Bei der Baufinanzierung geht es nicht nur darum, ein Darlehen aufzunehmen und sich somit den Wunschtraum einer Immobilie zu erfüllen. Der Darlehensgeber möchte das Geld, das er dem neuen Immobilienbesitzer vorgestreckt hat, zu einem gewissen Zeitpunkt zurückerhalten. Um den Kredit zu tilgen, wird daher ein Darlehensvertrag aufgesetzt, in dem alle Konditionen explizit aufgeführt sind. Dazu gehören auch die Tilgungssumme und die Tilgungsraten. Um das Darlehen zeitnah zurückzahlen zu können, gilt es daher, einige Überlegungen vorzunehmen und eine Strategie zu entwickeln.
Wie funktioniert die Tilgung bei der Baufinanzierung?
Eine eigene Immobilie – das wünschen sich viele Menschen im Laufe ihres Lebens. Doch der Kauf von Eigentumswohnungen, Häusern oder Grundstücken ist mit gewissen Kostenaufwendungen verbunden. Die meisten Immobilienkäufer wählen deshalb ein Annuitätendarlehen. Mit diesem lässt sich der Hauswunsch sehr gut finanzieren. Im Anschluss wird das Darlehen in monatlichen Raten getilgt. Die monatlichen Raten setzen sich dabei aus der Tilgungssumme und einem speziellen Zinssatz auseinander. Vielen Hauskäufern qualmt spätestens bei diesen Zahlen der Kopf.
Deshalb ist es ratsam, sich nicht nur mit dem Darlehensgeber, sondern auch mit einem Finanzberater in Köln, Berlin, Hamburg oder München auseinanderzusetzen. Dieser nimmt sich Zeit, die finanzielle Situation des Kunden zu beleuchten und verschiedene Faktoren wie das monatliche Einkommen nebst regelmäßigen Ausgaben zu analysieren. Er berücksichtigt zusätzlich Ersparnisse, vorhandenes Vermögen und eventuelle Schulden. Auf dieser Basis kann der Finanzberater individuelle Lösungen bieten oder Empfehlungen aussprechen, damit der Hauskauf gelingt – ohne dass der Kreditnehmer in den kommenden Monaten oder Jahren auf zusätzlichen Luxus verzichten muss.
Was ist mit Tilgungssatz gemeint?
Wenn Bauherren oder Hauskäufer einen Kredit aufnehmen, legt dieser gemeinsam mit dem Kreditgeber den monatlichen zurückzuzahlenden Anteil fest. Diesen gilt es regelmäßig zu tilgen. Neben dem Tilgungssatz werden auch die Dauer und die Höhe des Kredits vertraglich festgelegt. Es gibt somit verschiedene Faktoren, die bei der Kreditaufnahme zu berücksichtigen sind. Neben der Laufzeit und der Tilgungssumme ist vor allem der Tilgungssatz interessant. Dieser bezeichnet die monatliche Rate, die über einen gewissen Zeitraum an den Kreditgeber zurückerstattet wird.
Dabei gilt es, den Tilgungssatz so hoch wie möglich anzusetzen, damit das Darlehen schnellstmöglich zurückgezahlt werden kann. Allerdings muss der Tilgungssatz für den Kreditnehmer immer noch erschwinglich bleiben. Ist der Tilgungssatz zu hoch, kann der Darlehensnehmer andere Verbindlichkeiten nicht begleichen. Daher ist der Satz genau zu ermitteln, um die nächsten Jahre trotz der hohen Kreditsumme keine Einbußen erwarten zu müssen. In der Regel veranschlagen Kreditgeber einen Tilgungssatz, der zwischen ein und drei Prozent der Gesamtkreditsumme beträgt.
Tipp: Es ist sinnvoll, die aktuellen Bauzinsen nicht aus den Augen zu lassen. Sind diese zu einem Zeitpunkt relativ niedrig, ist auch der Zinsanteil der monatlichen Gesamtrate geringer. Demnach ist es möglich, eine höhere Tilgungsrate zu vereinbaren und das Darlehen schneller an den Kreditgeber zurückzuzahlen.
Was ist mit anfänglicher Tilgung gemeint?
Bei einer Baufinanzierung sprechen Darlehensgeber immer wieder von einer anfänglichen Tilgungssumme. Diese kann sich jedoch im Laufe der Zeit verändern. Am Anfang der Baufinanzierung wird eine anfängliche Tilgung festgesetzt. Dieser Tilgungssatz gilt allerdings nur für die ersten Raten und steigt mit der Zeit an. Die Anteile von Tilgung und Zinsen verschieben sich demnach mit den Monatsraten. Das ist jedoch zum Vorteil des Kreditnehmers. Während der Tilgungsanteil steigt, sinkt gleichzeitig der Zinsanteil.
Der Grund liegt klar auf der Hand: Die Zinsen werden immer auf die übrig gebliebene Restschuld angerechnet. Dieser verringert sich jedoch mit jedem Monat, in dem der Darlehensnehmer die Tilgungssumme an den Darlehensgeber zurück zahlt. Deshalb sinkt auch mit der Zeit kontinuierlich der Zinsanteil.
Beispiel: Ein Darlehensnehmer möchte ein Darlehen in Höhe von 100.000 Euro aufnehmen. Der Zinssatz beträgt 3 Prozent, bei einer monatlichen Tilgungsrate von 700 Euro. Die Gesamtlaufzeit des Kredits beträgt 15 Jahre. Der anfängliche Tilgungssatz umfasst 5,4 Prozent – davon gehen 450 Euro für den eigentlichen Ratenkredit und 250 Euro für die Zinstilgung an den Kreditgeber zurück.
Damit Kreditnehmer den monatlichen Zinsanteil ermitteln können, dividieren Sie zunächst die Gesamtkreditsumme durch 12 Monatsraten. Die anfängliche Tilgung beträgt 5,4 Prozent bei einem jährlichen Zinsbetrag von 3.000 Euro. Das gilt jedoch nur für den ersten Tilgungsmonat. Für jeden weiteren Monat kann eine Neuberechnung erfolgen. Dabei verändert sich der Tilgungssatz. Die Restschuld bleibt bestehen, doch der Zinsanteil sinkt mit jeder weiteren Monatsrate.
Tipp: Damit Darlehensnehmer nicht jeden Monat neue Berechnungen vornehmen müssen, erhalten Sie vom Darlehensgeber oder Kreditinstitut einen Tilgungsplan. Dort ist die Restschuld, die Zinsen und sämtliche Zahlungsdaten nebst Sondertilgungen, die im Vorfeld festgelegt wurden, vermerkt. Dementsprechend behalten Darlehensnehmer den Überblick über alle Tilgungen und Zahlungen, was wiederum Planungssicherheit bietet.
Was ist besser: hohe oder eher niedrige Tilgungsraten?
Ob hohe oder niedrige Tilgungsraten sinnvoll sind, hängt von der Höhe der Rückzahlung der Kreditsumme ab. Dazu spielen neben den Einkünften auch die Ausgaben eine gewisse Rolle. Die monatlichen Belastungen dürfen das Einkommen nicht übersteigen. Ansonsten ist der Kreditnehmer nicht in der Lage, die Tilgungsraten in der vorab festgelegten Zeit zurückzuzahlen. Deshalb ist es sinnvoll, die Tilgungsraten genau zu berechnen. Ist diese anfänglich hoch, lässt sich der Kredit schneller abbezahlen. Ist die anfängliche Rate eher niedrig, dauert es länger, die Baufinanzierung zu tilgen.
Sind die Zinsen für das Darlehen zum Zeitpunkt des Kreditabschlusses jedoch günstig, lohnt es sich, einen höheren Tilgungssatz zu vereinbaren. Somit gelingt es, bei konstanten Monatsraten den Kreditvertrag schneller abzubezahlen. Denn eine höhere Tilgungsrate macht es möglich, den Zinsanteil am Ratenkredit zügiger sinken zu lassen. Demnach steigt der Tilgungsanteil und die Restschuld reduziert sich zusehends.
Wie kann ich mit Sondertilgungen den Kredit schneller begleichen?
Wer einen Immobilienkredit aufnimmt, zahlt in der Regel monatlich gleichbleibende Tilgungsraten an den Darlehensgeber zurück. Allerdings ist es immer auch möglich, Sondertilgungen zu leisten. Diese können einmalig oder regelmäßig erfolgen. Dank diese Maßgabe lässt sich die Restschuld des Kredits schneller tilgen und die Laufzeit sowie Zinsen reduzieren sich. Allerdings kann es passieren, dass Kreditgeber Zusatzzinsen verlangen, wenn ein Darlehensnehmer durch Sonderzahlungen einen Kredit deutlich schneller abbezahlt, als eingangs im Vertrag vereinbart wurde. In vielen Fällen werden 5 Prozent der anfänglichen Nettodarlehenssumme veranschlagt.
Darlehensnehmer, die mit einem Finanzberater jedoch realistische Kalkulationen vornehmen und Geld übrig behalten, können nach Berücksichtigung aller Ausgaben regelmäßige Sondertilgungen vornehmen. Es ist dementsprechend auch durchaus möglich, nach einer gewissen Laufzeit die Kreditvertrag vorzeitig zu beenden. Das gelingt mit einer hohen Sondertilgung, die den Kredit komplett oder zum großen Teil begleicht. Hier gilt es, genau zu überlegen, wie vorzugehen ist und mit dem Darlehensgeber in Kontakt zu treten. Somit lässt sich der Tilgungsplan aktualisieren und der Kredit schneller als gedacht abbezahlen.