Was ist im Hausgeld enthalten? – Überblick

Überraschende 300 Euro monatliche Hausgeld-Kosten für eine 70-Quadratmeter-Wohnung – diese Zahl verdeutlicht die Bedeutung, sich vor dem Kauf einer Eigentumswohnung genau über die Zusammensetzung und Höhe des Hausgeldes zu informieren. Das Hausgeld deckt als monatlicher Vorschuss der Wohnungseigentümer die laufenden Kosten für das Gemeinschaftseigentum ab, darunter Hausverwaltungskosten, Instandhaltung, Reparaturen an Gemeinschaftsflächen sowie Betriebskosten.

Die Eigentümergemeinschaft beschließt jährlich auf der Eigentümerversammlung die Höhe des Hausgeldes auf Basis des Wirtschaftsplans. Dieser Plan berücksichtigt die zu erwartenden Einnahmen und Ausgaben, inklusive der Instandhaltungsrücklagen für zukünftige Gebäudeinstandhaltung. Die Kosten werden dann nach einem festgelegten Verteilerschlüssel, meist den Miteigentumsanteilen entsprechend, auf die einzelnen Eigentümer umgelegt.

Neben offensichtlichen Posten wie Hausreinigung, Gartenpflege und Versicherungsbeiträgen beinhaltet das Hausgeld oft auch weniger bekannte Kostenfaktoren. Um böse Überraschungen zu vermeiden, sollten Kaufinteressenten daher neben dem reinen Kaufpreis auch die Höhe des Hausgeldes, den Zustand der Rücklagen sowie anstehende Sanierungen in ihre Kalkulation einbeziehen.

Definition des Hausgelds

Das Hausgeld ist eine monatliche Zahlung, die von Eigentümern einer Eigentumswohnung an die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) geleistet wird. Es dient dazu, die laufenden Kosten für den Betrieb, die Instandhaltung und die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums zu decken.

Die Definition des Hausgelds umfasst verschiedene Kostenarten, die für die Eigentumswohnung anfallen. Dazu gehören die Betriebskosten, die Instandhaltungsrücklage und die Verwaltungskosten. Die Betriebskosten einer Eigentumswohnung beinhalten beispielsweise Ausgaben für Reinigung, Hausmeister, Müllentsorgung, Versicherungen und die Wartung von Aufzügen. Die Instandhaltungsrücklage wird für zukünftige Reparaturen und Sanierungen des Gemeinschaftseigentums angespart.

Die Höhe des Hausgeldes richtet sich nach den tatsächlichen Kosten und wird anhand eines Verteilerschlüssels auf die einzelnen Eigentümer umgelegt. Dieser Verteilerschlüssel basiert oft auf den Miteigentumsanteilen oder der Wohnfläche. Im Durchschnitt liegt das Hausgeld zwischen 2 und 4 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche im Monat, kann aber je nach Ausstattung und Lage des Gebäudes variieren.

Als Eigentümer einer Eigentumswohnung ist es wichtig, die Definition des Hausgelds zu kennen und die enthaltenen Kosten nachzuvollziehen. Nur so lässt sich die finanzielle Belastung durch das Gemeinschaftseigentum realistisch einschätzen und langfristig planen.

Bestandteile des Hausgelds

Das Hausgeld setzt sich aus verschiedenen Komponenten zusammen, die für die Verwaltung und Instandhaltung einer Eigentumswohnanlage unerlässlich sind. Die Hausgeld Bestandteile umfassen dabei Verwaltungskosten, die Instandhaltungsrücklage sowie die Betriebskosten der Wohnanlage.

Verwaltungskosten

Die Verwaltungskosten WEG decken die Tätigkeiten des Hausverwalters ab, der für die Organisation und Verwaltung der Eigentümergemeinschaft zuständig ist. Dazu gehören unter anderem die Einberufung und Durchführung von Eigentümerversammlungen, die Erstellung von Abrechnungen sowie die Kommunikation mit den Eigentümern. Durchschnittlich machen die Verwaltungskosten etwa 20 bis 25 Prozent des gesamten Hausgeldes aus.

Instandhaltungsrücklage

Die Instandhaltungsrücklage dient der Finanzierung zukünftiger Reparaturen und Sanierungen am Gemeinschaftseigentum. Gesetzlich ist vorgeschrieben, dass eine angemessene Rücklage gebildet werden muss, um die Substanz des Gebäudes langfristig zu erhalten. Die Höhe der Rücklage richtet sich nach Alter und Zustand der Immobilie und beträgt in der Regel zwischen 0,50 und 1,50 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche monatlich. Für größere Maßnahmen kann auch eine zusätzliche Sonderumlage oder Reparaturrücklage erforderlich sein.

Betriebskosten

Die Betriebskosten Wohnanlage umfassen alle Aufwendungen, die für den laufenden Betrieb des Gebäudes anfallen. Dazu zählen beispielsweise die Gebäudeversicherung, Wasser- und Abwasserkosten, Heizkosten für Gemeinschaftsräume, die Reinigung und Pflege der Gemeinschaftsbereiche, Aufzugwartung, Gartenpflege oder der Winterdienst. Die Betriebskosten machen meist den größten Anteil des Hausgeldes aus und liegen durchschnittlich bei 2 bis 2,50 Euro pro Quadratmeter monatlich.

Insgesamt betragen die Hausgeldkosten für Eigentumswohnungen in der Regel zwischen 3 und 5 Euro pro Quadratmeter und damit etwa 20 bis 30 Prozent mehr als die Nebenkosten, die an Mieter weiterberechnet werden können. Für Eigentümer ist es daher wichtig, die Zusammensetzung und Höhe des Hausgeldes genau zu prüfen und bei der Kalkulation der Finanzierung zu berücksichtigen.

Typische Kosten im Hausgeld enthalten

Das Hausgeld setzt sich aus verschiedenen Kostenbestandteilen zusammen, die für den Erhalt und Betrieb des Gemeinschaftseigentums einer Wohnanlage erforderlich sind. Zu den typischen Posten gehören unter anderem die Reinigung und Pflege von Gemeinschaftsflächen, die Wartung technischer Anlagen wie Aufzüge sowie Versicherungen und Gartenpflegekosten.

Reinigung und Pflege des Gemeinschaftseigentums

Ein wesentlicher Bestandteil des Hausgeldes sind die Kosten für die regelmäßige Hausreinigung von Treppenhäusern, Fluren, Kellerbereichen und anderen Gemeinschaftsflächen. Auch die Entsorgung von Müll und die Pflege von Außenanlagen fallen hierunter. Die Höhe dieser Kosten hängt von der Größe der Wohnanlage und dem vereinbarten Reinigungsintervall ab.

Wartung von Aufzügen und technischen Anlagen

Verfügt die Immobilie über einen Aufzug, sind die Wartungskosten für diesen ebenfalls im Hausgeld enthalten. Gleiches gilt für andere technische Anlagen wie Heizung, Lüftung oder Kabel-TV-Systeme. Regelmäßige Wartungen dienen der Betriebssicherheit und Langlebigkeit der Anlagen und beugen kostenintensiven Reparaturen vor.

Versicherungen für das Gebäude

Die Wohngebäudeversicherung ist ein weiterer Posten im Hausgeld. Sie deckt Schäden am Gebäude ab, die durch Feuer, Leitungswasser, Sturm oder Hagel entstehen können. Auch eine Haftpflichtversicherung für das Gemeinschaftseigentum ist meist enthalten. Die Versicherungsprämien werden auf die einzelnen Eigentümer entsprechend ihrer Miteigentumsanteile umgelegt.

Gartenpflege und Winterdienst

Verfügt die Wohnanlage über Grünflächen oder Außenanlagen, fallen auch hierfür Kosten im Hausgeld an. Dazu zählen beispielsweise die Pflege von Rasen, Hecken und Beeten sowie der Rückschnitt von Bäumen. Im Winter kommen gegebenenfalls noch Kosten für den Winterdienst hinzu, um Wege von Schnee und Eis freizuhalten. Auch hier bestimmen Größe und Umfang der Grünflächen die Höhe der Gartenpflegekosten.

Kosten, die nicht im Hausgeld enthalten sind

Obwohl das Hausgeld einen Großteil der gemeinschaftlichen Kosten einer Wohnungseigentümergemeinschaft abdeckt, gibt es dennoch einige individuelle Wohnungskosten, die Eigentümer selbst tragen müssen. Dazu gehören beispielsweise die Stromkosten für die eigene Wohnung, Heizkosten (sofern es keine Zentralheizung gibt), Wasser- und Abwassergebühren sowie Kosten für Telefon- und Internetanschluss.

Auch Schönheitsreparaturen innerhalb der eigenen vier Wände, wie Renovierungen, Malerarbeiten oder der Austausch von Bodenbelägen, fallen in den Verantwortungsbereich des Eigentümers und sind nicht im Hausgeld inbegriffen. Gleiches gilt für die Grundsteuer und gegebenenfalls anfallende Stellplatzmieten.

Darüber hinaus können Sonderumlagen der WEG, die zusätzlich zum regulären Hausgeld beschlossen werden, auf den einzelnen Eigentümer zukommen. Solche Sonderumlagen werden meist für größere Instandhaltungs- oder Modernisierungsmaßnahmen erhoben, die nicht durch die Instandhaltungsrücklage gedeckt sind, wie beispielsweise die Sanierung der Heizungsanlage oder die Erneuerung der Fassade.

Es ist wichtig zu beachten, dass das Hausgeld lediglich die regelmäßigen gemeinschaftlichen Kosten abdeckt und nicht alle individuellen Ausgaben, die mit dem Besitz einer Eigentumswohnung verbunden sind. Eigentümer sollten daher neben dem Hausgeld auch ausreichend finanzielle Mittel für die persönlichen Wohnungskosten einplanen, um böse Überraschungen zu vermeiden.

Berechnung der Hausgeld-Höhe

Die Berechnung des Hausgeldes erfolgt auf Basis eines jährlich erstellten Wirtschaftsplans der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG). Dieser Wirtschaftsplan WEG wird vom Hausverwalter vorbereitet und von der Eigentümerversammlung beschlossen. Er enthält alle geplanten Einnahmen und Ausgaben für das kommende Jahr, die zur Bewirtschaftung des Gemeinschaftseigentums notwendig sind.

Die Höhe des Hausgeldes pro Quadratmeter variiert je nach Alter, Ausstattung und Lage der Immobilie. Durchschnittlich kann von einem monatlichen Hausgeld zwischen 2,50 und 4,50 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche für Eigentumswohnungen ausgegangen werden. Bei Neubauwohnungen fällt das Hausgeld oft geringer aus, da in den ersten Jahren weniger Instandhaltungs- und Renovierungsmaßnahmen zu erwarten sind.

Wirtschaftsplan als Grundlage

Der Wirtschaftsplan bildet die Basis für die Hausgeld Berechnung. Er beinhaltet unter anderem folgende Positionen:

• Verwaltungskosten
• Instandhaltungsrücklage
• Betriebskosten wie Reinigung, Hausmeister, Versicherungen, Strom und Wasser
• Geplante Reparaturen und Instandsetzungen

Am Ende des Wirtschaftsjahres erstellt der Verwalter eine Jahresabrechnung, die die tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben den geplanten Werten gegenüberstellt. Überschüsse oder Fehlbeträge werden dann mit den Eigentümern verrechnet.

Verteilerschlüssel für die Aufteilung der Kosten

Die im Wirtschaftsplan ermittelten Kosten werden anhand eines Verteilerschlüssels auf die einzelnen Eigentümer umgelegt. In der Regel erfolgt die Verteilung nach dem Miteigentumsanteil, der sich aus dem Verhältnis der Wohnflächen ergibt. Je größer der Miteigentumsanteil einer Wohnung, desto höher fällt der zu zahlende Anteil am Hausgeld aus.

In manchen Wohnungseigentümergemeinschaften sind auch andere Verteilerschlüssel üblich, z.B. nach Anzahl der Bewohner oder nach Verbrauch bei verbrauchsabhängigen Kosten. Der anzuwendende Schlüssel kann der Teilungserklärung entnommen werden und wird von der Eigentümerversammlung beschlossen.

Hausgeld bei Vermietung der Eigentumswohnung

Wenn Sie als Eigentümer Ihre Wohnung vermieten, stellt sich die Frage, welche Teile des Hausgeldes Sie auf den Mieter umlegen können. Grundsätzlich fallen die Kosten des Hausgeldes zunächst beim Eigentümer an, doch bestimmte Positionen lassen sich auf den Mieter übertragen. Dabei ist es wichtig, zwischen umlagefähigen und nicht umlagefähigen Kosten zu unterscheiden.

Umlagefähige Kosten auf Mieter

Die Betriebskostenverordnung regelt, welche Teile des Hausgeldes der Vermieter auf den Mieter umlegen darf. Zu den umlagefähigen Betriebskosten gehören unter anderem:

• Kosten für Heizung und Warmwasser
• Grundsteuer und Wasserversorgung
• Abwasser- und Müllentsorgung
• Gebäudeversicherungen
• Hausmeister, Hausreinigung und Gartenpflege
• Wartung von Aufzügen und technischen Anlagen

Wenn im Mietvertrag vereinbart ist, dass der Mieter die umlagefähigen Betriebskosten trägt, kann der Vermieter diese Positionen des Hausgeldes an ihn weitergeben. Dabei ist zu beachten, dass die Umlage des Hausgeldes auf den Mieter transparent und nachvollziehbar erfolgen muss.

Nicht umlagefähige Kosten für Vermieter

Einige Bestandteile des Hausgeldes muss der Vermieter jedoch selbst tragen und kann sie nicht auf den Mieter abwälzen. Dazu zählen insbesondere:

• Verwaltungskosten der Eigentümergemeinschaft
• Instandhaltungsrücklagen für künftige Reparaturen
• Persönliche Kosten wie Rundfunkbeiträge oder Internetanschluss

Diese nicht umlagefähigen Kosten bleiben in der Verantwortung des Vermieters und sind Teil seiner Aufwendungen für die Immobilie. Sie können jedoch häufig steuerlich als Werbungskosten geltend gemacht werden, sofern sie im Zusammenhang mit den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung stehen.

Insgesamt ist das Hausgeld bei Vermietung einer Eigentumswohnung ein wichtiger Faktor, den Vermieter berücksichtigen müssen. Durch die korrekte Umlage der umlagefähigen Betriebskosten auf den Mieter lassen sich die Ausgaben für das Hausgeld reduzieren, während die nicht umlagefähigen Kosten vom Vermieter selbst getragen werden müssen.

Was ist im Hausgeld enthalten? – Detaillierte Aufschlüsselung

Das Hausgeld setzt sich aus einer Vielzahl von Einzelposten zusammen, die für die Bewirtschaftung und Instandhaltung einer Eigentumswohnung erforderlich sind. Die detaillierte Aufschlüsselung des Hausgelds gibt Eigentümern einen genauen Überblick über die Kosten, die monatlich anfallen. Zu den Hauptbestandteilen des Hausgelds zählen die Betriebskosten, die Instandhaltungsrücklage und die Verwaltungskosten.

Die Betriebskosten machen einen erheblichen Teil des Hausgelds aus und umfassen diverse Positionen wie Abfallentsorgung, Hausmeister- und Hausreinigungskosten, Wohngebäudeversicherung, allgemeine Versorgungskosten für Wasser, Strom und Heizung sowie die Wartung von Aufzügen. Je nach Ausstattung der Wohnanlage können zusätzliche Kosten für Gartenpflege, Gemeinschaftsantenne oder ein Schwimmbad hinzukommen.

Ein weiterer essentieller Bestandteil des Hausgelds ist die Instandhaltungsrücklage. Sie dient als finanzieller Puffer für die Instandhaltung und Reparatur des Gemeinschaftseigentums. Die Höhe der Rücklage wird anhand des Zustands des Gebäudes und der zu erwartenden Reparaturen im Wirtschaftsplan festgelegt. Für Eigentümer ist es wichtig, dass die Instandhaltungsrücklage ausreichend dotiert ist, um kostspielige Sonderumlagen zu vermeiden.

Die Verwaltungskosten decken die Ausgaben für die professionelle Verwaltung der Wohnungseigentumsanlage ab. Darin enthalten sind Personalkosten, Büromaterial, EDV-Ausstattung und Versicherungen für den Verwalter. Eine effiziente Hausverwaltung trägt dazu bei, dass die Wohnanlage reibungslos funktioniert und die Eigentümergemeinschaft organisiert zusammenarbeitet.

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass das Hausgeld alle Kosten abdeckt, die für den Betrieb und Erhalt einer Eigentumswohnung notwendig sind. Eine detaillierte Kostenübersicht schafft Transparenz für Eigentümer und ermöglicht eine bessere Planbarkeit der monatlichen Ausgaben. Beim Kauf einer Wohnung sollten Interessenten das Hausgeld und die Zusammensetzung der Kosten genau prüfen, um böse Überraschungen zu vermeiden.

Hausgeld-Abrechnung und Wirtschaftsplan

Die jährliche Hausgeldabrechnung ist für Wohnungseigentümer ein wichtiges Dokument, da es die tatsächlichen Kosten des vergangenen Wirtschaftsjahres den geplanten Ausgaben aus dem Wirtschaftsplan gegenüberstellt. Der Verwalter ist verpflichtet, die Abrechnung innerhalb von vier bis maximal sechs Monaten nach Ende des Wirtschaftsjahres vorzulegen. Dabei gelten ähnliche Anforderungen wie bei einer Betriebskostenabrechnung, insbesondere hinsichtlich der korrekten Auflistung von Einnahmen und Ausgaben.

Jährliche Abrechnung der tatsächlichen Kosten

In der Hausgeldabrechnung sind die Kosten aufgeschlüsselt in umlagefähige Kosten, Individualkosten und nicht umlagefähige Kosten. Zudem wird die Entwicklung der Instandhaltungsrücklagen und des Hausgeldes dargestellt. Bei vermieteten Einheiten können Eigentümer nur die 17 in der Betriebskostenverordnung genannten Kostenarten auf den Mieter umlegen, während Verwaltungs- und Instandhaltungskosten selbst getragen werden müssen.

Die Abrechnung beinhaltet auch eine Darstellung der haushaltsnahen Dienstleistungen gemäß §35a EStG. Eigentümer können 20 % der Gesamtkosten für diese Dienstleistungen in ihrer Steuererklärung geltend machen, maximal jedoch 4.000 € pro Jahr. Auch Handwerkerleistungen aus der Hausgeldabrechnung sind mit 20 % und einer Obergrenze von 1.200 € jährlich steuerlich absetzbar.

Anpassung des Hausgelds bei Bedarf

Ergeben sich bei der Hausgeldabrechnung signifikante Abweichungen vom Wirtschaftsplan, kann dies ein Indiz dafür sein, dass das Hausgeld angepasst werden sollte. In diesem Fall unterbreitet der Verwalter im Wirtschaftsplan für das Folgejahr einen Vorschlag zur Erhöhung oder Senkung des Hausgeldes, über den die Eigentümerversammlung abstimmt. Eine ausreichende Instandhaltungsrückstellung, die im Wirtschaftsplan berücksichtigt wird, reduziert dabei das Risiko von zusätzlichen Sonderumlagen für größere Reparaturen oder Sanierungen.

Der Wirtschaftsplan selbst enthält verschiedene Kostenpositionen wie Wasser, Abwasser, Heizung, Verwaltung, Instandhaltung und Bankgebühren. Wird er nicht rechtzeitig erstellt, können die Eigentümer den Verwalter in Verzug setzen. Solange kein neuer Plan beschlossen wurde, gilt der letzte Wirtschaftsplan weiter. Kleinere Abweichungen gelten dabei als akzeptabel, während stark abweichende Werte angefochten werden können.

Hausgeld als wichtiger Kostenfaktor beim Wohnungskauf

Beim Kauf einer Eigentumswohnung sollten Interessenten neben dem Kaufpreis unbedingt auch die Höhe des Hausgeldes berücksichtigen. Das Hausgeld fällt dauerhaft an und kann je nach Größe der Wohnung und Zustand des Gebäudes mehrere hundert Euro im Monat betragen. Durchschnittlich liegt das monatliche Hausgeld bei etwa 2,70 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche, was für eine 80-Quadratmeter-Wohnung rund 216 Euro entspricht.

Um böse Überraschungen nach dem Wohnungskauf zu vermeiden, ist es ratsam, die Zusammensetzung und Höhe des Hausgeldes genau zu prüfen. Besonderes Augenmerk sollte auf der Instandhaltungsrücklage liegen, die für zukünftige Reparaturen und Modernisierungen gebildet wird. Eine solide bemessene Rücklage verringert das Risiko von Sonderumlagen, die die Eigentümergemeinschaft beschließen kann, wenn größere Ausgaben anstehen.

Aufschluss über die finanzielle Situation der Eigentümergemeinschaft geben der aktuelle Wirtschaftsplan, Protokolle der Eigentümerversammlungen und Auskünfte der Hausverwaltung. Käufer sollten sich über den Zustand des Gemeinschaftseigentums informieren und in Erfahrung bringen, ob in absehbarer Zeit Sanierungen oder Modernisierungen geplant sind, die das Hausgeld erhöhen könnten.

Insgesamt fallen für Eigentümer einer Wohnung meist 20 bis 30 Prozent höhere Nebenkosten als für Mieter an, da sie sämtliche Kosten für Instandhaltung und Versicherungen selbst tragen müssen. Zum Hausgeld kommen weitere Ausgaben wie die Grundsteuer hinzu, die je nach Gemeinde unterschiedlich hoch ausfällt. Käufer sollten daher sorgfältig kalkulieren, ob die dauerhafte finanzielle Belastung durch Hausgeld und Nebenkosten für sie tragbar ist.

Fazit

Das Hausgeld ist eine wichtige Kostengröße, die beim Kauf einer Eigentumswohnung nicht unterschätzt werden sollte. Es deckt die laufenden Kosten für das Gemeinschaftseigentum ab und kann je nach Immobilie deutlich höher ausfallen als die Nebenkosten einer Mietwohnung. Beim Immobilienkauf ist es daher essenziell, sich im Vorfeld genau über die zu erwartende Höhe des Hausgelds zu informieren.

Die Zusammensetzung des Hausgelds kann von Objekt zu Objekt variieren, beinhaltet aber typischerweise Verwaltungs- und Betriebskosten sowie Rücklagen für zukünftige Instandhaltungen. Über die Verwendung entscheidet die Eigentümergemeinschaft, die Kosten werden anhand von Verteilerschlüsseln auf die einzelnen Eigentümer umgelegt. Auch vermietete Wohnungen sind nicht von der Zahlung des Hausgelds befreit, wobei einige Bestandteile als Betriebskosten auf die Mieter umgelegt werden können.

Insgesamt bleibt das Hausgeld ein Kostenfaktor, der die laufenden Ausgaben für Eigentumswohnungen gegenüber dem Mieten erhöht. Dafür werden aber auch Rücklagen gebildet und der Werterhalt der Immobilie sichergestellt. Eigentümer sollten die Hausgeldzahlungen einplanen und können dafür von Steuervorteilen und der langfristigen Wertsteigerung ihrer Immobilie profitieren. Mit Blick auf die Preisentwicklungen im Jahr 2024 ist davon auszugehen, dass die Hausgeldkosten weiter steigen werden – ein Aspekt, den Käufer bei ihrer Finanzierungsplanung berücksichtigen sollten.