Wann darf der Vermieter die Miete erhöhen?

Können Vermieter die Miete beliebig oft und in beliebiger Höhe anheben? Diese Frage beschäftigt viele Mieter in Deutschland, besonders angesichts steigender Lebenshaltungskosten im Jahr 2024. Die Antwort ist ein klares Nein – es gibt strenge Regeln für Mieterhöhungen.

Das Mietrecht setzt Vermietern klare Grenzen bei Mieterhöhungen. Grundsätzlich darf die Miete nur alle 15 Monate steigen, wobei die letzte Erhöhung mindestens ein Jahr zurückliegen muss. Zudem gibt es Obergrenzen für den Anstieg.

Die Kappungsgrenze schützt Mieter vor übermäßigen Steigerungen. In den meisten Gebieten darf die Kaltmiete innerhalb von drei Jahren um maximal 20% erhöht werden. In Ballungsräumen mit Wohnungsknappheit liegt diese Grenze sogar bei nur 15%.

Vermieterrechte und Mieterschutz stehen oft im Spannungsfeld. Der Mietvertrag und gesetzliche Regelungen bilden die Basis für zulässige Mietzinserhöhungen. Wie genau eine Mieterhöhung ablaufen darf, erfahren Sie in den folgenden Abschnitten.

Gesetzliche Grundlagen für Mieterhöhungen

Das Mietrecht in Deutschland basiert auf dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB). Die Paragraphen 557 bis 561 regeln die Mieterhöhung. Vermieter müssen diese Vorschriften kennen, um rechtmäßig die Miete anzupassen.

BGB als Basis für Mieterhöhungen

Das BGB legt fest, wann und wie Vermieter die Miete erhöhen dürfen. Es schützt Mieter vor willkürlichen Preisanstiegen. Gleichzeitig ermöglicht es Vermietern, ihre Einnahmen an steigende Kosten anzupassen.

Arten der Mieterhöhung

Es gibt zwei Hauptarten der Mieterhöhung: die vereinbarte und die gesetzliche Erhöhung. Bei der vereinbarten Mieterhöhung legen Vermieter und Mieter im Vertrag fest, wie sich die Miete entwickelt. Beispiele sind Staffel- oder Indexmieten. Die gesetzliche Mieterhöhung orientiert sich an der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Zeitliche Beschränkungen

Vermieter dürfen die Miete nicht beliebig oft erhöhen. Frühestens ein Jahr nach der letzten Erhöhung oder dem Mietbeginn ist eine neue Erhöhung möglich. Sie wird dann nach drei Monaten wirksam. Praktisch kann die Miete alle 15 Monate steigen. Die Kappungsgrenze begrenzt den Anstieg auf 20% in drei Jahren, in Ballungsräumen auf 15%.

• Vereinbarte Erhöhung: im Mietvertrag festgelegt
• Gesetzliche Erhöhung: orientiert sich an Vergleichsmiete
• Frühestens nach 12 Monaten möglich
• Wirksam nach 3 Monaten
• Kappungsgrenze: 20% in 3 Jahren (15% in Ballungsräumen)

Die Kappungsgrenze als Schutz für Mieter

Die Kappungsgrenze ist ein wichtiger Bestandteil des Mieterschutzes in Deutschland. Sie begrenzt Mieterhöhungen auf maximal 20 Prozent innerhalb von drei Jahren. In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt kann diese Grenze sogar auf 15 Prozent gesenkt werden.

Seit 2024 gilt in 418 Städten und Gemeinden die reduzierte Kappungsgrenze von 15 Prozent. Diese Regelung soll Mieter vor übermäßigen Mietsteigerungen schützen. Besonders in Ballungsräumen mit knappem Wohnraum ist dies eine wichtige Maßnahme.

Die Kappungsgrenze gilt unabhängig von der ortsüblichen Vergleichsmiete. Vermieter müssen Mieterhöhungen schriftlich begründen und dürfen die nächste Anpassung erst nach einem Jahr vornehmen. Bei Modernisierungen gelten gesonderte Regeln:

• Maximal 3 Euro pro Quadratmeter Erhöhung in sechs Jahren bei Mieten über 7 Euro/m²
• Maximal 2 Euro pro Quadratmeter bei Mieten bis 7 Euro/m²
• Seit 2024: Maximal 50 Cent pro Quadratmeter beim Austausch der Heizung

Ergänzend zur Kappungsgrenze existiert in vielen Regionen die Mietpreisbremse. Sie greift bei Neuvermietungen und begrenzt die Miete auf höchstens 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Diese Kombination aus Kappungsgrenze und Mietpreisbremse soll einen umfassenden Mieterschutz gewährleisten.

Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete

Die ortsübliche Vergleichsmiete spielt eine zentrale Rolle bei Mieterhöhungen. Sie basiert auf den Mieten vergleichbarer Wohnungen der letzten sechs Jahre in einer bestimmten Gegend.

Definition der ortsüblichen Vergleichsmiete

Die ortsübliche Vergleichsmiete wird nach § 558 Absatz 2 Bundesgesetzbuch ermittelt. Sie dient als Obergrenze für Mieterhöhungen. Vermieter dürfen die Monatsmiete nur bis zu diesem Wert anheben.

Bedeutung des Mietspiegels

Der Mietspiegel ist das wichtigste Instrument zur Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete. Er muss alle zwei Jahre aktualisiert und alle vier Jahre neu erstellt werden. Seit 2022 sind Gemeinden ab 50.000 Einwohnern zur Erstellung verpflichtet.

Alternative Methoden bei fehlendem Mietspiegel

Fehlt ein Mietspiegel, können Vermieter drei Vergleichswohnungen heranziehen oder ein Sachverständigengutachten einholen. Diese Methoden bieten weniger Rechtssicherheit als qualifizierte Mietspiegel.

In Gebieten mit Mietpreisbremse darf die Miete bei Wiedervermietung maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Die Kappungsgrenze für Mietsteigerungen innerhalb von drei Jahren beträgt höchstens 20 Prozent, in angespannten Wohnungsmärkten 15 Prozent.

Wann darf der Vermieter die Miete erhöhen?

Der Mieterhöhungszeitpunkt ist gesetzlich geregelt und bietet Mietern Schutz vor willkürlichen Erhöhungen. Vermieter müssen bestimmte Voraussetzungen erfüllen, um eine rechtmäßige Mieterhöhung durchzuführen.

Frühestmöglicher Zeitpunkt für eine Mieterhöhung

Eine Mieterhöhung ist frühestens 15 Monate nach Einzug oder der letzten Erhöhung zulässig. Dies gilt für Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete. Vermieter müssen diese Frist einhalten, um den Mietern Planungssicherheit zu gewähren.

Voraussetzungen für eine rechtmäßige Mieterhöhung

Für eine rechtmäßige Mieterhöhung müssen Vermieter folgende Punkte beachten:

• Einhaltung der Kappungsgrenze von 20% innerhalb von drei Jahren
• Begründung der Erhöhung, z.B. durch Verweis auf den Mietspiegel
• Schriftliche Ankündigung mit Angabe des neuen Mietbetrags

Ankündigungspflicht und Fristen

Die Ankündigungsfrist für eine Mieterhöhung beträgt drei Monate. Vermieter müssen die Erhöhung schriftlich mitteilen und begründen. Mieter haben dann zwei Monate Zeit, der Erhöhung zuzustimmen. Bei fehlender Zustimmung kann der Vermieter klagen. Zahlt der Mieter die höhere Miete fünf Monate lang ohne Vorbehalt, gilt die Erhöhung als akzeptiert.

Im Jahr 2024 bleibt der Schutz der Mieter durch diese Regelungen bestehen. Vermieter sollten die Fristen und Voraussetzungen genau beachten, um eine rechtmäßige Mieterhöhung durchzuführen. Mieter haben das Recht, die Erhöhung zu prüfen und gegebenenfalls Einspruch zu erheben.

Mieterhöhung nach Modernisierung

Vermieter dürfen die Miete nach einer Modernisierung erhöhen. Die Modernisierungsumlage beträgt bis zu 8 Prozent der Kosten pro Jahr. Diese Regelung gilt für Maßnahmen zur Wohnwertverbesserung oder energetischen Sanierung.

• Maximal 3 Euro pro Quadratmeter innerhalb von 6 Jahren
• Ankündigung der Maßnahmen 3 Monate im Voraus
• Gültigkeit ab dem 3. Monat nach Abschluss der Arbeiten
• Sonderkündigungsrecht für Mieter bei Härtefällen

Seit 2024 gilt: Beim Austausch einer Heizung dürfen nur 10 Prozent der Kosten umgelegt werden. Die Grenze liegt bei 50 Cent pro Quadratmeter monatlich. Finanzierungskosten und öffentliche Zuschüsse zählen nicht zu den umlegbaren Modernisierungskosten.

Ein Beispiel: Bei einer Altmiete von 800 Euro kann die neue Miete nach Modernisierung auf 1000 Euro steigen. Dies setzt sich aus der Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete und der Modernisierungsumlage zusammen. Vermieter müssen die Reihenfolge beachten: Erst die Anpassung an die Vergleichsmiete, dann die Modernisierungsumlage.

Besonderheiten bei Staffel- und Indexmietverträgen

Staffelmieten und Indexmieten sind besondere Formen von Mietverträgen. Sie bieten Vermietern und Mietern unterschiedliche Vor- und Nachteile.

Funktionsweise von Staffelmieten

Bei einer Staffelmiete werden Mieterhöhungen im Voraus festgelegt. Die Laufzeit ist auf vier Jahre begrenzt. Während dieser Zeit sind keine zusätzlichen Erhöhungen erlaubt. Staffelmieten können bis zu 20 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.

Indexmietverträge und ihre Anpassung

Indexmieten orientieren sich am Verbraucherpreisindex. Die Anpassung erfolgt jährlich. Der Vermieter muss die Erhöhung schriftlich mitteilen. Die Formel zur Berechnung lautet: Neuer Index geteilt durch alten Index × 100 – 100. Von 2002 bis 2022 stiegen Indexmieten um etwa 40 Prozent.

Vor- und Nachteile für Vermieter und Mieter

Staffelmieten bieten einfache Verwaltung und planbare Erhöhungen. Indexmieten schützen vor Inflation, erfordern aber mehr Aufwand. Für Mieter bedeuten beide Formen regelmäßige Steigerungen. Indexmieten können bei sinkenden Preisen auch zu niedrigeren Mieten führen. Die Wahl hängt von individuellen Zielen und Markterwartungen ab.

• Staffelmieten: Einfache Verwaltung, feste Steigerungen
• Indexmieten: Inflationsschutz, jährliche Anpassung
• Mieter: Planbarkeit, aber regelmäßige Erhöhungen

Die Mietpreisbremse und ihre Auswirkungen

Die Mietpreisbremse wurde 2015 eingeführt, um drastische Mietsteigerungen in Ballungsräumen zu verhindern. Sie gilt in Gebieten mit Wohnungsknappheit und begrenzt die Miete bei Neuvermietungen auf maximal 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Aktuell müssen Vermieter in 415 deutschen Städten und Gemeinden die Mietpreisbremse beachten. Die Regelung ist in 13 von 16 Bundesländern aktiv, wobei jedes Bundesland selbst entscheidet, wo sie gilt. Städte wie Berlin, München und Frankfurt haben die Mietpreisbremse bis 2025 verlängert.

Es gibt Ausnahmen von der 10%-Regel:

• Neubauten nach dem 1. Oktober 2014
• Umfassend modernisierte Wohnungen
• Bereits zuvor höhere Mieten
• Möblierte Wohnungen

Die Bundesregierung plant, die Mietpreisbremse bis 2029 zu verlängern. Trotz Kritik, dass sie Investitionen in den Wohnungsbau hemmen könnte, soll sie weiterhin die Mieter vor übermäßigen Mietsteigerungen schützen.

Vermieter müssen bei Neuvermietungen die Vormiete offenlegen, wenn sie eine Ausnahme geltend machen. Mieter können überhöhte Mieten beanstanden und eine Reduzierung fordern. Die Mietpreisbremse gilt auch für Staffel- und Indexmietverträge.

Rechte und Pflichten des Mieters bei Mieterhöhungen

Mieterrechte sind ein wichtiger Bestandteil des deutschen Mietrechts. Bei Mieterhöhungen haben Mieter bestimmte Rechte und Pflichten, die sie kennen sollten.

Zustimmungsrecht des Mieters

Mieter müssen einer Mieterhöhung zustimmen, außer bei Index- oder Staffelmieten. Sie haben 2 Monate Zeit zur Prüfung und Zustimmung. Der Vermieter muss die Erhöhung 3 Monate im Voraus schriftlich ankündigen und begründen.

Widerspruchsmöglichkeiten und Fristen

Ein Widerspruch gegen Mieterhöhung ist möglich, wenn diese nicht ordnungsgemäß begründet ist oder gesetzliche Grenzen überschreitet. Wichtig zu wissen:

• Maximale Erhöhung von 20% in 3 Jahren (15% in manchen Großstädten)
• Erste Erhöhung frühestens nach 15 Monaten Mietdauer
• Bei Modernisierung: Maximal 8% der Kosten pro Jahr umlegbar

Sonderkündigungsrecht bei Mieterhöhungen

Das Sonderkündigungsrecht ist ein wichtiges Mieterrecht. Bei berechtigter Erhöhung können Mieter bis zum Ablauf des zweiten Monats nach Zugang der Erhöhungserklärung kündigen. Die Kündigung wird zum Ablauf des übernächsten Monats wirksam. Dies gilt nicht bei Index- und Staffelmieten.

Mieter sollten ihre Rechte kennen und bei Bedarf fachlichen Rat einholen, um ihre Interessen zu schützen.

Durchsetzung einer Mieterhöhung durch den Vermieter

Bei der Durchsetzung einer Mieterhöhung müssen Vermieter 2024 strenge Formvorschriften beachten. Das Mieterhöhungsverfahren beginnt mit einer schriftlichen Ankündigung, die alle relevanten Informationen enthält. Dazu gehören der neue Mietbetrag, das Datum des Inkrafttretens und eine stichhaltige Begründung. Vermieter dürfen die Miete frühestens 15 Monate nach der letzten Erhöhung anheben.

Stimmt der Mieter der Erhöhung nicht zu, kann der Vermieter eine Zustimmungsklage einreichen. Diese muss innerhalb von drei Monaten nach Ablauf der Überlegungsfrist des Mieters erfolgen. Bei erfolgreicher Klage wird die neue Miete ab dem dritten Kalendermonat nach Zugang der Erhöhungserklärung fällig. Wichtig ist, dass die Mieterhöhung nicht mehr als 20 Prozent innerhalb von drei Jahren beträgt.

Formfehler im Mieterhöhungsverfahren können die Durchsetzung verzögern oder verhindern. Vermieter sollten daher auf korrekte Ansprache aller Mietparteien, genaue Angabe der neuen Gesamtmiete und des Inkrafttretens achten. Bei Modernisierungen gilt: Die tatsächliche Erhöhung darf maximal 10% von der angekündigten abweichen. Seit 2019 dürfen Vermieter nur noch 8 Prozent der Modernisierungskosten auf die Jahresmiete umlegen.