Der Verkehrswert einer Immobilie, auch als Marktwert bekannt, ist ein wesentlicher Begriff in der Immobilienbewertung. Er spiegelt den Preis wider, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu einem bestimmten Zeitpunkt erzielt werden könnte. Gemäß § 194 des Baugesetzbuches (BauGB) wird der Verkehrswert unter Berücksichtigung aller wertbestimmenden Faktoren wie Lage und Zustand der Immobilie ermittelt. Eine genaue und realistische Verkehrswertermittlung ist entscheidend für die Festlegung des Verkaufs- oder Kaufpreises und spielt eine wichtige Rolle bei Erbschaften, Scheidungen und Zwangsversteigerungen.
Zentrale Erkenntnisse
- Der Verkehrswert entspricht dem Marktwert und wird durch den im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielbaren Preis bestimmt.
- Er wird stichtagsbezogen ermittelt und kann daher variieren.
- Verschiedene Verfahren wie das Vergleichswertverfahren, das Sachwertverfahren und das Ertragswertverfahren werden zur Ermittlung herangezogen.
- Faktoren wie Lage, Zustand und rechtliche Rahmenbedingungen beeinflussen den Verkehrswert maßgeblich.
- Eine fundierte Immobilienbewertung ist wichtig bei Verkaufsabsichten, Erbschaften und weiteren Immobiliengeschäften.
Was ist der Verkehrswert einer Immobilie?
Der Begriff „Verkehrswert Immobilie“ bezieht sich auf den Preis, den eine Immobilie unter normalen Geschäftsbedingungen auf dem freien Markt erzielen kann. Dieser Wert wird durch verschiedene Faktoren wie Zustand, Nutzungsmöglichkeiten, Ausstattung, Energieeffizienz und den Zustand des Gebäudes bestimmt. Ein Verkehrswertgutachten spielt eine wesentliche Rolle im Immobilienmarkt, da es sowohl von privaten Immobilienverkäufern als auch von Banken und Gerichtshöfen verwendet wird.
Rechtliche Grundlagen
Die rechtlichen Grundlagen für die Bestimmung des Verkehrswerts sind im § 194 BauGB und in der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) festgelegt. Beispielsweise verlangen Banken oft ein Verkehrswertgutachten, um Hypotheken zu sichern. Die Erstellung eines solchen Gutachtens kostet in der Regel zwischen 1.400 Euro und 2.500 Euro. Die genaue Berechnung erfolgt durch Sachverständige, die Faktoren wie den Zustand der Immobilie, deren Eignung für verschiedene Nutzungen, und den aktuellen Grundbuchauszug berücksichtigen.
Unterschiedlich zu bewerten sind Verkehrswert- und Marktwertgutachten, wobei ersteres oft in rechtlichen Kontexten wie Zwangsversteigerungen oder Erbschaftsfällen zur Anwendung kommt. In der Praxis können sowohl Immobilienmakler als auch Sachverständige herangezogen werden, wobei die Marktwertbeurteilung eher den Maklern vorbehalten ist. Banken hingegen benötigen für die Beleihungswerte zur Absicherung gegen das Ausfallrisiko ebenfalls eine genaue Einschätzung des Verkehrswerts.
Der Preis einer Immobilie spielt eine Schlüsselrolle im Verkaufsprozess. Ein zu hoher Preis kann potenzielle Käufer abschrecken, während ein realistischer Preis durch eine detaillierte Immobilienmarktanalyse mehr Interesse weckt. Ein gut erstelltes Verkehrswertgutachten liefert somit eine fundierte Basis für Preisverhandlungen und Entscheidungen.
Unterschied zwischen Verkehrswert und Beleihungswert
Der Verkehrswert einer Immobilie gibt den möglichen Verkaufspreis an, den die Immobilie unter normalen Marktbedingungen erzielen kann. Dieser Wert wird durch Sachverständige ermittelt und basiert auf verschiedenen Vergleichsverfahren wie dem Sachwert-, Ertragswert-, Vergleichswert- und Residualverfahren. Faktoren wie Baujahr, Fläche, Zustand, Bauweise, Ausstattung und vor allem die Lage spielen eine entscheidende Rolle bei der Wertermittlung.
Im Gegensatz dazu dient der Beleihungswert, der in der Regel etwa 10-20 % unter dem Verkehrswert liegt, als Basis für die Sicherheitsbewertung der Banken bei der Baufinanzierung. Sollte der Verkehrswert einer Immobilie beispielsweise 300,000 Euro betragen, liegt der Beleihungswert üblicherweise bei etwa 240,000 Euro. Der Beleihungswert reflektiert den Wert der Immobilie unter der Berücksichtigung möglicher zukünftiger Verkäuflichkeit.
Die Nachfrage und das Angebot beeinflussen stark den Verkehrswert; je größer die Nachfrage und je kleiner das Angebot, desto höher ist der ermittelte Wert. Um den Grundstückswert ermitteln zu können, sind verschiedene Dokumente wie Grundrisse, Baupläne, Energieausweis, Wohnflächenberechnungen, Fotos, Baubeschreibungen, sowie Renovierungs- und Modernisierungslisten notwendig.
| Kriterium | Verkehrswert | Beleihungswert |
|---|---|---|
| Basis | Marktwert | Sicherheitswert für Banken |
| Ermittlung | Sachverständige | Kreditinstitute |
| Einflussfaktoren | Nachfrage, Angebot, Lage | Reduzierter Sicherheitspuffer |
| Durchschnittliche Abweichung | 100% | 80-90% |
Bei der Immobilienfinanzierung spielt der Beleihungswert eine entscheidende Rolle, um die Höhe der Darlehen zu bestimmen. Da der Verkehrswert einen potenziellen Verkaufspreis darstellt, ist der Beleihungswert stets konservativer ausgelegt, um zukünftige Marktrisiken abzufedern. So kann beispielsweise ein Verkehrswert von 300,000 Euro zu einem Beleihungswert von 240,000 Euro führen, welcher die Grundlage für eine zinsgünstige 1a-Hypothek bildet.
Verfahren zur Ermittlung des Verkehrswerts
Die Verkehrswertermittlung ist ein wesentlicher Bestandteil der Immobilienbewertung und erfolgt durch spezifische Verfahren, um den realistischen Marktwert zu bestimmen. Die am häufigsten angewandten Methoden sind das Sachwertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Vergleichswertverfahren, die jeweils unterschiedliche Aspekte der Bewertung berücksichtigen. Qualitätsgesicherte Verkehrswertgutachten gewährleisten dabei eine genaue Einschätzung durch einen Sachverständiger Immobilienbewertung.
Sachwertverfahren
Das Sachwertverfahren ist das bevorzugte Verfahren für die Verkehrswertermittlung privat genutzter Immobilien. Hierbei wird der Gebäudewert berechnet, indem pro Jahr 1,25 Prozent des Immobilienwertes als Alterswertminderung abgezogen werden. Komponenten wie Bodenwert, Gebäudewert und Wert der Außenanlagen fließen in die Berechnung ein. Zusätzlich wird der Marktanpassungsfaktor berücksichtigt, um ein umfassendes Verkehrswertgutachten nach der ImmowertV zu erstellen.
Ertragswertverfahren
Das Ertragswertverfahren spielt vor allem bei vermieteten oder gewerblich genutzten Immobilien eine Rolle. Hier steht die Ertragsfähigkeit der Immobilie im Vordergrund. Zur Berechnung werden Faktoren wie Grundstücksfläche, Mieteinnahmen und Bewirtschaftungskosten herangezogen. Dadurch erhält man eine solide Basis zur Verkehrswertermittlung von Immobilien, die fortlaufende Einnahmen generieren.
Vergleichswertverfahren
Das Vergleichswertverfahren wird meist bei unbebauten Grundstücken oder standardisierten Objekten angewendet. Immobilienmakler nutzen dieses Verfahren häufig, da es sich auf aktuelle Marktpreise vergleichbarer Objekte in der Region stützt. Die Verkehrswertermittlung erfolgt hierbei durch die Analyse lokaler Immobilienpreise, wodurch ein realistischer und marktnaher Verkehrswert ermittelt wird. In diesem Kontext bieten Verkehrswertgutachten nach der ImmowertV eine zuverlässige Informationsquelle.
Residualverfahren
Das Residualverfahren ist eine anerkannte Methode zur Wertermittlung Immobilie durch die Berechnung des Grundstückswerts anhand von Verkaufserlösen abzüglich kalkulierter Baukosten, ergänzt um den erwarteten Gewinn. Beim Residualverfahren werden Vergleichsobjekte sowie der Ertragswert der Immobilie berücksichtigt, was eine umfassende Bewertung ermöglicht.
Diese Methode berücksichtigt sämtliche Parameter bei der Kostenermittlung für die Bebauung des Grundstücks. Das Residualverfahren ermöglicht daher eine marktgerechte Bewertung der Immobilie, da es zukünftige Entwicklungen einbezieht. Schwankungen auf dem Immobilienmarkt können jedoch zu Abweichungen bei den ermittelten Werten führen.
- Erzielbarer (fiktiver) Veräußerungserlös: 4.500.000 EUR
- Gesamtkosten inklusive Unternehmensgewinn: 3.900.000 EUR
- Residuum: 600.000 EUR
Das Residualverfahren eignet sich besonders für die Wertermittlung von noch zu entwickelnden Grundstücken oder Immobilien, sowie zur Bewertung von bereits bebauten Grundstücken mit Entwicklungsbedarf. Investoren profitieren insbesondere bei der Einschätzung der optimalen Nutzung von Grundstücken. Wenn keine Vergleichsmöglichkeiten auf dem Markt vorhanden sind, wird diese Methode häufig für die Immobilienbewertung von unbebauten Grundstücken eingesetzt.
Das Residuum, also der „tragfähige Grundstückswert“, ergibt sich aus dem erzielbaren Verkaufserlös abzüglich der Gesamtkosten zuzüglich des zu erwartenden Gewinns. Dieses Verfahren ist besonders in der Projektentwicklung relevant, daher wird es auch als „Investorenmethode“ bezeichnet. Vergleichs- oder Ertragswertverfahren kommen zur Ermittlung des vorläufigen Verkehrswerts der Immobilie in der Gesamtberechnung zum Einsatz.
Durch die Berücksichtigung des Wertsteigerungspotentials ermöglicht das Residualverfahren eine marktgerechte Wertermittlung Immobilie für unbebaute Grundstücke. Investoren-spezifische Faktoren fließen oft in die objektiven Ergebnisse ein, wodurch die Objektivität erschwert wird. Daher müssen alle relevanten Parameter sorgfältig abgewogen werden.
Warum ist die Verkehrswertermittlung wichtig?
Die Verkehrswertermittlung spielt eine zentrale Rolle in verschiedenen Lebenslagen und ist besonders für den Verkauf, Erbschaften, Scheidungen und Finanzierungen essentiell. Eine fundierte Hausbewertung bietet die Grundlage, um den Immobilienwert genau zu bestimmen und so faire Entscheidungen zu treffen.
Ein wesentlicher Aspekt der Verkehrswertermittlung ist die Festlegung eines realistischen Marktwerts einer Immobilie. Dies geschieht unter Berücksichtigung von Angebot und Nachfrage sowie regionalen Marktbedingungen. In rechtlichen Auseinandersetzungen, wie Scheidungen oder Erbangelegenheiten, wird oft ein gerichtlich anerkanntes Verkehrswertgutachten gefordert.
Professionelle Gutachter und Sachverständige nutzen unterschiedliche Methoden zur Hausbewertung, darunter das Vergleichswertverfahren, Ertragswertverfahren und Sachwertverfahren. Ein gutes Verkehrswertgutachten berücksichtigt zahlreiche Faktoren wie Standort, Baujahr, Zustand und Ausstattung der Immobilie, um den Immobilienwert präzise zu ermitteln.
Wer eine Immobilie korrekt bewertet, kann auch beim Verkauf den bestmöglichen Preis erzielen. Bei einer Immobilie im Wert von 500.000 Euro kann ein Vollgutachten beispielsweise etwa 7.500 Euro kosten, dafür aber umfassende und detaillierte Erkenntnisse bieten.
Verkehrswerterhebungen sind auch für steuerliche Zwecke und Hypotheken relevant. Für eine vollständige Immobilienbewertung sollten wesentliche Dokumente wie Grundrisspläne, Energieausweis und Mietverträge bereitgestellt werden. In vermieteten Objekten spielen zudem Mietverträge, Mieteinnahmen und Nebenkostenabrechnungen eine bedeutende Rolle.
Cookies, die beim Besuch von Websites gesetzt werden, spielen ebenfalls eine Rolle bei der Verkehrswertermittlung. Borlabs Cookie speichert beispielsweise eine Besuchereinstellung für ein Jahr, während Google Analytics Cookies eine Laufzeit von zwei Jahren haben.
Faktoren, die den Verkehrswert beeinflussen
Die Bewertung einer Immobilie basiert auf verschiedenen, sowohl objektiven als auch subjektiven Faktoren. Diese Kriterien sind entscheidend, um den potenziellen Verkaufspreis oder den Verkehrswert korrekt zu ermitteln. Im Folgenden schauen wir uns drei Hauptfaktoren an, die den Verkehrswert einer Immobilie beeinflussen.
Lage und Region
Die Lage Immobilie bewerten ist ein entscheidender Faktor. Ein gut angebundener Standort mit guter Infrastruktur, Schulen, Einkaufsmöglichkeiten und niedrigem Kriminalitätsrate kann den Verkehrswert erheblich steigern. Unterschiede zwischen Makro- und Mikrolagen spielen dabei ebenfalls eine wichtige Rolle. Während die Makrolage die gesamte Region oder Stadt berücksichtigt, fokussiert die Mikrolage spezifische Nachbarschaften und Straßen.
Zustand und Baujahr
Der Zustand Immobilie sowie das Baujahr haben einen maßgeblichen Einfluss auf den Immobilienwert. Eine gut gepflegte Immobilie mit modernen technischen Standards und guter energetischer Ausstattung erzielt höhere Preise. Ebenso kommt es darauf an, ob Renovierungen oder Sanierungen notwendig sind. Ältere Gebäude, die nicht modernisiert sind, können im Wert sinken, wohingegen historische Bauten, die gut erhalten und einzigartig sind, einen hohen Sammlerwert haben können.
Größe und Ausstattung
Die Immobiliengröße und die Ausstattung spielen eine wichtige Rolle bei der Wertermittlung. Eine großzügige Wohnfläche in Kombination mit hochwertigen Ausstattungsmerkmalen wie Fußbodenheizung, Einbruchsicherheit, hochwertigen Böden und modernen Bädern kann den Wert signifikant erhöhen. Es gibt dabei vier verschiedene Ausstattungsstufen: einfach, mittel, gehoben, und sehr gehoben. Vorhandene Extras wie Fahrstuhl oder Parkplatz tragen ebenfalls zur Wertsteigerung bei.
Um den Verkehrswert einer Immobilie genau zu bestimmen, ist es oft notwendig, Experten zurate zu ziehen, da kostenlose Online-Tools häufig nur begrenzte Aussagekraft haben. Es lohnt sich, dabei Expertenhonorare in Höhe von einem halben bis einem Prozent des Immobilienwertes in Kauf zu nehmen, um eine präzise Bewertung zu gewährleisten.
Welche Dokumente werden für die Verkehrswertermittlung benötigt?
Für eine präzise Verkehrswertermittlung einer Immobilie benötigt der Sachverständige eine Vielzahl von Dokumenten. Hierzu gehören unter anderem der Grundriss der Immobilie und die Baubeschreibung. Diese Unterlagen bieten einen umfassenden Überblick über die bauliche Gestaltung und die verwendeten Materialien.
- Grundbuchauszug (nicht älter als drei Monate)
- Energieausweis
- Wohnflächenberechnung
- Fotodokumentation des Innen- und Außenbereichs
- Rechnungen und Nachweise über Renovierungen und Modernisierungen
- Mietverträge und Angaben zu Nettokaltmieten bei Mietobjekten
Diese Dokumente sind nicht nur notwendig, um eine genaue Bewertung vorzunehmen, sondern auch, um die Transparenz und Nachvollziehbarkeit der Wertermittlung zu gewährleisten. Spezifische Informationen über durchgeführte energetische Sanierungen, den Ausbau von Dachboden und Keller oder die Installation von Solaranlagen können den Verkehrswert der Immobilie erheblich beeinflussen.
| Dokument | Bedeutung |
|---|---|
| Grundbuchauszug | Rechtliche Informationen zur Immobilie |
| Grundriss | Detaillierte Übersicht der Raumaufteilung |
| Baubeschreibung | Details zu Bauweise und verwendeten Materialien |
| Rechnungen zu Modernisierungen | Nachweis über wertsteigernde Maßnahmen |
| Mietverträge | Basis für die Ertragswertberechnung bei Mietobjekten |
Die Verkehrswertermittlung Dokumente sind somit die Basis für eine fundierte Einschätzung des Wertes einer Immobilie und tragen maßgeblich zur Entscheidungsfindung bei Kauf, Verkauf oder Finanzierung bei.
Unabhängige Sachverständige für die Verkehrswertermittlung
Unabhängige Sachverständige sind essenziell, um eine objektive und verlässliche Verkehrswertermittlung zu gewährleisten. Diese Experten führen die Immobilienbewertung nach den Vorgaben der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) und des Baugesetzbuches (BauGB) durch. Dabei wird der Verkehrswert gemäß §194 BauGB definiert. Die Bewertung kann über unterschiedliche Verfahren wie das Sachwertverfahren, das Ertragswertverfahren oder das Vergleichswertverfahren erfolgen, abhängig von der Art und Nutzung der Immobilie.
Banken und Kreditinstitute verlassen sich auf unabhängige Sachverständige, um fundierte Beleihungswertgutachten gemäß den Regelungen der Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV) zu erstellen. Diese Gutachten sind entscheidend für Immobilienkredite, da sie den langfristigen und nachhaltigen Wert der Immobilie abbilden. Der Beleihungswert, der von Sachverständigen festgelegt wird, berücksichtigt nicht nur den aktuellen Marktwert, sondern auch die zukünftige Entwicklung der Immobilie und des Marktes.
Um ein detailliertes und marktrealitätsgerechtes Wertgutachten zu erstellen, profitieren Immobilienbesitzer und Käufer davon, unabhängige Sachverständige für die Immobilienbewertung zu beauftragen. Ein professionelles Verkehrswertgutachten bietet Schutz und Sicherheit bei Immobiliengeschäften und dient als solide Grundlage für verschiedene Entscheidungsszenarien, einschließlich Verkauf, Finanzierung und Versicherung.
