Rauchverbot im Mietrecht: Darf der Mieter in der Wohnung rauchen?

Ein Urteil des Bundesgerichtshofs besagt: Rauchen gehört zum „vertragsgemäßen Gebrauch“ der Mietwohnung. Dies gilt auch für Balkon oder Terrasse. Doch was bedeutet das für Mieter und Vermieter?

Welche Möglichkeiten gibt es für ein Rauchverbot im Mietvertrag? Welche Folgen kann ein Verstoß gegen das Rauchverbot haben?

Mietinteressenten müssen beim Vertragsabschluss nicht angeben, ob sie rauchen. Ein Rauchverbot kann aber individuell vereinbart werden. Eine vorformulierte Klausel im Mietvertrag reicht dafür nicht aus.

Ohne Rauchverbot im Mietvertrag muss eine Raucherwohnung akzeptiert werden. Bei starker Beeinträchtigung kann der Nachbar Einschränkungen erwirken. Er kann auch vom Vermieter des Rauchers ein Einschreiten verlangen.

In extremen Fällen kam es sogar zu Kündigungen. Dies geschah bei unzureichender Belüftung und Raucheindringen in die Nachbarwohnung.

Wichtige Erkenntnisse

• Rauchen gehört grundsätzlich zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietwohnung
• Individuelles Rauchverbot zwischen Mieter und Vermieter möglich
• Vorformulierte Rauchverbotsklauseln im Mietvertrag unwirksam
• Bei starker Beeinträchtigung des Nachbarn können Einschränkungen erwirkt werden
• In Extremfällen kann exzessives Rauchen zur Kündigung führen

Rauchen in der Mietwohnung: Was sagt das Gesetz?

In Deutschland rauchen etwa 20 Millionen Menschen. Der Bundesgerichtshof erlaubt das Rauchen in Mietwohnungen grundsätzlich. Dies gilt auch für Balkone und Terrassen der gemieteten Wohnung.

Laut BGH-Urteil von 2005 (Az.: VIII ZR 124/05) gehört Rauchen zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache. Vorformulierte Rauchverbote im Mietvertrag benachteiligen den Mieter meist unangemessen.

Vertragsgemäßer Gebrauch der Mietsache

Individuelle Vereinbarungen zwischen Mieter und Vermieter sind in der Regel gültig. Vermieter dürfen das Rauchen in Gemeinschaftsräumen untersagen. Bei übermäßigem Rauchen kann der Vermieter wegen Störung des Hausfriedens kündigen.

Gebot der gegenseitigen Rücksichtnahme

Laut BGH-Urteil von 2015 (Az.: V ZR 110/14) müssen Nachbarn erhebliche Rauchstörungen nicht dulden. Gerichte können Rauchzeiten auf Terrassen oder Balkonen einschränken, wenn Gesundheitsgefährdungen bestehen.

Für sichtbare Rauchschäden ist der Mieter im Rahmen der Schönheitsreparaturen zuständig. Bei irreparablen Schäden können Vermieter Schadensersatz verlangen (BGH-Urteil Az.: VIII ZR 37/07).

Gerichtsentscheidung	Aktenzeichen	Kernaussage
BGH-Urteil 2005	VIII ZR 124/05	Rauchen in Mietwohnungen ist grundsätzlich erlaubt
BGH-Urteil 2015	V ZR 110/14	Nachbarn müssen Rauchen bei erheblicher Störung nicht dulden
LG Dortmund	1 S 451/15	Einschränkung der Rauchzeiten auf Balkon möglich
LG Berlin	65 S 362/16	Einschränkung der Rauchzeiten auf Balkon möglich

Rauchverbot im Mietvertrag: Individuelle Vereinbarungen

Rauchen in der Mietwohnung ist grundsätzlich erlaubt. Vermieter und Mieter können aber ein Rauchverbot vereinbaren. Eine Nichtraucherklausel im Mietvertrag ist dann rechtlich bindend.

Wirksamkeit von Rauchverbotsklauseln

Eine wirksame Rauchverbotsklausel muss individuell ausgehandelt werden. Vorformulierte Klauseln in Standardmietverträgen sind unwirksam. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat dies in einem Urteil bestätigt.

Folgende Kriterien muss eine wirksame Nichtraucherklausel erfüllen:

• Individuelle Vereinbarung zwischen Mieter und Vermieter
• Konkrete Festlegung des Rauchverbots für die Mietwohnung
• Keine unangemessene Benachteiligung des Mieters

Folgen bei Verstoß gegen das Rauchverbot

Ein Verstoß gegen das Rauchverbot ist eine Vertragsverletzung. Der Vermieter kann den Mieter abmahnen und zur Unterlassung auffordern. Bei wiederholten Verstößen droht sogar die Kündigung.

Ein Verstoß gegen ein wirksam vereinbartes Rauchverbot stellt eine Pflichtverletzung dar, die der Mieter bereinigen muss, um Schadenersatzforderungen des Vermieters zu vermeiden (BGH, Urteil v. 28.06.2006, Az. VIII ZR 124/05).

Schäden durch Rauchen können teuer werden. Starke Nikotinablagerungen erfordern oft eine aufwendige Reinigung oder einen Neuanstrich. Der Mieter muss für diese Kosten aufkommen.

Folgen bei Verstoß gegen das Rauchverbot	Maßnahmen des Vermieters
Vertragsverletzung durch den Mieter	Abmahnung und Aufforderung zur Unterlassung
Fortgesetzte Verstöße trotz Abmahnung	Möglichkeit der Kündigung des Mietvertrags
Schäden durch Rauchen, die über normale Abnutzung hinausgehen	Schadensersatzforderungen gegenüber dem Mieter

Ein Rauchverbot sollte im Mietvertrag klar geregelt sein. So vermeiden Mieter und Vermieter Streit. Beide Seiten können ihre Interessen berücksichtigen und eine faire Lösung finden.

Rauchen auf Balkon und Terrasse: Was ist erlaubt?

Rauchen auf Balkon oder Terrasse gehört zum normalen Mietgebrauch. Ein Verbot kann aber im Mietvertrag stehen. Mieter müssen Rücksicht auf Nachbarn nehmen. Bei Belästigung durch Rauch kann eine Einschränkung gefordert werden.

Der Bundesgerichtshof entschied 2015 über Rauchzeiten auf Balkonen. Raucher können zu bestimmten Zeiten rauchen müssen. Dies soll Konflikte zwischen Rauchern und Nichtrauchern in Mehrfamilienhäusern lösen.

In Ausnahmefällen kann Rauchen auf dem Balkon ganz verboten werden. Das Landgericht Frankfurt entschied 2014 so für einen Eigentümer. Nichtraucher haben Anspruch auf Unterlassung bei wesentlicher Belästigung.

Bei geringer Geruchsbelästigung sind Abwehransprüche nur bei Gesundheitsgefahren möglich. Gesundheitsrisiken beim Rauchen im Freien sind schwer nachweisbar. Daher ist ein komplettes Rauchverbot selten.

Gericht	Entscheidung
BGH (2015)	Raucher können verpflichtet werden, nur zu bestimmten Zeiten auf dem Balkon zu rauchen
LG Hamburg (2012)	Mieter haben Mietminderungsansprüche, wenn ein Hausbewohner häufig auf dem Balkon raucht
LG Frankfurt (2014)	Eigentümer kann das Rauchen auf dem eigenen Balkon ganz verboten werden

Beim Rauchen auf Balkon und Terrasse braucht es einen Ausgleich. Ein generelles Verbot ist meist nicht durchsetzbar. Situationsabhängige Einschränkungen können nötig sein, um gegenseitige Rücksichtnahme zu gewährleisten.

Belästigung durch Zigarettenrauch: Rechte des Nachbarn

Nachbarn haben das Recht, gegen starke Rauchbelästigung vorzugehen. Dies gilt besonders, wenn der Zigarettenrauch gesundheitsgefährdend ist oder stark riecht. Betroffene können eine Einschränkung des Rauchens fordern.

Wesentliche Beeinträchtigung durch Passivrauchen

Eine wesentliche Beeinträchtigung entsteht, wenn Zigarettenrauch das Wohngefühl stört. Dies senkt die Nutzbarkeit der Wohnung erheblich. Besonders gefährdet sind Asthmatiker, Allergiker und Familien mit Kindern.

Das Landgericht Berlin hat in seinem Urteil vom 10. August 2017 (Az.: 65 S 362/16) darauf hingewiesen, dass Raucher gehalten sind, einfache und zumutbare Maßnahmen zu ergreifen, um Beeinträchtigungen ihrer Nachbarn durch Zigarettenrauch zu vermeiden.

Möglichkeiten zur Einschränkung des Rauchens

Betroffene Nachbarn können verschiedene Schritte unternehmen, um das Rauchen einzuschränken:

• Zeitliche Beschränkungen des Rauchens, z.B. keine nächtliche Rauchbelästigung
• Verlegung des Rauchplatzes, um den Rauch von der eigenen Wohnung fernzuhalten
• Installation von Rauchschutzvorrichtungen wie Luftfiltern oder Abzugshauben
• In Extremfällen: Geltendmachung von Schadensersatz oder Mietminderung

Urteil	Entscheidung
LG Berlin, Urteil vom 10.08.2017 (Az.: 65 S 362/16)	Mietminderung von 3% gerechtfertigt, wenn nachts nicht mit geöffnetem Fenster geschlafen werden kann, weil Zigarettenrauch eindringt

Gerichte halten Mietminderungen wegen Rauchbelästigung für gerechtfertigt. Die Höhe der Minderung hängt von den Umständen ab. Laut Rechtsprechung kann sie bis zu 10% betragen.

Darf der Mieter in der Wohnung rauchen?

Mieter dürfen in ihrer Wohnung rauchen. Dies gilt, solange der Mietvertrag keine Einschränkungen vorsieht. Das Rauchen gehört zur persönlichen Lebensgestaltung und zum vertragsgemäßen Gebrauch.

Der Bundesgerichtshof erlaubt das Rauchen in der eigenen Wohnung. Vermieter können es jedoch untersagen. Dies basiert auf ihrem Eigentumsrecht und dem Schutz der Mietsache.

Grundsätzliches Recht zum Rauchen in der Mietwohnung

Rauchen in der Mietwohnung ist erlaubt. Der Mietvertrag darf keine Klauseln enthalten, die es verbieten. Es fällt unter die persönliche Lebensgestaltung des Mieters.

Der Bundesgerichtshof bestätigte 2005 dieses Recht. Vermieter können das Rauchen aber untersagen. Sie schützen so ihr Eigentum vor Schäden.

Ausnahmen und Einschränkungen

Es gibt Ausnahmen beim Rauchen in der Mietwohnung. Eine wirksame Individualvereinbarung im Mietvertrag muss beachtet werden. Pauschale Rauchverbote in Standardverträgen sind unwirksam.

Nachbarn dürfen nicht unzumutbar beeinträchtigt werden. Der Vermieter kann dann ein Rauchverbot aussprechen. Auch Nachbarn können eine Beschränkung verlangen.

Der Bundesgerichtshof entschied über Rauchen auf dem Balkon. Es kann zeitweise untersagt werden, wenn andere Mieter gestört werden.

Situation	Rechtliche Bewertung
Rauchen in der eigenen Wohnung ohne Einschränkungen im Mietvertrag	Erlaubt als Teil der persönlichen Lebensgestaltung
Wirksame Individualvereinbarung zum Rauchverbot im Mietvertrag	Mieter muss sich an das Rauchverbot halten
Pauschale Rauchverbote in formularmäßigen Mietverträgen	Unwirksam, da zu starke Einschränkung der persönlichen Lebensgestaltung
Unzumutbare Beeinträchtigung von Nachbarn durch Rauchen	Vermieter kann Rauchverbot aussprechen oder Nachbar kann Beschränkung verlangen

Mieter dürfen in ihrer Wohnung rauchen. Dies gilt, wenn keine vertraglichen Einschränkungen bestehen. Nachbarn dürfen nicht unzumutbar beeinträchtigt werden.

Vermieter und Mieter sollten Lösungen finden. Diese müssen die Interessen beider Seiten berücksichtigen. Eine einvernehmliche Regelung ist oft der beste Weg.

Kündigung wegen Rauchens: Unter welchen Voraussetzungen möglich?

Eine Kündigung wegen Rauchens ist nicht einfach. Rauchen allein reicht als Grund nicht aus. Allerdings kann starkes Rauchen mit schlechtem Lüften Probleme verursachen.

Wenn Nachbarn stark belästigt werden, könnte eine Kündigung gerechtfertigt sein. Der Vermieter muss aber bestimmte Voraussetzungen erfüllen.

Der Bundesgerichtshof befasste sich 2015 mit einem interessanten Fall. Ein 75-jähriger Mieter rauchte täglich 15 Zigaretten ohne ausreichend zu lüften. Der Rauch zog ins Treppenhaus.

Das Gericht bestätigte frühere Urteile zum Thema Rauchen in Mietwohnungen. Übermäßiges Rauchen ist erlaubt. Mangelndes Lüften kann jedoch Grund zur Kündigung sein.

Die Verletzung der Pflicht zur gegenseitigen Rücksichtnahme kann gemäß §543 Abs.1 BGB eine fristlose Kündigung rechtfertigen. Diese Pflicht ist eine gesetzliche Nebenpflicht im Mietverhältnis, auch wenn sie nicht explizit im Vertrag erwähnt wird.

Der BGH nennt Kriterien für eine wirksame Kündigung bei Geruchsbelästigungen:

• Die Störung des häuslichen Friedens muss sich zu einem unerträglichen und/oder gesundheitsgefährdenden Ausmaß steigern.
• Vermieter sollten nicht vorschnell kündigen, sondern zunächst mit betroffenen Nachbarn kommunizieren, um Verstöße gegen §241 Abs.2 BGB zu identifizieren.

Im konkreten Fall konnte der BGH keine Entscheidung treffen. Die Vorinstanzen hatten unvollständige Tatsachenfeststellungen gemacht.

Datum	Ereignis	Betrag
bis 05.07.2018	Streitwert festgesetzt	586,04 Euro
ab 06.07.2018	Streitwert festgesetzt	752,68 Euro
–	Kaution für Mietwohnung	1.320,12 Euro
Mai 2017	Zahlung der Kläger an Beklagte	586,04 Euro
11.08.2017	Zahlung der Beklagten für Instandsetzung der Türen	752,68 Euro

Die Kläger forderten 752,68 EUR plus Zinsen für Türschäden. Zusätzlich verlangten sie 176,12 Euro für Anwaltskosten. Die Beklagten behaupteten, die Türen seien durch starkes Rauchen beschädigt worden.

Renovierung der Raucherwohnung: Wer trägt die Kosten?

Bei Auszug aus einer Raucherwohnung stellt sich die Kostenfrage. Der Mieter muss nur renovieren, wenn es im Vertrag steht. Meist sind nur Schönheitsreparaturen nötig.

Schönheitsreparaturen nach Mietvertrag

Nikotinspuren, die leicht zu beseitigen sind, zählen als Schönheitsreparaturen. Der Bundesgerichtshof erklärte einseitige Klauseln für unwirksam. Auch starre Abrechnungen sind ungültig.

Schadensersatzansprüche bei Substanzbeschädigung

Exzessives Rauchen kann zu Schadensersatz führen. Dies gilt bei stark vergilbten Wänden oder hartnäckigem Geruch. Der Bundesgerichtshof bestätigte dies 2008.

Gegenstand	Kosten
Kautionsrückzahlung (gefordert von Klägern)	1.710,00 €
Behauptete Renovierungskosten nach exzessivem Rauchen	1.969,56 €
Kostenausgleich für Neutapezierungen, Lackierarbeiten an Türen und andere Schönheitsreparaturen (gefordert von Beklagter)	nicht beziffert

In einem Fall forderten Kläger 1.710 € Kaution zurück. Die Beklagte verlangte Kostenausgleich für Renovierung wegen starken Rauchens. Das Gericht entschied: Schönheitsreparaturen reichten nicht aus.

Der Mieter musste keinen Schadensersatz zahlen. Es gab keine explizite Vereinbarung zum Rauchen in der Wohnung.

Laut einem Urteil des Landgerichts Köln aus dem Jahr 1999 kann übermäßiges Rauchen zum vertragsgemäßen Gebrauch einer Mietwohnung gehören.

Raucher sollten beim Einzug den Zustand der Wohnung dokumentieren. Fotos helfen, den normalen Gebrauch zu beweisen.

Nichtraucherschutz vs. Raucherrechte: Der schwierige Interessenausgleich

Rauchen in Mietwohnungen ist ein heikles Thema. Es stellt Raucherrechte dem Schutz der Nichtraucher gegenüber. Beide Seiten haben ihre Argumente.

Raucher wollen in ihren vier Wänden frei rauchen. Nichtraucher fordern Schutz vor Passivrauch. Ein Ausgleich ist möglich, wenn alle Rücksicht nehmen.

Umfragen zeigen: 65% der Mieter wollen rauchfreien Wohnraum. Doch nur 45% der Mietverträge verbieten Rauchen. Dies führt oft zu Konflikten.

30% der Mietstreitigkeiten drehen sich um Zigarettenrauch. Das zeigt, wie wichtig das Thema ist.

Rücksichtnahme und Kompromissbereitschaft auf beiden Seiten

Für einen Ausgleich müssen beide Seiten handeln. Raucher sollten Nachbarn möglichst wenig stören. Sie können zu bestimmten Zeiten oder draußen rauchen.

Nichtraucher sollten kleine Belästigungen tolerieren. Gegenseitiges Verständnis ist der Schlüssel zur Lösung.

Maßnahmen für Raucher	Maßnahmen für Nichtraucher
Rauchen nur an bestimmten Orten oder Zeiten	Toleranz gegenüber geringen Belästigungen
Gute Belüftung der Räume	Gespräch mit dem rauchenden Nachbarn suchen
Verlegung des Rauchplatzes nach draußen	Gemeinsame Vereinbarungen treffen
Rücksichtnahme auf Kinder und Kranke	Rechtliche Schritte als letzte Möglichkeit

Ohne Einigung bleibt oft nur der Gang vor Gericht. Die Rechtsprechung entscheidet je nach Einzelfall. Rauchen gehört zum Wohnungsgebrauch, wenn nichts anderes vereinbart wurde.

Bei starker Belästigung kann das Rauchen eingeschränkt werden. Eine Kündigung ist nur in extremen Fällen möglich.

Ein generelles Rauchverbot in Wohnungen lehnen die Gerichte überwiegend ab. Vielmehr sind im Einzelfall die Interessen von Mietern und Vermietern gegeneinander abzuwägen. Dabei ist auch die Intensität der Rauchbelästigung zu berücksichtigen.

Alle Beteiligten sollten rücksichtsvoll und kompromissbereit sein. So findet sich meist eine Lösung für alle. Gesundheit und Wohlbefinden aller Bewohner sollten Vorrang haben.

Fazit

Das Rauchen in Mietwohnungen ist ein komplexes Thema. Es betrifft persönliche Freiheit und Gesundheitsschutz. Grundsätzlich gehört das Rauchen zum vertragsgemäßen Gebrauch einer Wohnung.

Einschränkungen sind nur durch individuelle Vereinbarungen im Mietvertrag möglich. Exzessives Rauchen oder erhebliche Belästigungen können rechtliche Folgen haben. Dazu gehören Schadensersatzansprüche oder sogar eine Kündigung.

Eine faire Abwägung der Interessen aller Beteiligten ist wichtig. Raucher sollten Rücksicht nehmen. Nichtraucher dürfen Schutz vor Belästigungen erwarten.

Vertragliche Regelungen zum Rauchverbot schaffen Klarheit. Bei Streitigkeiten helfen Gerichte, einen gerechten Ausgleich zu finden. Jeder Einzelne trägt Verantwortung für ein harmonisches Miteinander.

Respektvoller Umgang und Toleranz sind der Schlüssel für eine friedliche Nachbarschaft. Mit gegenseitiger Rücksichtnahme lassen sich die meisten Konflikte lösen. So kann ein angenehmes Zusammenleben für alle erreicht werden.