Laut Mietvertragsbedingungen müssen 75,4% der Mieter beim Auszug nicht renovieren. Viele Verträge enthalten jedoch unwirksame Renovierungsklauseln. Ein Blick in den Mietvertrag lohnt sich, bevor man selbst zum Pinsel greift.
Das Bürgerliche Gesetzbuch macht den Vermieter für den Erhalt der Mietsache verantwortlich. Der Mieter muss regelmäßig Miete zahlen. Die Renovierungspflicht kann jedoch vertraglich auf den Mieter übertragen werden.
Früher übliche „starre Fristen“ für Renovierungen sind heute meist unwirksam. Vermieter dürfen keine umfassenden Renovierungsarbeiten verlangen, außer es wurde rechtswirksam vereinbart.
Beim Auszug fragen sich viele: Darf ich die Wohnung selbst streichen? Nicht alle Schönheitsreparaturen sind Mietersache. Mieter müssen nur normale Abnutzung beheben.
Was renoviert werden muss, steht meist im Mietvertrag. Ein Blick ins Kleingedruckte klärt die Verantwortlichkeiten.
Vermieter sind grundsätzlich für den Erhalt der Mietsache zuständig, können aber die Renovierungspflicht auf Mieter übertragen
Viele Renovierungsklauseln in Mietverträgen sind heute gesetzlich unwirksam, z.B. starre Fristen für Schönheitsreparaturen
Mieter müssen keine Schönheitsreparaturen über normale Abnutzung hinaus durchführen
Ob Mieter beim Auszug renovieren müssen, ist meist im Mietvertrag geregelt – genauer Blick ins Kleingedruckte lohnt sich
Darf der Mieter die Wohnung selber streichen? Nicht alle Schönheitsreparaturen sind automatisch Mietersache
Grundsätzliche Regelungen zum Renovieren und Streichen der Mietwohnung
Renovieren und Streichen einer Mietwohnung unterliegt bestimmten Regeln. Viele Mietverträge machen Mieter für Schönheitsreparaturen verantwortlich. Oft sind diese Klauseln jedoch unwirksam.
Vermieter können daher häufig keine Renovierung vom Mieter verlangen. Dies ist wichtig für beide Parteien zu wissen.
Gesetzliche Verpflichtungen des Vermieters zur Instandhaltung
Laut § 535 BGB muss der Vermieter die Wohnung in gutem Zustand halten. Er ist für Instandhaltung und regelmäßige Renovierungen verantwortlich.
Dazu gehören auch Maler- und Lackierarbeiten. Diese Pflichten ergeben sich aus dem Gesetz.
Übertragung der Renovierungspflicht auf den Mieter im Mietvertrag
In der Praxis übertragen Vermieter oft die Renovierungspflicht auf Mieter. Mietverträge enthalten meist detaillierte Regeln zu Schönheitsreparaturen.
Diese umfassen Tapezieren, Anstreichen von Wänden und Decken sowie Bodenarbeiten. Viele dieser Klauseln sind jedoch unwirksam.
Unwirksame Klauseln
Beispiele
Starre Renovierungsfristen
Alle 3 Jahre in Küche, Bad, WC; alle 5 Jahre in übrigen Räumen
Endrenovierungsklauseln
Verpflichtung zur Renovierung bei Auszug
Quotenklauseln
Anteilige Renovierungskosten bei vorzeitigem Auszug
Mieter müssen nur renovieren, wenn der Vermieter diese Pflicht wirksam übertragen hat. Dies setzt voraus, dass die Wohnung renoviert übergeben wurde.
Alternativ muss der Mieter einen angemessenen finanziellen Ausgleich erhalten haben. Sonst liegt die Renovierungspflicht beim Vermieter.
Was zählt zu Schönheitsreparaturen in der Mietwohnung?
Schönheitsreparaturen erhalten die Wohnung in einem ansprechenden Zustand. Sie sind nicht Teil der Mietnebenkosten, sondern im Mietvertrag geregelt. Normalerweise ist der Vermieter dafür zuständig, kann es aber auf den Mieter übertragen.
Typische Schönheitsreparaturen wie Tapezieren, Streichen und Lackieren
Zu den typischen Schönheitsreparaturen gehören:
Tapezieren und Streichen von Wänden und Decken
Lackieren von Türen, Fenstern und Heizkörpern
Pflege und Lackieren von Fußböden und Fußleisten
Lackieren von Einbauschränken
Diese Arbeiten beseitigen Abnutzungserscheinungen und erhalten die Wohnung optisch ansprechend. Die Renovierungsintervalle hängen von der Raumnutzung ab.
Raum
Empfohlener Renovierungszeitraum
Küche, Bad, Dusche
alle 3 Jahre
Wohnräume, Flur
alle 5 Jahre
Nebenräume
alle 7 Jahre
Arbeiten, die nicht zu den Schönheitsreparaturen gehören
Einige Arbeiten fallen nicht unter Schönheitsreparaturen und sind Vermieterpflicht:
Erneuerung des Teppichbodens
Verputzen der Wände
Schleifen und Versiegeln von Holzfußböden
Beseitigung von Schimmel und Feuchtigkeit
Gemäß § 535 Abs. 1 S. 2 BGB müssen Schönheitsreparaturen vom Vermieter durchgeführt werden, sofern diese Verpflichtung nicht wirksam auf den Mieter übertragen wurde.
Schönheitsreparaturen können auf den Mieter übertragen werden. Dafür muss die Wohnung in gutem Zustand übergeben werden. Alternativ kann ein finanzieller Ausgleich geleistet werden.
Der Ausgleich orientiert sich an Handwerkerrechnungen bei Fremdvergabe. Bei Eigenleistung des Mieters wird ein angemessener Freizeitausgleich berechnet.
Darf der Mieter die Wohnung selber streichen?
Mieter dürfen ihre Wohnung nach eigenen Vorstellungen streichen. Das Mietrecht erlaubt, die Wände in jeder Farbe zu gestalten. Klauseln, die nur neutrale Farben vorschreiben, sind meist unwirksam.
Es gibt jedoch Einschränkungen bei der Renovierung. Der Vermieter kann eine neutrale Farbgestaltung beim Auszug verlangen. Das bedeutet nicht zwingend weiße Wände. Helle, neutrale Farben reichen aus.
Laut Bundesgerichtshof kann der Vermieter keine unverhältnismäßigen Instandhaltungsaufwände verlangen, die über den ursprünglichen Zustand der Wohnung bei Mietbeginn hinausgehen.
Mieter unrenovierter Wohnungen ohne Ausgleichsvereinbarung müssen oft nicht renovieren. Klare Kommunikation und Dokumentation helfen, Konflikte zu vermeiden. Sie tragen zu einer reibungslosen Wohnungsübergabe bei.
Erlaubte Renovierungen durch den Mieter
Einschränkungen und Pflichten
Streichen der Wände in beliebigen Farben während der Mietzeit
Rückgabe der Wohnung in halbwegs neutraler Farbgestaltung zum Mietende
Kleine Reparaturen und Instandhaltungsmaßnahmen
Keine unverhältnismäßigen Instandhaltungsaufwände durch den Vermieter
Entfernen von Dübellöchern und Tapeten
Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen nur bei entsprechender Vereinbarung im Mietvertrag
Mieter dürfen ihre Wohnung streichen, solange sie das Mietrecht beachten. Vertragliche Vereinbarungen sollten berücksichtigt werden. Offene Kommunikation mit dem Vermieter hilft, Missverständnisse zu vermeiden.
Renovierungsarbeiten, für die der Mieter keine Erlaubnis braucht
Mieter haben das Recht, bestimmte Renovierungen ohne Erlaubnis des Vermieters durchzuführen. Schönheitsreparaturen wie das Streichen fallen oft in ihre Zuständigkeit. Dies ermöglicht Mietern, ihre Wohnung nach eigenen Wünschen zu gestalten.
Streichen von Wänden und Decken in neutralen Farben
Mieter dürfen Wände und Decken ohne Genehmigung in neutralen Farben streichen. Laut Deutschem Mieterbund umfasst dies normale Abnutzungserscheinungen. Dazu gehören Tapezieren, Anstreichen und Kalken von Wänden und Decken.
Auch das Streichen von Innentüren und Fensterinnenseiten ist erlaubt. Beim Auszug müssen auffällige Farben wieder durch neutrale Töne ersetzt werden.
Anbringen von Löchern für Regale und Möbel
Mieter dürfen Löcher für Regale, Möbel oder Haken ohne Erlaubnis bohren. Laut Gesetz sind Bohrlöcher im angemessenen Rahmen erlaubt. Beim Auszug müssen diese Löcher vergipst werden, wenn vertraglich vereinbart.
In Bad und Küche sollten Löcher durch Fliesenfugen gebohrt werden. Dies verhindert Schäden an den Fliesen.
Verlegen von Bodenbelägen ohne bauliche Veränderungen
Mieter können neue Bodenbeläge ohne bauliche Veränderungen verlegen. Klick-Laminat oder Klick-Parkett sind genehmigungsfrei, da sie leicht entfernbar sind. Der ursprüngliche Bodenbelag darf nicht beschädigt werden.
Renovierungsarbeit
Erlaubnis benötigt?
Streichen von Wänden und Decken in neutralen Farben
Nein
Anbringen von Löchern für Regale und Möbel
Nein, aber Vergipsen beim Auszug
Verlegen von Klick-Laminat oder Klick-Parkett
Nein, aber Entfernung beim Auszug
Eingriffe in die Bausubstanz (z.B. Fliesenarbeiten)
Ja
Mieter können ihre Wohnung nach eigenen Vorstellungen gestalten. Dabei müssen sie die Vorgaben des Mietvertrags beachten. Beim Auszug ist die Wohnung in vertragsgemäßem Zustand zu übergeben.
Renovierungsarbeiten, für die der Mieter eine Erlaubnis braucht
Umfangreiche Renovierungen erfordern meist die Zustimmung des Vermieters. Dies gilt besonders für Eingriffe in die Bausubstanz oder größere Veränderungen. Mieter sollten vor solchen Arbeiten immer den Vermieter um Erlaubnis bitten.
Eine vorherige Absprache verhindert Konflikte und mögliche Schadenersatzforderungen. Einfache Schönheitsreparaturen wie Streichen oder Tapezieren sind davon ausgenommen.
Eingriffe in die Bausubstanz wie Fliesenarbeiten oder Einbau von Sanitäranlagen
Laut immowelt.de sind Fliesenarbeiten in Küche und Bad ohne Vermieter-Zustimmung verboten. Auch der Einbau neuer Sanitäranlagen oder eine Badezimmer-Neuverfliesung fallen darunter.
Ohne Erlaubnis durchgeführte Arbeiten können zur Forderung der Wiederherstellung führen. Ein schriftlicher Renovierungsvertrag regelt Arbeitsumfang und Kostenübernahme.
Veränderungen an Zwischenwänden, Decken und Fenstern
Bauliche Veränderungen an Zwischenwänden, Decken und Fenstern benötigen die Vermieter-Zustimmung. Diese Eingriffe können weitreichende Folgen haben.
Einziehen von Zwischenwänden
Abreißen von Trennwänden
Schaffen von Durchbrüchen für Türen
Zumauern von Durchgängen
Abhängen von Decken
Ersetzen von Kastenfenstern durch Isolierverglasungen
Mieter sollten vor solchen Renovierungen das Gespräch mit dem Vermieter suchen. Eine schriftliche Vereinbarung hilft, spätere Streitigkeiten zu vermeiden.
Fachliche Expertise ist oft notwendig. Nur so können Mieter Schadenersatzansprüche umgehen und sicher renovieren.
Unwirksame Renovierungsklauseln im Mietvertrag
Nicht alle Renovierungsklauseln in Mietverträgen sind rechtlich wirksam. Manche Klauseln können ungültig sein, wenn sie unklar formuliert sind. Sie dürfen auch nicht mehr als die Beseitigung der eigenen Gebrauchsspuren verlangen.
Problematisch sind starre Fristen, Verpflichtungen zur Anfangs- oder Endrenovierung und einschränkende Farbvorgaben. Diese schränken den Mieter oft zu sehr ein.
Starre Fristen für Schönheitsreparaturen
Klauseln mit starren Fristen sind unwirksam. Sie verpflichten Mieter unabhängig vom Zustand der Wohnung zu Renovierungen. Erkennbar sind sie an Worten wie „spätestens“, „immer“ oder „mindestens“.
Gerichte halten Fristen von 5 bis 10 Jahren für angemessen. Ausnahmen gelten bei deutlichem Gebrauchsverschleiß innerhalb kurzer Zeit.
Starre Renovierungsfristen, die den Mieter zu unnötigen Renovierungen verpflichten, sind unwirksam, erkennbar an Formulierungen wie „spätestens“, „immer“ oder „mindestens“.
Verpflichtungen zur Anfangs- oder Endrenovierung
Klauseln zur Anfangsrenovierung sind grundsätzlich unwirksam. Der Vermieter muss die Wohnung in einem geeigneten Zustand übergeben. Endrenovierungsklauseln sind ebenfalls ungültig, wenn sie eine Renovierung beim Auszug voraussetzen.
Klauselart
Wirksamkeit
Erklärung
Anfangsrenovierung
Unwirksam
Vermieter muss Wohnung in gebrauchsfähigem Zustand übergeben
Endrenovierung
Unwirksam
Unabhängig von letzter Renovierung, Mieter muss nur vertragsgemäßen Zustand herstellen
Unklare oder einschränkende Farbvorgaben
Renovierungsklauseln dürfen die Farbgestaltung nicht zu sehr einschränken. Vorgaben wie „helle, neutrale Farben“ oder „weiß“ sind oft unwirksam. Dem Mieter muss ein gewisser Spielraum bei der Farbwahl bleiben.
Mehr als die Hälfte der Mietverträge aus den 90er-Jahren oder älter enthalten nach Erfahrungen des Deutschen Mieterbunds ungültige Schönheitsklauseln.
Im Jahr 2019 wurden nach Angaben des Statistischen Bundesamtes 213.518 Mietsache-Verfahren vor deutschen Amts- und Landgerichten verhandelt.
Bei Streitigkeiten um unwirksame Renovierungsklauseln können sich Mieter absichern. Eine Rechtsschutzversicherung kostet etwa 100 Euro pro Jahr. Eine Mitgliedschaft im örtlichen Mieterverein kostet 80-120 Euro jährlich.
Diese Optionen bieten Schutz bei mietrechtlichen Problemen. Dazu gehören Mieterhöhungen, Kündigungen oder Nebenkostenabrechnungen.
Pflichten bei Auszug aus der Mietwohnung
Beim Auszug aus einer Mietwohnung gibt es wichtige Pflichten zu beachten. Diese sorgen für eine reibungslose Übergabe an den Vermieter. Sie helfen auch, mögliche Streitigkeiten zu vermeiden.
Der Mieter muss die Wohnung sauber und ordentlich zurückgeben. Abweichende Regelungen im Mietvertrag sind zu beachten.
Rückgabe der Wohnung in vertragsgemäßem Zustand
Meist müssen Mieter die Wohnung beim Auszug nicht renovieren. Dies gilt, wenn keine speziellen Vereinbarungen im Vertrag stehen. Der Vermieter kann neutrale Wandfarben verlangen.
Schäden dürfen nicht hinterlassen werden. Größere Löcher sind zu reparieren. Die Wohnung muss besenrein übergeben werden.
Bei der Übergabe gibt der Mieter alle Schlüssel zurück. Dies wird im Übergabeprotokoll festgehalten. Schäden über die normale Abnutzung hinaus muss der Mieter bezahlen.
Beseitigung von Schäden an der Dekoration
Der Mieter haftet für Schäden an Wänden, Türen oder Fenstern. Kleinere Gebrauchsschäden müssen nicht repariert werden. Es sei denn, der Mietvertrag sieht es anders vor.
Viele Klauseln zu festen Renovierungsintervallen sind unwirksam. Mieter dürfen ihre Wandfarbe frei wählen. Bunte Wände müssen vor der Rückgabe neutral gestrichen werden.
Pflicht des Mieters
Beschreibung
Rückgabe in vertragsgemäßem Zustand
Wohnung leer, sauber und frei von persönlichen Gegenständen übergeben
Schlüsselrückgabe
Alle Schlüssel an den Vermieter zurückgeben und im Übergabeprotokoll dokumentieren
Beseitigung von Schäden
Schäden, die über die normale Abnutzung hinausgehen, müssen vom Mieter beseitigt werden
Entfernung von Einbauten
Vom Mieter veranlasste Einbauten müssen vor dem Auszug entfernt werden
Mieter sollten die Wohnung sauber und ordentlich hinterlassen. Schäden müssen beseitigt und alle Schlüssel zurückgegeben werden. Dies sichert eine reibungslose Übergabe und vermeidet Konflikte mit dem Vermieter.
Sonderfälle: Renovierungen bei älteren oder behinderten Mietern
Das Mietrecht berücksichtigt besondere Fälle bei Renovierungen. Ältere und behinderte Mieter haben oft spezielle Bedürfnisse. Diese betreffen die Instandsetzung und Modernisierung ihrer Wohnung.
Ältere Mieter brauchen manchmal Anpassungen in der Wohnung. Dies kann den Einbau eines Treppenlifts oder Haltegriffen im Bad umfassen. Auch die Anpassung der Türschwellen für Rollatoren kann nötig sein.
Der Vermieter darf solche Umbauten nicht einfach verbieten. Sie müssen einer angemessenen Modernisierung dienen. Außerdem sollen sie dem Mieter die Haushaltsführung erleichtern.
Mieter mit Behinderung haben einen rechtlichen Anspruch auf bestimmte Umbauten. Für Rollstuhlfahrer gibt es verschiedene mögliche Maßnahmen.
Einbau einer Rampe im Treppenhaus
Absenkung von Lichtschaltern und Briefkästen auf Greifhöhe
Entfernung von Türschwellen
Installation einer ebenerdigen Dusche oder eines unterfahrbaren Waschbeckens
Verbreiterung von Türdurchgängen
Behinderte Mieter müssen trotzdem die Zustimmung ihres Vermieters einholen. Dies gilt vor Beginn der Renovierungsarbeiten. Der Vermieter darf diese Zustimmung jedoch nicht grundlos verweigern.
Laut einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH VIII ZR 343/08; VIII ZR 281/03) haben Mieter Anspruch auf einen gewissen Mindeststandard in ihrer Wohnung, selbst wenn im Mietvertrag keine expliziten Modernisierungsrechte festgeschrieben sind.
Die Kostenregelungen für Umbaumaßnahmen variieren je nach Fall. Mieter können oft Fördermittel oder Zuschüsse beantragen. Diese gibt es bei Krankenkassen oder dem Sozialamt.
Unter Umständen muss sich auch der Vermieter an den Kosten beteiligen. Dies gilt besonders, wenn die Maßnahmen den Wert der Wohnung steigern.
Fazit
Die Erlaubnis zum Streichen hängt vom Mietvertrag ab. Vermieter sind für die Instandhaltung zuständig. Sie können diese Pflicht aber auf den Mieter übertragen.
Schönheitsreparaturen wie Streichen sind ohne Erlaubnis möglich. Dies gilt, solange keine baulichen Veränderungen vorgenommen werden. Bei Eingriffen in die Bausubstanz ist die Zustimmung des Vermieters nötig.
Manche Klauseln mit starren Fristen sind unwirksam. Die Wohnung muss bei Auszug vertragsgemäß zurückgegeben werden. Für ältere oder behinderte Mieter gelten Sonderregelungen.
Bei Streitigkeiten ist anwaltlicher Rat wichtig. Die Rechtsprechung ist oft einzelfallabhängig. Ein genaues Wohnungsübergabeprotokoll hilft, Pflichten festzuhalten.
So lässt sich klären, ob der Mieter streichen muss. Auch die Beseitigung von Schäden wie Raucherspuren kann geklärt werden.
