Wann ist die Grunderwerbsteuer fällig? | Immobilien

Haben Sie sich schon einmal gefragt, wann genau die Grunderwerbsteuer beim Immobilienkauf fällig wird? Diese Frage beschäftigt viele angehende Hausbesitzer in Deutschland. Die Grunderwerbsteuer ist eine wichtige Komponente beim Erwerb von Immobilien und kann je nach Bundesland erheblich variieren.

Im Jahr 2024 gilt: Die Grunderwerbsteuer wird beim Kauf von inländischen Grundstücken erhoben, unabhängig davon, ob diese bebaut oder unbebaut sind. Sie ist Teil der Kaufnebenkosten und muss vor dem Eintrag ins Grundbuch bezahlt werden. Der Steuersatz schwankt zwischen 3,5% und 6,5% des Kaufpreises, wobei Bayern den niedrigsten und Länder wie Brandenburg den höchsten Satz haben.

Die Fälligkeit der Grunderwerbsteuer ist eng mit dem Abschluss des Kaufvertrags verknüpft. Nach der Unterzeichnung beim Notar wird die Steuer berechnet und muss zeitnah entrichtet werden. Dies ist ein entscheidender Schritt im Prozess der Immobilienübertragung und beeinflusst den Zeitpunkt des Eigentumsübergangs.

Was ist die Grunderwerbsteuer?

Die Grunderwerbsteuer ist eine Abgabe, die beim Kauf von Immobilien anfällt. Sie basiert auf dem Grunderwerbsteuergesetz und variiert je nach Bundesland. Diese Steuer spielt eine wichtige Rolle bei Immobilienkäufen und beeinflusst die Gesamtkosten erheblich.

Definition und gesetzliche Grundlage

Das Grunderwerbsteuergesetz regelt die Besteuerung von Grundstückskäufen. Es umfasst neun Kapitel, die verschiedene Aspekte wie Steuerobjekt, Abzüge und Berechnungsgrundlagen behandeln. Die Steuer gilt für Grundstücke, Eigentumswohnungen und Neubauten.

Steuersätze in den Bundesländern

Die Steuersätze schwanken zwischen 3,5% und 6,5%, abhängig vom Bundesland. In Bayern beträgt der Satz 3,5%, in Berlin 6,0% und in Nordrhein-Westfalen 6,5%. Diese Unterschiede führen zu erheblichen Preisunterschieden beim Immobilienkauf in verschiedenen Regionen Deutschlands.

Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer

Als Bemessungsgrundlage dient der Kaufpreis der Immobilie. Zusätzliche Kosten wie übernommene Hypotheken, Bodenuntersuchungen und Vermessungskosten können in die Gesamterwerbskosten einbezogen werden. Bei bebauten Grundstücken werden auch die Gebäudekosten berücksichtigt.

Die Grunderwerbsteuer hat erhebliche finanzielle Auswirkungen. 2022 nahmen die Bundesländer über 17 Milliarden Euro ein. Trotz eines Rückgangs im ersten Halbjahr 2023 bleibt sie eine wichtige Einnahmequelle für die Länder.

Auslöser für die Grunderwerbsteuer

Der Abschluss eines Kaufvertrags für eine Immobilie ist der häufigste Auslöser für die Grunderwerbsteuer. Diese Steuer fällt an, wenn Grundstücke oder Gebäude den Besitzer wechseln. Der Steuersatz variiert je nach Bundesland zwischen 3,5% und 6,5% des Kaufpreises.

Ein Eigentumsübergang kann ebenfalls die Steuerpflicht auslösen. Dies gilt auch bei einer Zwangsversteigerung. Bei Personengesellschaften mit Grundbesitz kann die Steuer fällig werden, wenn innerhalb von fünf Jahren mindestens 95% der Anteile auf neue Gesellschafter übergehen.

Es gibt Ausnahmen von der Grunderwerbsteuer. Schenkungen, Erbschaften und Verkäufe zwischen nahen Verwandten in gerader Linie sind steuerfrei. Auch bei Grundstückskäufen unter 2.500 Euro entfällt die Steuer.

Die Steuersätze unterscheiden sich stark. Bayern und Sachsen erheben 3,5%, während Länder wie Nordrhein-Westfalen und Schleswig-Holstein 6,5% verlangen. Hamburg plant eine Erhöhung auf 5,5% ab 2023. Diese Unterschiede können bei hohen Kaufpreisen zu erheblichen Differenzen führen.

Wer ist zur Zahlung der Grunderwerbsteuer verpflichtet?

Bei einem Immobilienkauf sind laut Gesetz Käufer und Verkäufer gemeinsam als Steuerschuldner für die Grunderwerbsteuer verantwortlich. Diese Gesamtschuldnerschaft bedeutet, dass beide Parteien gleichermaßen zur Zahlung verpflichtet sind.

Übernahme durch den Käufer

In den meisten Fällen wird im Kaufvertrag festgelegt, dass der Käufer die Zahlungsverpflichtung für die Grunderwerbsteuer übernimmt. Dies ist eine gängige Praxis, die den Verkäufer entlastet.

Haftung bei Zahlungsverzug

Sollte der Käufer seiner Pflicht nicht nachkommen, kann das Finanzamt den Verkäufer zur Zahlung heranziehen. Dies unterstreicht die Wichtigkeit einer klaren Vereinbarung zwischen den Parteien.

Bei Eheleuten oder eingetragenen Lebenspartnern als Käufer erhält jeder einen separaten Steuerbescheid für seinen Anteil am Erwerb. Dies berücksichtigt die individuelle steuerliche Situation der Beteiligten.

In Bayern, wo der Grunderwerbsteuersatz 3,5% beträgt, würde beispielsweise beim Kauf eines Grundstücks mit Gebäude für 500.000 Euro eine Steuer von 17.500 Euro anfallen. Diese Summe verdeutlicht die finanzielle Tragweite der Gesamtschuldnerschaft für beide Vertragsparteien.

Berechnung der Grunderwerbsteuer

Die Berechnung der Grunderwerbsteuer erfolgt anhand verschiedener Faktoren. Der Steuerbetrag ergibt sich aus der Summe aller Gegenleistungen für den Immobilienerwerb. Dazu zählt primär der Grundstücks-Kaufpreis, welcher die Basis für die Berechnung bildet.

Der Steuersatz variiert je nach Bundesland zwischen 3,5% und 6,5%. Bayern und Sachsen haben mit 3,5% den niedrigsten Satz, während Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Saarland, Schleswig-Holstein und Thüringen mit 6,5% den höchsten Satz aufweisen.

Neben dem Kaufpreis fließen weitere Gegenleistungen in die Berechnung ein:

• Wert der Immobilie
• Eingetragene Grundpfandrechte
• Wohn- und Nießbrauchsrechte

Bei Wohnungskäufen wird der anteilige Grundstückspreis berücksichtigt. Bewegliche Objekte wie Einbauküchen oder Saunen können vom Gesamtpreis abgezogen werden, sofern sie im Kaufvertrag separat aufgeführt sind.

Die Bemessungsgrundlage kann je nach Erwerbsvorgang variieren. Bei unbebauten Grundstücken basiert die Steuer nur auf dem Grundstückswert. Beim Kauf eines Grundstücks mit Haus wird der Gesamtkaufpreis herangezogen.

Ausnahmen von der Grunderwerbsteuerpflicht

Die Grunderwerbsteuer fällt nicht bei allen Immobilienübertragungen an. Es gibt wichtige Ausnahmen, die eine Steuerbefreiung ermöglichen.

Erbschaft und Schenkung

Bei Erbschaften und Schenkungen von Immobilien entfällt die Grunderwerbsteuer. Das gilt für Grundstückserwerbe von Todes wegen oder durch Schenkung unter Lebenden. Auch der Erwerb von Nachlassgrundstücken durch Miterben zur Nachlassaufteilung ist steuerfrei.

Verkäufe zwischen Verwandten

Immobilienübertragungen zwischen nahen Verwandten sind oft von der Steuer befreit. Dazu zählen Verkäufe zwischen Eltern und Kindern, Großeltern und Enkeln sowie anderen Verwandten in gerader Linie. Auch Ehepartner oder Lebenspartner genießen Steuervorteile bei Grundstücksübertragungen.

Weitere steuerbefreite Fälle

Die Steuerbefreiung greift auch in folgenden Situationen:

• Erwerbe mit einem Wert unter 2.500 Euro
• Übertragungen zwischen Ex-Ehepartnern bei der Vermögensaufteilung nach einer Scheidung
• Unentgeltliche Übertragungen von Miteigentumsanteilen zwischen Geschwistern unter bestimmten Bedingungen

Diese Ausnahmen von der Grunderwerbsteuerpflicht können Immobilienkäufern und -verkäufern erhebliche finanzielle Vorteile bringen. Es ist ratsam, im Einzelfall die genauen Voraussetzungen für eine Steuerbefreiung zu prüfen.

Wann ist die Grunderwerbsteuer fällig?

Die Fälligkeit der Grunderwerbsteuer folgt einem festgelegten Ablauf. Nach dem Notartermin beginnt der Prozess, der für Käufer und Verkäufer von Immobilien wichtig ist.

Zeitlicher Ablauf nach dem Notartermin

Der Notar informiert das zuständige Finanzamt über den Immobilienkauf. Das Amt berechnet die Steuer und erstellt den Steuerbescheid. Dieser trifft in der Regel 6-8 Wochen nach dem Notartermin beim Käufer ein.

Zahlungsfrist nach Erhalt des Steuerbescheids

Die Zahlungsfrist für die Grunderwerbsteuer beträgt einen Monat ab Zustellung des Steuerbescheids. Es ist wichtig, diese Frist einzuhalten, um Verzögerungen im weiteren Prozess zu vermeiden.

Bedeutung für den Grundbucheintrag

Nach Eingang der Zahlung stellt das Finanzamt eine Unbedenklichkeitsbescheinigung aus. Diese ist für den Grundbucheintrag unerlässlich. Erst wenn die Grunderwerbsteuer vollständig bezahlt ist, kann der Käufer als neuer Eigentümer ins Grundbuch eingetragen werden.

Für Käufer ist es ratsam, die Grunderwerbsteuer in die Finanzplanung einzubeziehen. Die pünktliche Zahlung sichert einen reibungslosen Ablauf des Immobilienerwerbs und vermeidet Verzögerungen beim Eigentumsübergang.

Grunderwerbsteuer bei bebauten und unbebauten Grundstücken

Bei einem Hauskauf fällt die Grunderwerbsteuer auf den gesamten Kaufpreis an. Dies gilt für bebaute und unbebaute Grundstücke gleichermaßen. Kaufen Sie ein Grundstück mit bestehendem Haus, berechnet sich die Steuer aus dem Gesamtpreis für Grund und Gebäude.

Interessant wird es beim Kauf eines unbebauten Grundstücks mit gleichzeitigem Bauvorhaben. Hier spricht man vom einheitlichen Vertragswerk. In diesem Fall berücksichtigt das Finanzamt neben dem Grundstückspreis auch die Baukosten für die Steuerberechnung.

Ein Beispiel verdeutlicht dies: Sie erwerben ein Grundstück für 200.000 Euro und schließen zeitnah einen Bauvertrag über 300.000 Euro ab. Die Grunderwerbsteuer wird dann auf 500.000 Euro erhoben. In einem Bundesland mit 5% Steuersatz wären das 25.000 Euro.

Beim Hauskauf lohnt es sich, die Grunderwerbsteuer im Blick zu behalten. Sie macht oft einen erheblichen Teil der Kaufnebenkosten aus. Je nach Bundesland variiert der Steuersatz zwischen 3,5% und 6,5%. Eine genaue Planung und Beratung kann hier bares Geld sparen.

Möglichkeiten zur Steuerersparnis bei der Grunderwerbsteuer

Bei der Grunderwerbsteuer gibt es verschiedene Wege, um eine Steuerersparnis zu erzielen. Besonders beim Neubau und Kauf von Bestandsimmobilien lassen sich clevere Strategien anwenden.

Trennung von Grundstückskauf und Hausbau

Eine effektive Methode zur Steuerersparnis ist die Trennung von Grundstückskauf und Hausbau. Dabei fällt die Grunderwerbsteuer nur auf den Grundstückswert an. Bei einem Grundstückspreis von 120.000 € und Hausbaukosten von 190.000 € können Bauherren bis zu 12.350 € sparen.

Aufteilung des Kaufpreises bei Bestandsimmobilien

Bei Bestandsimmobilien bietet die Aufteilung des Kaufpreises Potenzial zur Steuerersparnis. Bewegliche Bestandteile wie Einbauküchen, Markisen oder Saunen sind nicht grunderwerbsteuerpflichtig. Das Finanzamt akzeptiert ohne Einzelbelege einen Wert dieser Teile von bis zu 15% des Kaufpreises. Bei einem Steuersatz von 3,5% kann dies eine Ersparnis von 700 € oder mehr bedeuten.

Ein weiterer Tipp: Beim Kauf einer gebrauchten Eigentumswohnung kann die Übernahme des Anteils an Instandhaltungsrücklagen durch den Käufer zu einer zusätzlichen Steuerersparnis führen. Dies kann bei einer Summe von 50.000 € eine Ersparnis von 1.750 € oder mehr bewirken.

Für individuelle Beratung zur Steuerersparnis bei der Grunderwerbsteuer empfiehlt sich die Kontaktaufnahme mit Spezialisten unter 0800 433 88 77.

Grunderwerbsteuer beim Erbbaurecht

Das Erbbaurecht stellt eine besondere Form des Immobilienerwerbs dar. Obwohl kein direktes Grundstückseigentum erworben wird, fällt dennoch Grunderwerbsteuer an. Die Berechnung erfolgt auf Basis des jährlichen Erbbauzinses, multipliziert mit einem Kapitalisierungsfaktor.

Der Erbbauzins variiert je nach Kaufpreis des gepachteten Bodens und ist frei verhandelbar. Die Grunderwerbsteuer für Erbpachtgrundstücke setzt sich aus dem Erbbauzins, dem Vervielfältiger und dem regionalen Grunderwerbssteuersatz zusammen.

• Erbbauzins x 12 Monate = Jahreswert
• Jahreswert x Vervielfältiger = Gegenleistung
• Gegenleistung x Grunderwerbsteuersatz = Grunderwerbsteuer des Erbpachtgrundstücks

Die resultierende Gegenleistung dient als Bemessungsgrundlage für den Steuersatz des jeweiligen Bundeslandes. Wichtig zu wissen: Die Höhe der Grunderwerbsteuer beträgt mindestens zwei Drittel des Verkehrswertes der Immobilie, wenn der Erbpachtvertrag ausläuft.

Bei einer Verlängerung des Erbbaurechts wird erneut Grunderwerbsteuer fällig. Die Berechnung basiert auf der Kapitalisierung des Erbbauzinses. Aktuell wird diskutiert, ob der Kapitalwert des Erbbaurechts vom Zeitpunkt des Zahlungsbeginns auf den Besteuerungszeitpunkt abgezinst werden sollte.

Bedeutung der Grunderwerbsteuer für die Immobilienfinanzierung

Die Grunderwerbsteuer spielt eine wichtige Rolle bei der Immobilienfinanzierung. Sie gehört zu den Kaufnebenkosten und beeinflusst die Gesamtkosten des Immobilienerwerbs erheblich.

Einfluss auf die Kaufnebenkosten

Die Grunderwerbsteuer macht einen beträchtlichen Teil der Kaufnebenkosten aus. Je nach Bundesland variiert der Steuersatz zwischen 3,5% und 6,5% des Kaufpreises. In Bayern und Sachsen zahlen Käufer 3,5%, während in Schleswig-Holstein, Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Thüringen und dem Saarland 6,5% fällig werden.

Berücksichtigung bei der Darlehenssumme

Bei der Berechnung der benötigten Darlehenssumme für ein Hypothekendarlehen muss die Grunderwerbsteuer einbezogen werden. Für eine Immobilie im Wert von 300.000 Euro fallen in Bayern 10.500 Euro Grunderwerbsteuer an, während in Bundesländern mit 6,5% Steuersatz 19.500 Euro zu zahlen sind.

Die Grunderwerbsteuer erhöht die Kaufnebenkosten und somit die erforderliche Darlehenssumme. Banken berücksichtigen dies bei der Bewertung des Beleihungswerts. Käufer sollten die Grunderwerbsteuer in ihre Finanzplanung einbeziehen, um eine realistische Einschätzung der Gesamtkosten zu erhalten und die passende Finanzierung zu wählen.

Fazit

Die Grunderwerbsteuer ist ein wesentlicher Aspekt beim Immobilienerwerb in Deutschland. Mit Steuersätzen zwischen 3,5% und 6,5% je nach Bundesland kann sie die Gesamtkosten eines Kaufs erheblich beeinflussen. Für Käufer ist es ratsam, diese Steuerlast frühzeitig in ihre Finanzplanung einzubeziehen.

Es gibt Möglichkeiten, die Steuerbelastung zu optimieren. Bei Kaufpreisen unter 2.500 Euro entfällt die Grunderwerbsteuer. Auch bei Erbschaften, Schenkungen oder Verkäufen an direkte Verwandte wird sie nicht erhoben. Für eine genaue Berechnung der Steuer gilt die Formel: Kaufpreis multipliziert mit dem Steuersatz des jeweiligen Bundeslandes.

Die Eigentumsübertragung im Grundbuch erfolgt erst nach Zahlung der Grunderwerbsteuer. Dies unterstreicht die Bedeutung einer rechtzeitigen Begleichung für einen reibungslosen Ablauf des Immobilienkaufs. Im Gegensatz zur jährlich fälligen Grundsteuer wird die Grunderwerbsteuer nur einmalig beim Erwerb eines Grundstücks erhoben.

Angesichts der komplexen Regelungen und potenziellen finanziellen Auswirkungen empfiehlt sich eine sorgfältige Planung und gegebenenfalls professionelle Beratung beim Immobilienerwerb. So können Käufer sicherstellen, dass sie alle rechtlichen Anforderungen erfüllen und gleichzeitig mögliche Einsparpotenziale nutzen.