Was ist Hausgeld? Definition und Erklärung

Überraschende 92% aller Wohnungseigentümer in Deutschland zahlen regelmäßig Hausgeld, um die gemeinschaftlichen Kosten ihres Eigentums abzudecken. Doch was genau verbirgt sich hinter diesem Begriff? Das Hausgeld ist ein monatlicher Vorschuss, den Eigentümer einer Eigentumswohnung an die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) entrichten müssen. Es dient dazu, die laufenden Betriebskosten, Instandhaltungsrücklagen und Verwaltungskosten des gemeinschaftlichen Eigentums zu decken.

Die Höhe des Hausgeldes wird jährlich auf der Wohnungseigentümerversammlung beschlossen und basiert auf dem Wirtschaftsplan, der die voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben der WEG für das kommende Jahr auflistet. Zu den typischen Betriebskosten, die durch das Hausgeld abgedeckt werden, zählen unter anderem Reinigung, Hausmeister, Abfallentsorgung und Versicherungen für das Gebäude. Auch die gesetzlich vorgeschriebene Erhaltungsrücklage, die für zukünftige Instandhaltungsmaßnahmen gebildet wird, ist im Hausgeld enthalten.

Die Verwaltungskosten, die beispielsweise für die Buchhaltung, Jahresabrechnung und Organisation der WEG anfallen, sind ebenfalls Bestandteil des Hausgeldes. Jeder Wohnungseigentümer muss seinen Anteil am Hausgeld entsprechend seines Miteigentumsanteils an der WEG entrichten, unabhängig davon, ob er die Immobilie selbst bewohnt oder vermietet.

Hausgeld: Ein wichtiger Bestandteil des Wohnungseigentums

Wer eine Eigentumswohnung erwirbt, wird automatisch Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) und besitzt neben seiner Wohnung auch Anteile am Gemeinschaftseigentum wie Treppenhaus, Eingangsbereich, Fahrstuhl oder Garten. Die Kosten für die Instandhaltung und Bewirtschaftung dieser gemeinschaftlichen Flächen werden über das Hausgeld von allen Eigentümern anteilig getragen. Grundlage dafür ist die Teilungserklärung, in der die Rechte und Pflichten der Eigentümer geregelt sind.

Das Hausgeld für Eigentumswohnungen liegt durchschnittlich 20 bis 30 Prozent höher als die Nebenkostenvorauszahlung einer vergleichbaren Mietwohnung. Es setzt sich aus verschiedenen Kostenpunkten zusammen, darunter Verwaltungskosten, Instandhaltungsrücklagen, Betriebskosten, Versicherungen, Rücklagen für Notfälle sowie Strom- und Wasserkosten für Gemeinschaftsbereiche. Während die Stromkosten für Gemeinschaftsbereiche im Hausgeld enthalten sind, werden individuelle Verbrauchskosten separat abgerechnet.

Die Umlagefähigkeit der Kosten im Hausgeld spielt eine wichtige Rolle: Umlagefähige Kosten wie Nebenkosten, Heiz- und Warmwasserkosten oder Gemeinschaftsstrom können auf Mieter übertragen werden, nicht-umlagefähige Kosten wie Instandhaltungsrücklagen oder Verwaltungskosten hingegen nicht. Vermieter von Eigentumswohnungen können durchschnittlich nur 70 bis 80 Prozent des Hausgelds als Nebenkosten auf die Mieter umlegen.

Die Höhe des Hausgeldes variiert je nach Größe der Wohnanlage, Lage, Alter des Gebäudes und individuellen Verwaltungsanforderungen. In besonderen Fällen, etwa bei größeren Sanierungsmaßnahmen, kann die WEG auch eine Sonderumlage beschließen, um die anfallenden Kosten zu decken. Diese Sonderumlage wird dann ebenfalls anteilig von allen Eigentümern getragen und dient der Instandhaltung und Wertsteigerung des gemeinschaftlichen Eigentums.

Zusammensetzung des Hausgeldes

Das Hausgeld setzt sich aus drei wesentlichen Komponenten zusammen: den Betriebskosten, der Erhaltungsrücklage und den Verwaltungskosten. Diese Bestandteile decken alle notwendigen Ausgaben ab, die für den reibungslosen Betrieb und die Instandhaltung einer Immobilie im Rahmen einer Wohnungseigentümergemeinschaft anfallen.

Betriebskosten

Die Betriebskosten umfassen sämtliche laufenden Ausgaben, die für die Bewirtschaftung des Gebäudes erforderlich sind. Hierzu zählen unter anderem die Kosten für Reinigung, Hausmeisterdienste, Müllentsorgung, Gebäudeversicherungen sowie Strom, Wasser und Heizung für die Gemeinschaftsflächen. Die Betriebskostenverordnung regelt, welche Kostenpositionen auf die Eigentümer umgelegt werden können. Das Hausgeld kann dabei bis zu 30 Prozent über den Nebenkosten liegen, die Mieter tragen.

Erhaltungsrücklage (früher Instandhaltungsrücklage)

Die Erhaltungsrücklage dient dazu, Mittel für zukünftige Instandhaltungs- und Sanierungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum anzusparen. Sie ist gesetzlich vorgeschrieben und soll die langfristige Werterhaltung der Immobilie sicherstellen. Die Höhe der Rücklage richtet sich nach dem Alter und Zustand des Gebäudes. Laut Statistischem Bundesamt betrugen die Instandhaltungsrücklagen im Jahr 2018 durchschnittlich zwischen 0,59 und 1,04 Euro pro Quadratmeter. Angemessene Werte bewegen sich je nach Bezugsfertigkeit zwischen 7,10 und 11,50 Euro je Quadratmeter.

Verwaltungskosten

Die Verwaltungskosten entstehen durch die Tätigkeit des Hausverwalters, der für die Organisation und Abrechnung der WEG zuständig ist. Dazu gehören Aufgaben wie die Buchhaltung, die Durchführung von Eigentümerversammlungen und die Beauftragung von Handwerkern für Reparaturen. Auch die Kosten für einen Reparaturfonds oder die Vergütung des Verwaltungsbeirats fallen unter die Verwaltungskosten. Diese Ausgaben sind nicht direkt umlagefähig und werden aus dem allgemeinen Hausgeld gedeckt.

Berechnung des Hausgeldes

Die Berechnung des Hausgeldes erfolgt auf Basis des jährlichen Wirtschaftsplans, der alle voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben der Wohnungseigentümergemeinschaft für das kommende Jahr auflistet. Dabei wird das monatlich zu zahlende Hausgeld als Vorauszahlung festgelegt. Die tatsächlichen Kosten werden am Jahresende in der Jahresabrechnung ermittelt. Liegt das Hausgeld über den tatsächlichen Kosten, erhalten die Eigentümer eine Rückerstattung; andernfalls müssen sie eine Nachzahlung leisten.

Verteilerschlüssel

Die Höhe des individuellen Hausgeldes richtet sich nach dem Verteilerschlüssel, der in der Teilungserklärung festgelegt wird. Üblich ist eine Verteilung nach Wohnfläche, es können aber auch andere Kriterien wie die Anzahl der Wohneinheiten oder der Personen im Haushalt vereinbart werden. Der Verteilerschlüssel bestimmt, zu welchem Anteil sich der Eigentümer an den Kosten des Gemeinschaftseigentums beteiligen muss.

Miteigentumsanteil (MEA)

Der Miteigentumsanteil (MEA) eines Wohnungseigentümers ist entscheidend für die Berechnung seines individuellen Hausgeldes. Je größer der MEA, desto höher fällt der zu zahlende Anteil am Hausgeld aus. Der MEA wird in der Teilungserklärung festgelegt und richtet sich oft nach der Wohnfläche der Einheit im Verhältnis zur Gesamtwohnfläche des Gebäudes.

Im Rahmen des Wirtschaftsplans werden die voraussichtlichen Ausgaben für das kommende Jahr ermittelt und auf die Eigentümer entsprechend ihres MEA umgelegt. Die daraus resultierenden monatlichen Vorauszahlungen werden als Hausgeld bezeichnet. Die Jahresabrechnung am Ende des Wirtschaftsjahres gleicht die tatsächlichen Kosten mit den geleisteten Vorauszahlungen ab, woraus sich mögliche Nachzahlungen oder Rückerstattungen für die einzelnen Eigentümer ergeben.

Wirtschaftsplan als Grundlage für die Hausgeldhöhe

Der Wirtschaftsplan bildet die Basis für die Berechnung des Hausgeldes in einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG). Dieser Plan wird jährlich vom Hausverwalter erstellt und auf der Eigentümerversammlung von den Wohnungseigentümern beschlossen. Im Wirtschaftsplan sind alle voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben der WEG für das kommende Jahr aufgeführt, einschließlich der Zuführung zur Erhaltungsrücklage.

Bei der Erstellung des Wirtschaftsplans werden auch verbrauchsabhängige Kosten wie Heizung und Warmwasser berücksichtigt. Für die Heizkosten gelten dabei die gesetzlichen Vorgaben der Heizkostenverordnung. Die geplanten Kosten werden anhand des Jahresabschlusses des Vorjahres und unter Berücksichtigung möglicher Preissteigerungen kalkuliert.

Auf Basis des beschlossenen Wirtschaftsplans und der individuellen Miteigentumsanteile wird das monatliche Hausgeld für jeden Eigentümer ermittelt. Eine sorgfältige Planung und realistische Einschätzung der Kosten ist wichtig, um eine solide Finanzierung der WEG sicherzustellen und hohe Nachzahlungen zu vermeiden. Sollten die tatsächlichen Kosten höher ausfallen als im Wirtschaftsplan veranschlagt, kann eine Nachzahlung für die Eigentümer erforderlich werden. Im umgekehrten Fall erfolgt eine Erstattung.

Die Beschlussfassung über den Wirtschaftsplan erfolgt in der Regel mit einfacher Mehrheit auf der jährlichen Eigentümerversammlung. Der beschlossene Plan ist dann verbindlich für alle Eigentümer und dient als Grundlage für die unterjährige Hausgeldzahlung und die Jahresabrechnung.

Hausgeldrückstände und deren Folgen

In einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) kann es vorkommen, dass einzelne Miteigentümer ihrer Pflicht zur Zahlung des Hausgeldes nicht fristgerecht nachkommen. Dies kann zu finanziellen Engpässen für die gesamte Gemeinschaft führen. Gründe für den Zahlungsverzug sind oft Liquiditätsprobleme, vergessene Überweisungen, Kontowechsel ohne Aktualisierung der Zahlungsdaten oder sogar eine drohende Insolvenz des Eigentümers.

Bleibt das Hausgeld über einen längeren Zeitraum aus, kann dies die WEG in ernsthafte finanzielle Schwierigkeiten bringen. Um die ausstehenden Beträge auszugleichen, müssen möglicherweise Sonderumlagen beschlossen werden, die alle Eigentümer zusätzlich belasten. In schwerwiegenden Fällen droht dem säumigen Eigentümer sogar der Verlust seines Wohneigentums durch eine Zwangsversteigerung.

Persönliche Gespräche mit dem säumigen Eigentümer

Der Hausverwalter ist verpflichtet, bei Zahlungsrückständen tätig zu werden. In einem ersten Schritt sucht er das persönliche Gespräch mit dem betroffenen Eigentümer, um eine einvernehmliche Lösung zu finden. Oft lassen sich durch Ratenzahlungen oder eine vorübergehende Stundung bereits Lösungen finden, die allen Beteiligten entgegenkommen.

Rechtliche Schritte bei ausbleibender Zahlung

Führen die Gespräche nicht zum gewünschten Erfolg, muss der Verwalter rechtliche Schritte einleiten. Zunächst erfolgt eine Mahnung der ausstehenden Beträge. Bleibt auch diese fruchtlos, kann ein gerichtliches Mahnverfahren eingeleitet werden. Kommt der Eigentümer seiner Zahlungsverpflichtung weiterhin nicht nach, drohen Zwangsvollstreckungsmaßnahmen bis hin zur Zwangsversteigerung der Immobilie nach §17 WEG.

Zudem können Verzugszinsen nach §288 BGB geltend gemacht werden. Diese liegen aktuell bei 6,62% und werden seit dem 01.01.2023 aufgrund des erhöhten Basiszinssatzes von 1,62% berechnet. Die durch den Zahlungsverzug entstehenden Kosten und Ausfälle müssen von den übrigen Miteigentümern getragen werden, was zu erheblichen finanziellen Belastungen führen kann.

Um die Gemeinschaft vor diesen Folgen zu schützen, ist ein konsequentes Vorgehen des Verwalters bei Hausgeldrückständen unerlässlich. Betroffene Eigentümer sollten frühzeitig den Dialog suchen und gemeinsam mit der Verwaltung nach Lösungen suchen, um ein gerichtliches Verfahren zu vermeiden. Denn ein solches kann nicht nur kostspielig werden, sondern birgt auch erhebliches Konfliktpotential innerhalb der Gemeinschaft.

Umlagefähigkeit des Hausgeldes auf Mieter

Vermietet ein Wohnungseigentümer seine Einheit, stellt sich die Frage, inwieweit er das Hausgeld auf den Mieter umlegen kann. Grundsätzlich dürfen nur solche Kosten an den Mieter weitergegeben werden, die als Betriebskosten im Sinne der Betriebskostenverordnung gelten. Gemäß §§ 556 f. BGB sowie §§ 1 f. BetrKV zählen dazu etwa Ausgaben für Wasserversorgung, Straßenreinigung, Gartenpflege, Hausmeister, Heizung, Abwasser, Müllabfuhr, Gebäudereinigung und Aufzug. Insgesamt gibt es 17 umlagefähige Kostenpunkte, die problemlos auf die Mieter umgelegt werden können.

Eine entsprechende Vereinbarung im Mietvertrag ist erforderlich, um Teile des Hausgeldes auf den Mieter umzulegen. Diese Kosten können als Nebenkosten oder Vorauszahlungen vereinbart und jährlich in der Nebenkostenabrechnung abgerechnet werden. Etwa 60 Prozent des Hausgeldes bestehen aus umlagefähigen Kostenpunkten, die auf die Mieter umgelegt werden dürfen.

Verwaltungskosten des Eigentümers, Beiträge zur Erhaltungsrücklage sowie größere Reparaturen und Instandhaltungskosten hingegen sind nicht auf den Mieter umlagefähig und verbleiben in der Verantwortung des Vermieters. Auch Kosten für bauliche Veränderungen dürfen nicht auf Mieter umgelegt werden.

Bei Abweichungen im Verteilerschlüssel zwischen WEG und Mietvertrag ist eine Umrechnung erforderlich. Die Kosten können je nach Form und Abrechnungszeitraum auf den Mieter umgelegt werden. Eine klare Abgrenzung der umlagefähigen Kosten im Mietvertrag ist daher unerlässlich, um Konflikte zu vermeiden und eine rechtssichere Abrechnung zu gewährleisten.

Unterschied zwischen Hausgeld und Wohngeld

Obwohl die Begriffe Hausgeld und Wohngeld häufig verwechselt werden, bezeichnen sie zwei völlig unterschiedliche Konzepte. Das Hausgeld ist ein monatlicher Betrag, den Wohnungseigentümer an die Eigentümergemeinschaft zahlen, um die gemeinschaftlichen Kosten wie Instandhaltung, Verwaltung und Betriebskosten zu decken. Die Höhe des Hausgeldes wird auf Basis des jährlichen Wirtschaftsplans berechnet und kann je nach Lage, Größe und Zustand der Immobilie variieren.

Im Gegensatz dazu ist das Wohngeld ein staatlicher Mietzuschuss, den einkommensschwache Haushalte beantragen können, um ihre Mietkosten zu senken. Das Wohngeld wird nach den Vorschriften des Wohngeldgesetzes gewährt und dient dazu, angemessenen und familiengerechten Wohnraum für alle Bürger sicherzustellen. Die Höhe des Wohngeldes hängt von verschiedenen Faktoren ab, wie dem Einkommen, der Familiengröße und der Höhe der Miete.

Zusammengefasst lässt sich sagen:

• Hausgeld ist eine Verpflichtung des Wohnungseigentümers und dient zur Deckung der gemeinschaftlichen Kosten.
• Wohngeld ist eine staatliche Unterstützungsleistung für Mieter mit geringem Einkommen.
• Das Hausgeld wird auf Basis des Wirtschaftsplans berechnet, während das Wohngeld nach den Vorschriften des Wohngeldgesetzes gewährt wird.
• Das Hausgeld ist eine Pflicht für Wohnungseigentümer, während das Wohngeld eine optionale Unterstützung für Mieter darstellt.

Es ist wichtig, diese Unterschiede zu kennen, um Missverständnisse zu vermeiden und die eigenen Rechte und Pflichten als Wohnungseigentümer oder Mieter zu verstehen.

Was ist Hausgeld? Eine detaillierte Erklärung

Das Hausgeld ist ein zentraler Bestandteil des Wohnungseigentums und umfasst die monatlichen Zahlungen, die jeder Eigentümer einer Eigentumswohnung an die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) leisten muss. Es dient dazu, die laufenden Kosten für die Instandhaltung und Bewirtschaftung der Gemeinschaftsanlagen sowie die Verwaltung des Objekts zu decken. Die Höhe des Hausgeldes richtet sich in der Regel nach dem individuellen Miteigentumsanteil, der in der Teilungserklärung festgelegt ist und oft auf Basis der Wohnflächenberechnung ermittelt wird.

Hausgeld als monatlicher Vorschuss

Das Hausgeld wird von den Eigentümern monatlich im Voraus gezahlt und dient als Vorschuss für die anfallenden Kosten. Die tatsächlichen Ausgaben werden am Ende des Abrechnungszeitraums in der jährlichen Betriebskostenabrechnung erfasst und mit den geleisteten Hausgeldzahlungen verrechnet. Liegt das gezahlte Hausgeld über den tatsächlichen Kosten, erhalten die Eigentümer eine Rückerstattung. Übersteigen die Kosten jedoch das Hausgeld, müssen die Eigentümer eine Nachzahlung leisten.

Deckung der laufenden Kosten der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG)

Das Hausgeld deckt alle regelmäßig anfallenden Kosten für die Bewirtschaftung und Instandhaltung der Gemeinschaftsanlagen sowie die Verwaltung der WEG. Dazu gehören beispielsweise:

• Reinigung und Pflege von Treppenhaus, Fluren und Außenanlagen
• Wartung und Reparatur von Aufzügen, Heizungsanlagen und anderen technischen Einrichtungen
• Wasser- und Stromkosten für Gemeinschaftsflächen
• Hausmeisterservice und Gartenpflege
• Versicherungsbeiträge für das Gebäude
• Verwaltungskosten, wie z.B. die Vergütung des WEG-Verwalters

Zusätzlich zum Hausgeld zahlen die Eigentümer in der Regel auch in eine Instandhaltungsrücklage ein, um größere Reparaturen und Sanierungen der Gemeinschaftsanlagen langfristig finanzieren zu können. Die Höhe des Hausgeldes liegt in Deutschland meist zwischen 2 und 4 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche pro Monat, kann jedoch je nach Alter und Ausstattung des Objekts sowie der Höhe der Instandhaltungsrücklage variieren.

Richtwerte für die Höhe des Hausgeldes

Die Höhe des Hausgeldes variiert von Immobilie zu Immobilie und hängt von verschiedenen Faktoren ab. Im Durchschnitt liegt das Hausgeld bei etwa 3,50 Euro pro Quadratmeter Wohnungseigentum. Allerdings kann dieser Wert je nach Objekt deutlich abweichen und zwischen 2,50 und 4,50 Euro pro Quadratmeter liegen.

Einflussfaktoren auf die Hausgeldhöhe

Mehrere Aspekte beeinflussen die Höhe des Hausgeldes. Das Gebäudealter und die Bausubstanz spielen eine wesentliche Rolle. Ältere Immobilien erfordern oft höhere Instandhaltungsrücklagen als Neubauten. Auch der Ausstattungsstandard und die Energieeffizienz wirken sich auf die Kosten aus. Weitere Faktoren sind:

• Umfang und Qualität der Gemeinschaftsanlagen
• Sanierungsbedarf der Immobilie
• Vom Hausverwalter erstellter Wirtschaftsplan

Übliche Hausgeldbeträge pro Quadratmeter

Als Faustregel kann man von folgenden Richtwerten ausgehen:

• Neubauten: 2,50 bis 3,50 Euro pro Quadratmeter
• Ältere Immobilien: 3,00 bis 4,50 Euro pro Quadratmeter

Letztendlich entscheidet die Eigentümerversammlung über die Höhe des Hausgeldes. Grundlage dafür ist eine sorgfältige Kalkulation des Verwalters, die alle zu erwartenden Kosten berücksichtigt. Käufer sollten sich vor dem Erwerb einer Eigentumswohnung genau über das Hausgeld informieren, da es einen erheblichen Einfluss auf die monatlichen Gesamtkosten hat.

Jahresabrechnung und Wirtschaftsplan im Vergleich

Der Wirtschaftsplan und die Jahresabrechnung sind zwei essentielle Instrumente für die finanzielle Verwaltung einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG). Während der Wirtschaftsplan eine Prognose der erwarteten Einnahmen und Ausgaben für das kommende Jahr darstellt, bietet die Jahresabrechnung einen detaillierten Überblick über den tatsächlichen Finanzstatus der Gemeinschaft am Ende des Wirtschaftsjahres.

Der Verwalter erstellt den Wirtschaftsplan zu Beginn des Jahres und legt darin die Höhe des monatlichen Hausgeldes fest, das die Eigentümer zu entrichten haben. Dieses Hausgeld dient als Vorschuss zur Deckung der laufenden Kosten der WEG und liegt in der Regel etwa 20 bis 30 Prozent höher als die Nebenkostenvorauszahlungen eines Mieters.

Die Jahresabrechnung hingegen wird vom Verwalter innerhalb von vier bis sechs Monaten nach Ende des Wirtschaftsjahres erstellt und den Eigentümern im Rahmen der Eigentümerversammlung zur Genehmigung vorgelegt. Sie enthält eine präzise Aufschlüsselung aller tatsächlich angefallenen Einnahmen und Ausgaben sowie die Entwicklung der Instandhaltungsrücklage. Durch diese transparente Rechnungslegung erhalten die Eigentümer einen klaren Einblick in die finanzielle Situation ihrer Gemeinschaft.

Ergeben sich Abweichungen zwischen den im Wirtschaftsplan prognostizierten und den in der Jahresabrechnung ausgewiesenen Beträgen, kann es zu Nachzahlungen oder Guthaben für die einzelnen Eigentümer kommen. Eine sorgfältige Planung und Überwachung der Finanzen ist daher unerlässlich, um die wirtschaftliche Stabilität der WEG zu gewährleisten und das Vertrauen der Eigentümer in die Verwaltung zu stärken.

Hausgeld bei Neubauwohnungen vs. Altbauten

Wer sich für den Kauf einer Eigentumswohnung interessiert, sollte bei der Entscheidungsfindung das Hausgeld berücksichtigen. Dabei gibt es oft deutliche Unterschiede zwischen Neubauten und Altbauten. In der Regel ist das Hausgeld bei Neubauwohnungen geringer als bei älteren Immobilien. Dies liegt daran, dass bei Neubauten in den ersten Jahren weniger Instandsetzungsmaßnahmen zu erwarten sind. Gleichzeitig besteht jedoch auch ein gewisses Risiko für Baumängel, die zusätzliche Kosten verursachen können.

Bei Altbauten hingegen fallen oft höhere Instandhaltungs- und Modernisierungskosten an, die sich im Hausgeld niederschlagen. Allerdings lässt eine gut gepflegte Wohnanlage in gutem Zustand auch auf geringere laufende Kosten schließen. Letztendlich hängt die Höhe des Hausgeldes maßgeblich von den zu erwartenden Einnahmen und Ausgaben des Gemeinschaftseigentums ab, die im Wirtschaftsplan festgelegt werden.

Experten empfehlen, vor dem Kauf einer Eigentumswohnung den Wirtschaftsplan und geplante Modernisierungsmaßnahmen genau zu prüfen. Auch die Hinzuziehung eines Bausachverständigen kann sinnvoll sein, um mögliche Baumängel oder anstehende Instandsetzungen zu identifizieren. So lassen sich böse Überraschungen bei der Hausgeldabrechnung vermeiden und die langfristigen Kosten besser einschätzen.