt Kosten vor
Vermieter muss Kosten erstatten
Handwerker-Notdienst bei akutem Notfall
Manchmal ist ein sofortiger Handwerker-Notdienst unerlässlich. Dies gilt besonders bei akuten Notfällen, die Leben gefährden oder große Schäden verursachen können. Rohrbrüche, Stromausfälle oder Heizungsausfälle im Winter sind typische Beispiele.
Sofortige Mängelbeseitigung notwendig
Bei schweren Mängeln ist schnelles Handeln gefragt. Oft bleibt keine Zeit, den Vermieter zu kontaktieren. Besonders nachts oder an Feiertagen ist er oft nicht erreichbar.
In solchen Fällen darf der Mieter selbst einen Notdienst beauftragen. So kann er den Schaden schnell beheben und Schlimmeres verhindern.
Verhinderung größerer Schäden
Bei Notfällen geht es darum, große Schäden am Mietobjekt zu vermeiden. Ein rechtzeitig gerufener Handwerker kann oft schlimme Folgen abwenden. Zum Beispiel lässt sich ein Wasserschaden durch schnelles Abdichten eines Rohres eindämmen.
Vermieter nicht erreichbar
Ist der Vermieter nicht zu erreichen, darf der Mieter selbst handeln. Er sollte einen Notdienst rufen, wenn die Reparatur dringend ist. Trotzdem sollte er weiter versuchen, den Vermieter zu informieren.
Es ist wichtig, alle Maßnahmen gut zu dokumentieren. So kann der Mieter später beweisen, dass er richtig gehandelt hat.
Situation
Handlungsbedarf
Vermieter informieren
Rohrbruch
Sofort Handwerker-Notdienst rufen
Schnellstmöglich
Stromausfall
Elektriker-Notdienst beauftragen
Zeitnah
Heizungsausfall im Winter
Umgehend Heizungs-Notdienst kontaktieren
Sobald wie möglich
Bei akuten Notfällen dürfen Mieter also einen Handwerker-Notdienst rufen. Sie müssen nicht auf die Zustimmung des Vermieters warten. Wichtig ist, größere Schäden zu verhindern und alles gut zu dokumentieren.
Kosten für Handwerker als Mieter vorstrecken
In Notfällen kann der Mieter selbst einen Handwerker beauftragen. Dies gilt, wenn der Vermieter nicht erreichbar ist. Eine sofortige Reparatur muss nötig sein, um größere Schäden zu verhindern.
Der Mieter sollte zunächst die Kosten für den Handwerker-Notdienst vorstrecken. Dabei ist es wichtig, sorgfältig vorzugehen.
Die Vorgehensweise sollte dabei wie folgt aussehen:
Dokumentieren Sie den Schaden und Ihre Versuche, den Vermieter zu erreichen.
Beauftragen Sie einen seriösen und angemessen preisgestalteten Notdienst.
Bezahlen Sie die Rechnung des Notdienstes zunächst selbst.
Informieren Sie den Vermieter schnellstmöglich über den Notfall und die beauftragte Reparatur.
Reichen Sie die Rechnung beim Vermieter ein und fordern Sie eine Erstattung der Kosten.
Verrechnung mit der nächsten Miete
Die vorgestreckten Kosten können oft mit der nächsten Miete verrechnet werden. Dabei sollten Sie einige Punkte beachten.
Informieren Sie den Vermieter schriftlich über die Verrechnung und legen Sie eine Kopie der Handwerkerrechnung bei.
Verrechnen Sie nur die tatsächlich entstandenen Kosten für die notwendige Reparatur, nicht für eine Neuanschaffung oder Verbesserung.
Bei hohen Rechnungsbeträgen sollten Sie vor einer Verrechnung mit der Miete einen Anwalt konsultieren, es sei denn, der Vermieter hat der Verrechnung schriftlich zugestimmt.
Ein Beispiel: Ein Mieter musste auf eigene Kosten eine gebrauchte Therme einbauen lassen, da der Eigentümer pleite ging und die Hausverwaltung sich weigerte, das Gerät zu beschaffen. In solchen Fällen ist eine Verrechnung mit der Miete gerechtfertigt.
Situation
Vorgehen
Vermieter nicht erreichbar und dringende Reparatur notwendig
Handwerker selbst beauftragen und Kosten vorstrecken
Kosten für notwendige Reparatur
Mit der nächsten Miete verrechnen
Hohe Rechnungsbeträge
Vor Verrechnung mit Miete Anwalt konsultieren oder schriftliche Zustimmung des Vermieters einholen
Mieter sollten Kosten nur in begründeten Notfällen vorstrecken. Normalerweise ist der Vermieter für die Instandhaltung zuständig. Er muss die Kosten dafür tragen.
Ausnahmen: Kleinreparaturen und Bagatellschäden
Kleinreparaturen und Bagatellschäden sind Ausnahmen bei der Mängelbeseitigung. Oft enthalten Mietverträge Klauseln, die diese Kosten auf Mieter abwälzen. Diese Klauseln sind in vielen Musterverträgen zu finden.
Eine wirksame Kleinreparaturklausel braucht klare Obergrenzen für Mieter. Laut Mieterbund liegt die Höchstgrenze pro Reparatur bei 100 bis 120 Euro. Höhere Kosten müssen Mieter nicht anteilig tragen.
Die jährliche Kostendeckelung sollte maximal 6% der Jahreskaltmiete betragen. Manchmal akzeptieren Gerichte auch 8 oder 10 Prozent. Alternativ kann ein fester Jahresbetrag von 150 bis 200 Euro vereinbart werden.
Mieter sind nur für leicht abnutzbare Teile in ihrem Zugriffsbereich zuständig. Der Vermieter muss trotzdem Handwerker beauftragen. Eigenmächtige Reparaturen durch Mieter sind nicht erlaubt.
Aspekt
Details
Höchstgrenze pro Reparatur
100 bis 120 Euro (laut Mieterbund)
Jährliche Kostendeckelung
Max. 6% der Jahreskaltmiete (teilweise auch 8-10% gerichtlich anerkannt)
Alternativer Festbetrag
150 bis 200 Euro pro Jahr
Zuständigkeit des Mieters
Nur für leicht abnutzbare Teile im direkten Zugriffsbereich
Beauftragung von Handwerkern
Pflicht des Vermieters, keine Eigenreparaturen durch Mieter
Bagatellschäden wie kleine Kratzer am Türrahmen muss der Mieter oft selbst beheben. Die Schuldfrage spielt bei Kleinreparaturen keine Rolle. Ob der Mieter den Schaden vorsätzlich oder fahrlässig verursachte, ist unwichtig.
Insgesamt können Kleinreparaturen Mieter erheblich belasten. Die Kosten können bis zu mehreren hundert Euro pro Jahr betragen.
Fazit
Als Mieter sollten Sie vorsichtig sein, wenn es um Reparaturkosten geht. Zahlen Sie zunächst selbst, wenn Sie eigenständig einen Handwerker beauftragen. Bei Nicht-Notfällen informieren Sie zuerst den Vermieter schriftlich.
Reagiert der Vermieter nicht rechtzeitig, dürfen Sie selbst handeln. In diesem Fall trägt er die Kosten. Ohne vorherige Information müssen Sie für Nicht-Notfälle selbst aufkommen.
Verschleiß- und Altersreparaturen zahlt der Vermieter. Die Kleinreparaturklausel erlaubt begrenzte Kosten für Mieter. Diese liegen meist bei 6-8% der Jahresmiete ohne Nebenkosten.
Pro Reparatur sind etwa 100 € üblich. Übersteigen die Kosten das Limit, zahlt der Vermieter alles. Unabhängig von der Höhe des Betrags.
Informieren Sie bei Mängeln immer zuerst den Vermieter. Geben Sie ihm die Chance, einen Handwerker zu beauftragen. Nur in Notfällen oder bei Untätigkeit sollten Sie selbst aktiv werden.
