Steuerliche Vorteile und Pflichten bei der Verpachtung von Immobilien

Privatinvestoren können seit August 2019 fünf Prozent der Kosten für neue Mietwohnungen steuerlich geltend machen. Diese Sonderabschreibung bietet Vermietern die Chance, ihre Steuerlast zu reduzieren. Doch es gibt noch mehr steuerliche Aspekte zu beachten.

Als Vermieter müssen Sie alle Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung in Ihrer Steuererklärung angeben. Dabei spielt die Art der Vermietung keine Rolle. Steuerrechtlich werden alle Formen gleich behandelt.

Auch Einkünfte aus unbeweglichen Vermögensgegenständen wie Schiffen oder Flugzeugen gehören in die Anlage V. Vermieter können viele Kosten im Zusammenhang mit der Immobilie steuerlich geltend machen.

Zu den wichtigsten Werbungskosten zählen laufende Kosten, Maklerprovisionen und Grundsteuer. Auch Reisekosten, Schuldzinsen und Renovierungsaufwendungen sind absetzbar. Die Gebäudeabschreibung, Kontoführungsgebühren und Leerstandszeiten lassen sich ebenfalls absetzen.

Wichtige Punkte auf einen Blick

• Alle Mieteinnahmen müssen in der Steuererklärung angegeben werden
• Steuerlich wird nicht zwischen Vermietung und Verpachtung unterschieden
• Privatinvestoren profitieren von einer Sonderabschreibung für neue Mietwohnungen
• Viele Kosten im Zusammenhang mit der Immobilie sind als Werbungskosten abzugsfähig
• Mieteinnahmen unterliegen dem persönlichen Einkommensteuersatz
• Verluste aus Vermietung und Verpachtung können mit anderen Einkünften verrechnet werden

Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung versteuern

Vermieter müssen ihre Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung versteuern. Dies betrifft verschiedene Einnahmequellen. Vermieter müssen bestimmte Aufzeichnungspflichten erfüllen.

Wer muss Mieteinnahmen versteuern?

Alle Privatpersonen mit Einkünften aus Vermietung und Verpachtung müssen diese versteuern. Das gilt für Wohnraum, Gewerbeimmobilien und Grundstücke.

Auch geringe Mieteinnahmen sind in der Steuererklärung anzugeben. Die Steuerpflicht besteht unabhängig von der Höhe der Einnahmen.

Was zählt als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung?

Zu den steuerpflichtigen Einkünften aus Vermietung und Verpachtung zählen unter anderem:

• Mieteinnahmen aus Wohnungen, Häusern oder Gewerbeimmobilien
• Pachteinnahmen aus der Verpachtung von Grundstücken oder Garagen
• Einnahmen aus der Vermietung von Ferienwohnungen oder Ferienhäusern
• Mieteinnahmen aus der Untervermietung von Wohnraum
• Einnahmen aus der Vermietung von Werbeflächen oder Stellplätzen

Auch Einnahmen aus der Vermietung an Angehörige müssen versteuert werden. Die Miete muss mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete betragen.

Bis zu einem Betrag von 520 Euro pro Jahr können Mieteinnahmen steuerfrei vereinnahmt werden. Übersteigen die Einnahmen jedoch diese Grenze, müssen sie vollständig versteuert werden.

Vermieter sollten sorgfältige Aufzeichnungen führen. Dazu gehören Mieteinnahmen, Werbungskosten und Abschreibungen auf das Gebäude. Diese Unterlagen dienen als Grundlage für die Steuererklärung.

Die Aufzeichnungen sollten mindestens zehn Jahre aufbewahrt werden. So behalten Vermieter den Überblick und kommen ihren steuerlichen Pflichten nach.

Kaltmiete oder Warmmiete versteuern?

Bei der Mietbesteuerung ist die Unterscheidung zwischen Kalt- und Warmmiete wichtig. Nur die Kaltmiete wird versteuert. Nebenkosten werden separat behandelt.

Vermieter müssen in der Anlage V ihre Einnahmen und Ausgaben aufschlüsseln. Kaltmiete und erhaltene Nebenkosten werden getrennt angegeben. Bei den Abflüssen werden tatsächliche Nebenkosten und Werbungskosten eingetragen.

Die Kaltmiete stellt das zu versteuernde Einkommen dar. Nebenkosten sind durchlaufende Posten. Eine korrekte Aufteilung der Warmmiete ist für die Steuererklärung wichtig.

Beispiel: Bei einer Warmmiete von 800 Euro und Betriebskosten von 200 Euro beträgt die zu versteuernde Kaltmiete 600 Euro.

Es empfiehlt sich, die Aufteilung im Mietvertrag festzuhalten. So wird klar, welcher Teil als Einkommen zu versteuern ist. Der andere Teil deckt die Betriebskosten.

Eine sorgfältige Trennung in der Steuererklärung ist wichtig. Vermieter ermitteln so ihre korrekte Steuerlast. Sie vermeiden unnötige Steuern auf durchlaufende Posten.

Wie hoch sind die Steuern auf Mieteinnahmen?

Die Steuern auf Mieteinnahmen hängen vom persönlichen Steuersatz des Vermieters ab. Dieser richtet sich nach dem zu versteuernden Gesamteinkommen. Der Steuersatz steigt von 14% bis zu 45% bei hohem Einkommen.

Für die Steuerberechnung gilt das Zuflussprinzip. Die Einnahmen werden im Jahr des tatsächlichen Zuflusses versteuert. Wichtig: Die Kaltmiete dient als Berechnungsgrundlage, nicht die Warmmiete.

Zuflussprinzip bei der Besteuerung von Mieteinnahmen

Mieteinnahmen werden im Jahr des tatsächlichen Zuflusses versteuert. Zahlt ein Mieter die Dezembermiete 2023 erst im Januar 2024, gilt sie für 2024.

Persönlicher Steuersatz für Mieteinnahmen

Der Steuersatz hängt vom Gesamteinkommen ab. Je höher das Einkommen, desto höher der Steuersatz. Hier eine Übersicht der Steuersätze:

Verschiedene Ausgaben können von der Steuer abgesetzt werden. Dazu gehören Makler-, Instandhaltungs- und Reparaturkosten sowie Kreditzinsen. Diese Werbungskosten senken die steuerpflichtigen Mieteinnahmen.

Verluste aus Vermietung und Verpachtung

Vermieter erwirtschaften nicht immer Gewinne aus ihren Immobilien. Manchmal übersteigen die Ausgaben die Mieteinnahmen. Das führt zu Verlusten aus Vermietung und Verpachtung.

Diese Verluste können sich positiv auf die Steuerlast auswirken. Sie lassen sich mit anderen Einnahmen verrechnen.

Verluste mit sonstigen Einnahmen verrechnen

Verluste aus Vermietung können mit anderen Einkünften verrechnet werden. Dazu gehören Einkünfte aus nicht selbstständiger Arbeit oder Kapitalvermögen. Dies reduziert das Gesamteinkommen und die Steuerlast.

Zu viel gezahlte Steuern können erstattet werden. Das geschieht über die jährliche Steuererklärung. Möglich sind ein Freibetrag auf der Lohnsteuerkarte oder eine Gesamterstattung am Jahresende.

Nachweis der Einkünfteerzielungsabsicht

Vermieter müssen nachweisen, dass sie langfristig Gewinne erzielen wollen. Diese Einkünfteerzielungsabsicht ist wichtig für die steuerliche Anerkennung der Verluste. Ohne diesen Nachweis kann die Verlustverrechnung gestrichen werden.

Das Finanzamt kann bei dauerhaft hohen Verlusten von Liebhaberei ausgehen. In diesem Fall werden die Verluste nicht anerkannt.

Vermieter sollten daher ihre ernsthaften und nachhaltigen Vermietungsbemühungen sorgfältig dokumentieren, um im Zweifelsfall die Einkünfteerzielungsabsicht belegen zu können.

Verluste aus Vermietung bieten Möglichkeiten zur Steueroptimierung. Das gilt, wenn die Voraussetzungen erfüllt sind. Die Einkünfteerzielungsabsicht muss glaubhaft dargelegt werden können.

Steuerfreibeträge bei Mieteinnahmen

Private Vermieter müssen nicht immer Steuern auf Mieteinnahmen zahlen. Liegt das Gesamteinkommen unter dem Grundfreibetrag, fällt keine Einkommensteuer an. Der Grundfreibetrag 2023 beträgt 10.908 Euro für Alleinstehende und 21.816 Euro für Verheiratete.

Für Kinder gibt es zusätzlich den Kinder- und Erziehungsfreibetrag. Bei niedrigen Mieteinnahmen gelten spezielle Freigrenzen. Für zeitweise Untervermietung sind 520 Euro pro Jahr steuerfrei.

Bei dauerhafter Vermietung liegt die Freigrenze bei 410 Euro jährlich. Von diesen Beträgen können noch Werbungskosten abgezogen werden.

Ein Beispiel: Eine alleinstehende Lehrerin verdient 30.000 Euro im Jahr und nimmt zusätzlich 5.000 Euro Mieteinnahmen ein. Ihr Gesamteinkommen liegt bei 35.000 Euro. Nach Abzug des Grundfreibetrags von 10.908 Euro bleiben 24.092 Euro zu versteuerndes Einkommen übrig.

Mieteinnahmen müssen in der Steuererklärung angegeben werden. Das gilt auch bei Beträgen unter dem Grundfreibetrag oder den Freigrenzen. So kann das Finanzamt prüfen, ob Steuern anfallen.

Werden Mieteinnahmen nicht deklariert, drohen Strafzahlungen. Das Finanzamt achtet genau auf solche Versäumnisse.

• Grundfreibetrag 2023 für Alleinstehende: 10.908 Euro
• Grundfreibetrag 2023 für Verheiratete: 21.816 Euro
• Freigrenze bei zeitweiser Untervermietung: 520 Euro pro Jahr
• Freigrenze bei dauerhafter Vermietung: 410 Euro pro Jahr

Umsatzsteuer bei Vermietung und Verpachtung

Mieteinkünfte aus Immobilien sind meist umsatzsteuerfrei. Dies gilt laut § 4 Nr. 12 UStG für ganze Grundstücke und Teile davon. Betroffen sind Gebäude, Stockwerke, Wohnungen und Räume.

Es gibt Ausnahmen von dieser Regel. Gewerbliche Vermietungen können umsatzsteuerpflichtig sein. Dies trifft oft auf Ferienwohnungen mit Hotelservice zu, wenn die Einnahmen 24.500 Euro übersteigen.

• Gewerbliche Vermietungen wie die Vermietung von Büros, Geschäftsräumen, Lagerhallen oder Sportplätzen sind von der Umsatzsteuer befreit (§ 6 Abs. 1 Z 16 UStG).
• Vermietungen für Wohnzwecke, Beherbergungen in Hotels und Vermietungen für Campingzwecke unterliegen einem Steuersatz von 10 Prozent.
• Entgelte für mitvermietete Einrichtungsgegenstände haben einen Steuersatz von 20 Prozent.
• Vermietungen von Parkplätzen und Garagen sowie kurzfristige Vermietungen (bis zu 14 Tage) unterliegen einem Steuersatz von 20 Prozent.

Kleinunternehmen sind von der Umsatzsteuer befreit. Sie können aber zur Steuerpflicht optieren. Seit Juli 2022 gibt es eine Ausnahme vom Übergang der Steuerschuld bei Grundstücksvermietung.

Eine Option zur Steuerbefreiung nach § 9 UStG ist möglich, wenn die Vermietungsleistung an einen Unternehmer für dessen Unternehmen erfolgt und der Leistungsempfänger das Grundstück ausschließlich für Umsätze verwendet, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen. Die Beurteilung des Optionsrechts muss bei jedem Grundstücksteil separat erfolgen, auch wenn die Nutzung zivilrechtlich in einem Vertrag geregelt ist.

Die folgende Tabelle zeigt die finanziellen Folgen von umsatzsteuerpflichtiger und -freier Vermietung:

Bei umsatzsteuerpflichtiger Vermietung zahlt der Mieter 9.500 Euro weniger pro Jahr. Der Vermieter hat keine Zusatzkosten, da er Vorsteuerbeträge geltend machen kann.

Steuerliche Behandlung von Untervermietung

Untervermietung bietet Eigentümern die Chance auf Zusatzeinnahmen. Doch welche Steuern fallen an? Hier erfahren Sie alles über Besteuerung und Freigrenzen bei der Untervermietung.

Besteuerung von Einnahmen aus Untervermietung

Untervermietungseinnahmen gelten als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Vermieter können laufende Kosten, Schuldzinsen und Abschreibungen abziehen. Auch Reparatur- und Erhaltungskosten sind steuerlich absetzbar.

Möbel in vermieteten Zimmern müssen über ihre Nutzungsdauer abgeschrieben werden. Kosten müssen durch die Vermietung verursacht sein, um als Werbungskosten zu gelten.

Bei laufenden Wohnungskosten sind Leerstandszeiten für die Abzugsfähigkeit entscheidend. Dies betrifft Zimmer, die zur Vermietung vorgesehen sind.

Freigrenzen bei Untervermietung

Für Untervermietungseinnahmen gelten besondere Freigrenzen. Bei vorübergehender Untervermietung sind bis zu 520 Euro pro Jahr steuerfrei.

Dauerhafte Vermietung hat eine Freigrenze von 410 Euro jährlich. Bis 820 Euro gilt ein ermäßigter Steuersatz.

• Bei vorübergehender Untervermietung von Teilen einer selbst genutzten Wohnung bleiben Einnahmen bis zu 520 Euro pro Jahr steuerfrei.
• Bei dauerhafter Vermietung liegt die Freigrenze bei 410 Euro jährlich. Bis zu einer Höchstgrenze von 820 Euro greift ein ermäßigter Steuersatz.

Bei Überschreitung der Freigrenzen müssen alle Einnahmen versteuert werden. Umsatzsteuer fällt bei kurzfristiger Vermietung an, außer bei Umsätzen unter 17.500 Euro jährlich.

Die Kleinunternehmerregelung befreit private Vermieter bei bestimmten Umsatzgrenzen von der Umsatzsteuer. Diese Entscheidung gilt für fünf Jahre.

Privatleute können Zimmer ihrer Wohnung leicht über Internetportale wie Airbnb, Wimdu oder 9flats.com an Touristen und Geschäftsreisende vermieten. Vermieter, die gelegentlich Zimmer ihrer Privatwohnung untervermieten, müssen in der Regel nicht mit gewerbesteuerlichen Konsequenzen rechnen.

Konsequenzen bei Nichtversteuerung von Mieteinnahmen

Mieteinnahmen sind grundsätzlich steuerpflichtig. Eine Ausnahme gilt nur für Einnahmen unter 520 Euro pro Jahr. Werden sie nicht versteuert, drohen ernsthafte Folgen.

Das Finanzamt kann Einnahmen nachträglich besteuern. Zusätzlich können Zinsen und Strafzuschläge erhoben werden. In schweren Fällen droht sogar eine Anklage wegen Steuerhinterziehung.

Bei Steuerhinterziehung mit Mieteinnahmen droht eine Freiheitsstrafe von bis zu fünf Jahren. Die Konsequenzen hängen von der Höhe der hinterzogenen Steuern ab.

Bei 10.000 bis 25.000 Euro hinterzogener Steuern drohen 50 bis 140 Tagessätze Geldstrafe. Ab 90 Tagessätzen gilt man als vorbestraft.

Eine strafbefreiende Selbstanzeige kann helfen, Bestrafung zu vermeiden. Alle steuerrelevanten Fakten müssen vollständig gemeldet werden. Die Anforderungen sind hoch und wurden kürzlich verschärft.

Vermieter sollten ihre Mieteinnahmen sorgfältig prüfen und korrekt angeben. Auch bei ausländischem Immobilienbesitz kann Steuerhinterziehung relevant sein. Deutschland behält sich den Progressionsvorbehalt bei ausländischen Mieteinkünften vor.

Werbungskosten bei Vermietung und Verpachtung absetzen

Als Vermieter können Sie verschiedene Ausgaben für Ihre Immobilie steuerlich geltend machen. Diese Werbungskosten reduzieren Ihre Steuerlast und optimieren Ihre Rendite. Wichtige absetzbare Kosten sind Abschreibungen, Erhaltungsaufwendungen und Sonderabschreibungen für neue Mietwohnungen.

Abschreibungen auf das Gebäude

Die Abschreibung (AfA) ermöglicht, Immobilienkosten über längere Zeit steuerlich geltend zu machen. Der Abschreibungssatz hängt vom Baujahr ab:

• Immobilien bis 31.12.1924: 2,5% pro Jahr über 40 Jahre
• Immobilien nach 1924: 2% pro Jahr über 50 Jahre
• Neubauten ab 01.01.2023: 3% pro Jahr

Bei denkmalgeschützten Immobilien können bis zu 9% der Sanierungskosten jährlich abgeschrieben werden.

Erhaltungsaufwendungen und Reparaturkosten

Auch Erhaltungsaufwendungen und Reparaturkosten können als Werbungskosten abgesetzt werden. Dazu gehören:

• Kosten für Renovierungen und Modernisierungen
• Reparaturen an der Immobilie
• Erneuerung von vorhandenen Teilen

Diese Kosten können im Zahlungsjahr oder über bis zu fünf Jahre verteilt abgesetzt werden. Renovierungskosten über 15% des Kaufpreises werden dem Kaufpreis zugerechnet und über die Nutzungsdauer abgeschrieben.

Sonderabschreibungen für neue Mietwohnungen

Seit 2023 können private Investoren zusätzlich 5% Sonderabschreibung auf neue Mietwohnungen geltend machen. Dies bietet einen weiteren steuerlichen Anreiz für Investitionen in den Wohnungsmarkt.

Es gibt noch weitere absetzbare Werbungskosten für Vermieter:

Nutzen Sie diese Möglichkeiten, um Ihre Steuerlast zu optimieren und Ihre Rendite zu steigern. Ein Steuerberater kann Ihnen helfen, alle relevanten Werbungskosten geltend zu machen.

Steuerliche Vorteile und Pflichten bei der Verpachtung von Immobilien

Immobilienbesitzer können von verschiedenen Steuervorteilen profitieren. Sie können viele Ausgaben als Werbungskosten absetzen und ihre Steuerlast senken. Dies ist eine der sieben Einkunftsarten im Einkommensteuergesetz.

Zu den absetzbaren Kosten gehören Abschreibungen, Zinsen für Kredite und Grundsteuer. Auch Versicherungen, Heizungs-, Reinigungs- und Verwaltungskosten zählen dazu. Reparatur- und Instandhaltungskosten sind ebenfalls absetzbar.

• Abschreibungen auf das Gebäude (2,5% über 40 Jahre für Gebäude vor 1925, 2% über 50 Jahre für Gebäude ab 1925)
• Zinsaufwendungen für Immobilienkredite
• Grundsteuer und Versicherungen
• Heizungs-, Reinigungs- und Verwaltungskosten
• Reparatur- und Instandhaltungskosten

Neue Immobilien bieten oft großes Steuersparpotenzial. Anfängliche Verluste können mit anderen Einkünften verrechnet werden. Bei neuen Mietwohnungen gibt es zudem Sonderabschreibungen.

Die Sonder-AfA ermöglicht in den ersten drei Jahren zusätzliche Abschreibungen. Vermieter können jährlich 5% der Anschaffungskosten extra absetzen. Dies gilt zusätzlich zur normalen Abschreibung.

Beispiel: Für eine 2023 fertiggestellte Mietwohnung mit Anschaffungskosten von 400.000 Euro können Vermieter in den ersten drei Jahren jeweils 20.000 Euro (5% von 400.000 Euro) zusätzlich zur regulären Abschreibung von 2% absetzen.

Steuervorteile bringen auch Pflichten mit sich. Vermieter müssen ihre Einnahmen in der Steuererklärung angeben. Das Zuflussprinzip ist wichtig: Einnahmen werden im Jahr des Zuflusses versteuert.

Die Miete sollte nicht zu niedrig sein. Bei weniger als 66% der ortsüblichen Miete drohen Kürzungen. Im Extremfall könnte das Finanzamt alle Werbungskosten streichen.

Gute Kenntnisse über steuerliche Aspekte sind für Vermieter wichtig. Bei Unsicherheiten sollten sie einen Steuerberater aufsuchen. So können sie Vorteile optimal nutzen und Pflichten erfüllen.

Steuerliche Besonderheiten bei Vermietung an Angehörige

Vermieter sollten die steuerlichen Regelungen bei der Vermietung an Angehörige kennen. Dazu zählen Ehepartner, Kinder, Enkelkinder, Eltern, Großeltern, Geschwister und Lebenspartner. Bestimmte Mindestgrenzen für die Miethöhe sind einzuhalten.

Seit 2021 müssen Vermieter mindestens 50% der ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen. Nur so können sie ihre Werbungskosten voll absetzen. Bei niedrigerer Miete sind die Kosten nur anteilig absetzbar.

Eine kostenlose Überlassung der Immobilie erlaubt keinen Werbungskostenabzug. Vermieter sollten ihre Einkünfteerzielungsabsicht gut dokumentieren. Ein schriftlicher Mietvertrag ist dabei wichtig.

Der Vertrag sollte Miethöhe, Nebenkosten und Zahlungsmodalitäten enthalten. Regelmäßige Mietzahlungen per Überweisung sind nachzuweisen. Eine jährliche Nebenkostenabrechnung ist empfehlenswert.

Die ortsübliche Vergleichsmiete lässt sich durch Mietspiegel oder Vergleichswohnungen ermitteln. Vermieter sollten Mietpreise regelmäßig prüfen und anpassen. Immobilienanzeigen oder die Beauftragung eines Maklers können die Einkünfteerzielungsabsicht unterstreichen.

Vorsicht ist bei verbilligter Vermietung an Angehörige geboten. Reine Liebhaberei oder unbegründete Mietschenkungen können Probleme verursachen. Bei studierenden Kindern sollten Unterhalt und Mietzahlungen getrennt werden.

Fazit

Die Vermietung von Immobilien bietet Eigentümern viele steuerliche Vorteile. Vermieter müssen aber auch Steuerpflichten erfüllen, um Probleme mit dem Finanzamt zu vermeiden. Eine genaue Aufzeichnung aller Einnahmen und Ausgaben ist wichtig.

Zu den absetzbaren Kosten gehören Grundsteuer, Kreditzinsen und Werbungskosten. Auch Renovierungs- und Handwerkerkosten sowie Abschreibungen für Abnutzung (AfA) zählen dazu. Energetische Sanierungen und haushaltsnahe Dienstleistungen können ebenfalls steuerlich geltend gemacht werden.

Vermieter sollten die Regeln für vermietete und selbstgenutzte Immobilien kennen. So können sie die besten Steuervorteile erzielen. Eine professionelle Beratung durch einen Steuerexperten ist empfehlenswert.

Ein Experte hilft, die Finanzierung zu verbessern und Sonderabschreibungen zu nutzen. Er unterstützt auch bei der korrekten Erstellung der Steuererklärung. Mit guter Planung können Vermieter ihre Rendite steigern.