Die zweite Hypothek spielt bei der Immobilienfinanzierung eine wichtige Rolle. Sie kommt zum Einsatz, wenn die erste Hypothek nicht ausreicht. Hier erklären wir die Besonderheiten und Auswirkungen der zweiten Hypothek.
Die erste Hypothek deckt meist bis zu 65% des Immobilienwerts ab. Die zweite Hypothek finanziert den Rest, bis zu 80% bei selbstgenutzten Immobilien. Sie muss gesetzlich innerhalb einer bestimmten Zeit zurückgezahlt werden.
Die Rückzahlung erfolgt oft in 15 Jahren oder bis zur Rente. Dies erhöht die monatliche Belastung im Vergleich zur ersten Hypothek. Die zweite Hypothek birgt höhere Risiken für Kreditgeber.
Bei Zahlungsschwierigkeiten und Zwangsvollstreckung zeigt sich ein Nachteil der zweiten Hypothek. Sie ist nachrangig zur ersten Hypothek. Das bedeutet, die erste Hypothek wird zuerst getilgt.
Für die zweite Hypothek bleibt möglicherweise nicht genug Geld übrig. Der Kreditgeber kann Verluste erleiden. Deshalb sind die Zinsen für die zweite Hypothek oft höher.
Wichtige Erkenntnisse:
- Die zweite Hypothek deckt den Teil der Finanzierung ab, der über die erste Hypothek (meist 65%) hinausgeht.
- Die zweite Hypothek muss innerhalb von 15 Jahren oder bis zur Pensionierung amortisiert werden.
- Bei Zwangsvollstreckung ist die zweite Hypothek nachrangig zur ersten, was das Verlustrisiko für den Kreditgeber erhöht.
- Die Zinsen für die zweite Hypothek sind aufgrund des höheren Risikos meist höher als bei der ersten Hypothek.
- Durch ausreichend Eigenkapital (mindestens 1/3 des Kaufpreises) kann die Notwendigkeit einer zweiten Hypothek vermieden werden.
Grundlagen zur zweiten Hypothek
Eine zweite Hypothek nutzt zusätzliches Eigenkapital in Ihrer Immobilie. Sie bietet Vorteile, bringt aber auch Risiken mit sich. Es ist wichtig, diese vor der Entscheidung zu kennen.
Definition der zweiten Hypothek
Eine zweite Hypothek ist ein zusätzliches Darlehen auf Ihre Immobilie. Sie ermöglicht den Zugriff auf das aufgebaute Eigenkapital. Meist können Sie bis zu 80% des Verkehrswerts beleihen.
Die erste Hypothek beträgt maximal 2/3 des Kaufpreises. Die zweite Hypothek deckt den Rest ab.
Unterschiede zwischen erster und zweiter Hypothek
Es gibt wichtige Unterschiede zwischen erster und zweiter Hypothek:
- Die erste Hypothek muss nicht amortisiert werden, während die zweite Hypothek innerhalb von 15 Jahren oder bis zur Pensionierung vollständig zurückgezahlt werden muss.
- Die Zinssätze für die zweite Hypothek sind in der Regel höher als für die erste Hypothek, um das höhere Risiko für den Kreditgeber auszugleichen.
- Die erste Hypothek kann immer wieder erneuert werden, wenn sie abläuft, während die zweite Hypothek nach Ablauf vollständig getilgt sein muss.
Eine vorzeitige Rückzahlung der zweiten Hypothek ist möglich. Dies kann jedoch zusätzliche Kosten verursachen. Zudem steigt die monatliche Belastung durch zwei Hypothekenzahlungen.
Kreditgeber betrachten Zweithypotheken als riskanter, bieten sie jedoch aufgrund der höheren Zinssätze, die sie verlangen können, als Produkt an.
Prüfen Sie sorgfältig, ob Sie die zusätzliche finanzielle Last tragen können. Wägen Sie die Vorteile gegen die Risiken ab.
Voraussetzungen für eine zweite Hypothek
Eine zweite Hypothek erfordert genaue Kenntnis der Voraussetzungen. Eigenkapital und Tragbarkeit sind entscheidend. Mit guter Vorbereitung minimieren Sie Risiken und verwirklichen Ihren Traum vom Eigenheim.
Mindestanforderungen an Eigenkapital
Für eine Immobilienfinanzierung benötigen Sie mindestens 20% Eigenkapital. Davon müssen 10% aus harten Quellen wie Ersparnissen stammen. Die anderen 10% können aus der beruflichen Vorsorge kommen.
Eine solide Eigenkapitalbasis schützt vor zu hohen Schulden. Sie ist wichtig für Banken und Ihre finanzielle Sicherheit.
Die erste Hypothek deckt 65% des Liegenschaftswertes ab. Die zweite Hypothek finanziert maximal weitere 15%. Mit 20% Eigenkapital können Sie 80% des Kaufpreises über Hypotheken abdecken.
Tragbarkeit der Immobilienfinanzierung
Die Tragbarkeit ist entscheidend für die Bewilligung einer zweiten Hypothek. Monatliche Kosten für Zins und Amortisation sollten 33% Ihres Einkommens nicht übersteigen.
Neben Hypozinsen werden auch Nebenkosten berücksichtigt. Diese machen etwa 1% des Kaufpreises pro Jahr aus.
| Kostenart | Anteil am Einkommen |
|---|---|
| Hypozinsen (1. und 2. Hypothek) | ca. 5% des Hypothekendarlehens |
| Amortisation der 2. Hypothek | innerhalb von 15 Jahren oder bis zur Pensionierung |
| Nebenkosten (Steuern, Versicherungen, Rücklagen) | ca. 1% des Kaufpreises pro Jahr |
Ihre Bank prüft die Tragbarkeit genau. Sie analysiert Ihr Einkommen, Vermögen und bestehende Verbindlichkeiten. Auch die Zinsentwicklung wird berücksichtigt.
Eine solide finanzielle Basis ist wichtig. Mit realistischer Einschätzung der Belastbarkeit steht einer zweiten Hypothek nichts im Wege.
Amortisation der zweiten Hypothek
Die Rückzahlung Ihrer zweiten Hypothek ist ein wichtiger finanzieller Schritt. Sie hilft, eine solide Basis zu schaffen und Überschuldung zu vermeiden. Hier erfahren Sie mehr über Anforderungen, Optionen und Zeitrahmen für die Rückzahlung.
Gesetzliche Amortisationspflicht
Bei Hypotheken über 66,67% des Immobilienwerts besteht meist eine Amortisationspflicht. Der übersteigende Teil muss innerhalb von 15 Jahren zurückgezahlt werden. Alternativ gilt das Erreichen des ordentlichen Pensionierungsalters als Frist.
Diese Regel soll die Tragfähigkeit der Finanzierung sicherstellen. Sie dient auch dazu, eine mögliche Überschuldung zu verhindern.
Direkte und indirekte Amortisation
Es gibt zwei Wege, Ihre zweite Hypothek zu amortisieren: direkt oder indirekt. Bei der direkten Amortisation zahlen Sie regelmäßig an den Kreditgeber zurück. Dadurch sinkt Ihre Zinsbelastung mit der Zeit.
Die indirekte Amortisation erfolgt durch Einzahlungen in eine Vorsorgelösung. Dafür kommen die Säule 3a oder 3b in Frage. Die Hypothek bleibt bis zur Tilgung konstant.
Bei der indirekten Methode profitieren Sie von Steuervorteilen. Die Zinserträge auf dem Vorsorgekonto sind steuerbefreit. Steuern fallen erst bei der späteren Auszahlung zu einem reduzierten Satz an.
| Amortisationsart | Beschreibung | Vorteile |
|---|---|---|
| Direkte Amortisation | Regelmäßige Rückzahlungen an den Kreditgeber | Sinkende Zinsbelastung im Laufe der Zeit |
| Indirekte Amortisation | Einzahlungen in Säule 3a oder 3b | Steuervorteile durch steuerbefreite Zinserträge und reduzierten Steuersatz bei Auszahlung |
Zeitrahmen für die Rückzahlung
Meist muss die zweite Hypothek binnen 15 Jahren auf 65% des Belehnungswertes amortisiert werden. Kreditgeber können je nach Situation auch höhere Amortisationen fordern. Besprechen Sie die Bedingungen mit Ihrem Kreditgeber.
Vereinbaren Sie einen realistischen Zeitplan für die Rückzahlung. Dieser sollte Ihre finanzielle Lage berücksichtigen. Er sollte auch genug Spielraum für andere Verpflichtungen lassen.
Eine typische Amortisation für eine Hypothek bei einem Immobilienwert von CHF 1’000’000 mit einer Hypothek von CHF 800’000 beträgt CHF 8’000 pro Jahr (1% der Hypothek).
Zinsen und Konditionen bei der zweiten Hypothek
Die Zinssätze für zweite Hypotheken sind meist höher als für erste. Das liegt am größeren Risiko für die Bank. Bessere Konditionen sind durch Umschuldung möglich.
Unterschiede in den Zinssätzen zur ersten Hypothek
Zweite Hypotheken haben oft höhere Zinsen als erste. Bei Zahlungsausfall wird zuerst die erste Hypothek bedient. Das erhöht das Risiko für die zweite.
Eine kluge Umschuldung kann günstigere Zinssätze für Ihre zweite Hypothek ermöglichen.
Einfluss der Belehnungshöhe auf die Zinskonditionen
Die Belehnungshöhe beeinflusst die Zinskonditionen Ihrer zweiten Hypothek. Je niedriger die Gesamtbelehnung, desto günstiger sind meist die Zinsen. Hier eine Übersicht zum Zusammenhang zwischen Belehnungshöhe und Zinssatz:
| Belehnungshöhe | Zinssatz zweite Hypothek |
|---|---|
| 60-70% | 2,5-3,5% |
| 70-80% | 3,5-4,5% |
| 80-90% | 4,5-5,5% |
Mehr Eigenkapital senkt die Belehnung und spart Zinskosten. Oft führt es auch zu besseren Konditionen für Ihre zweite Hypothek.
Eine Umschuldung kann helfen, die optimale Belehnungshöhe zu erreichen. So profitieren Sie von günstigen Zinsen für Ihre zweite Hypothek.
Risiken und Nachteile der zweiten Hypothek
Eine zweite Hypothek bringt zusätzliche Risiken mit sich. Sie kann den Eigenkapitaleinsatz senken. Doch es ist wichtig, die möglichen Folgen zu kennen.
Nachrangigkeit bei Zwangsverwertung
Bei einer Zwangsverwertung hat die erste Hypothek Vorrang. Der Verkaufserlös deckt oft nicht die zweite Hypothek. Das führt zu Verlusten für den Kreditgeber.
Bei einer Zwangsverwertung wird aus dem Verkaufserlös zuerst die erste Hypothek getilgt. Für die zweite Hypothek bleibt oft nicht genug übrig.
Höheres Verlustrisiko für Kreditgeber
Die Nachrangigkeit erhöht das Verlustrisiko für Kreditgeber. Sie müssen eventuell einen Teil oder den ganzen Kredit abschreiben. Das spiegelt sich in den Konditionen wider.
Banken verlangen oft höhere Zinsen für die zweite Hypothek. Das gleicht ihr Risiko aus. Als Kreditnehmer sollten Sie diese Mehrkosten einplanen.
| Szenario | Erste Hypothek | Zweite Hypothek |
|---|---|---|
| Immobilienwert | 500.000 € | 500.000 € |
| Hypothekenbetrag | 400.000 € | 50.000 € |
| Erlös bei Zwangsversteigerung | 400.000 € (vollständig gedeckt) | 0 € (Verlust von 50.000 €) |
Das Beispiel zeigt: Bei Zwangsvollstreckung kann die zweite Hypothek leer ausgehen. Die erste wird oft voll bedient. Wägen Sie als Immobilienbesitzer sorgfältig ab, ob eine zweite Hypothek sinnvoll ist.
was passiert mit der 2. Hypothek
Die zweite Hypothek ist eine zusätzliche Belastung der Immobilie. Sie wird neben der ersten Hypothek aufgenommen. Während die erste bis zu 65% des Immobilienwertes abdeckt, macht die zweite meist 15% aus.
Die zweite Hypothek muss innerhalb von 15 Jahren zurückgezahlt werden. Spätestens bis zum Erreichen des Pensionsalters sollte sie vollständig getilgt sein.
Anders als die erste Hypothek kann die zweite nicht erneuert werden. Sie muss am Ende der Laufzeit komplett getilgt sein. Oft wird eine jährliche Rückzahlung verlangt, zum Beispiel 10.000 Franken pro Jahr.
Bei Zahlungsschwierigkeiten hat die erste Hypothek Vorrang. Die zweite ist nachrangig und riskanter für den Kreditgeber. Deshalb verlangen Banken oft höhere Zinsen für die zweite Hypothek.
| Hypothek | Anteil am Immobilienwert | Amortisationspflicht | Laufzeit |
|---|---|---|---|
| 1. Hypothek | bis zu 65 % | keine oder gering | erneuerbar |
| 2. Hypothek | ca. 15 % | innerhalb von 15 Jahren oder bis Pensionsalter | nicht erneuerbar |
Um die Belastung durch die zweite Hypothek zu senken, gibt es mehrere Möglichkeiten. Man kann das Eigenkapital erhöhen oder günstigere Objekte suchen. Auch Bausparen oder private Darlehen sind Optionen.
Ein Hypothekenrechner hilft, die beste Lösung zu finden. Er prüft auch, ob die Finanzierung tragbar ist.
Szenarien bei Zahlungsausfall oder Zwangsvollstreckung
Zahlungsschwierigkeiten bei der Hypothek können ernste Folgen haben. Eine Zwangsvollstreckung ist ein Albtraum für jeden Hausbesitzer. Hier erfahren Sie, wie Kreditgeber reagieren und was das für Sie bedeutet.
Vorgehen der Kreditgeber bei Zahlungsschwierigkeiten
Bei Zahlungsverzug sucht Ihr Kreditgeber nach Lösungen. Er kann Zahlungen aussetzen oder Kreditbedingungen anpassen. Bleibt der Rückstand bestehen, drohen rechtliche Schritte.
Zwangsvollstreckungen bleiben sieben Jahre in der Kreditauskunft. Das erschwert künftige Kredite und Mietverträge. Sprechen Sie früh mit Ihrem Kreditgeber bei drohenden Zahlungsproblemen.
Konsequenzen für den Immobilienbesitzer
Eine Zwangsvollstreckung kann zum Verlust des Eigentums führen. Oft bleiben zusätzlich Restschulden, wenn der Versteigerungserlös nicht ausreicht. Besonders kritisch wird es mit einer zweiten Hypothek.
Bei der Versteigerung wird zuerst die erste Hypothek bedient. Für die zweite bleibt dann oft nichts übrig.
Laut Daten der Europäischen Zentralbank (EZB) lag der Anteil notleidender Kredite (NPL) bei bedeutenden Bankengruppen im Euroraum im Jahr 2015 bei durchschnittlich 7,1 %. In einigen Ländern, die besonders stark von der Finanzkrise betroffen waren, wie Griechenland oder Zypern, erreichten die NPL-Quoten sogar Werte von über 40 %.
Diese Zahlen zeigen die Auswirkungen von Zwangsvollstreckungen auf Besitzer und Banken. Eine einvernehmliche Lösung ist für alle Beteiligten vorteilhaft. Sie vermeidet die negativen Folgen einer Zwangsvollstreckung.
Möglichkeiten zur Vermeidung einer zweiten Hypothek
Eine zweite Hypothek lässt sich mit der richtigen Strategie vermeiden. So können Sie Ihre monatliche Belastung bei der Immobilienfinanzierung deutlich senken. Lassen Sie uns einige Möglichkeiten betrachten.
Erhöhung des Eigenkapitaleinsatzes
Mehr Eigenkapital in die Finanzierung einzubringen, ist ein wirksamer Weg. Dies verringert die Gesamtbelehnung erheblich. Bei einem Drittel Eigenkapital entfällt oft die zweite Hypothek ganz.
Höheres Eigenkapital spart Zins- und Amortisationskosten für die zweite Hypothek. Zudem bieten Banken oft günstigere Zinsen für die erste Hypothek. Sie bewerten mehr Eigenkapital als geringeres Risiko.
Vorteile einer niedrigeren Belehnung
Eine geringere Gesamtbelehnung bringt mehrere Vorteile. Die monatliche Belastung sinkt, da Sie weniger Kredit aufnehmen. Auch die Zinskonditionen verbessern sich meist.
| Beleihungsquote | Zinssatz erste Hypothek | Zinssatz zweite Hypothek |
|---|---|---|
| 60 % | 1,5 % | – |
| 80 % | 1,8 % | 2,3 % |
Die Tabelle zeigt: Bei 60% Beleihung ist der Zinssatz oft niedriger als bei 80%. Eine niedrigere Belehnung spart langfristig Zinskosten und senkt Ihre monatliche Rate.
Tipp: Prüfen Sie, wie viel Eigenkapital Sie maximal aufbringen können. Wählen Sie eine möglichst niedrige Beleihungsquote. So vermeiden Sie eine zweite Hypothek und gewinnen finanziellen Spielraum.
Alternativen zur zweiten Hypothek
Es gibt Wege, eine Immobilie ohne 20% Eigenkapital zu finanzieren. Kreative Lösungen können langfristig günstiger sein. Mit guter Planung finden Sie oft eine weniger belastende Option.
Bausparen und Vorsorgelösungen
Bausparen hilft beim Ansparen von Eigenkapital. Sie zahlen regelmäßig in einen Bausparvertrag ein. Nach der Ansparphase erhalten Sie ein zinsgünstiges Darlehen für die Immobilienfinanzierung.
Steuerbegünstigte Vorsorgelösungen können das Eigenkapital erhöhen. In der Schweiz erlaubt die Säule 3a jährliche Einzahlungen bis 7’056 Franken. Dieses Geld darf später für selbstgenutzte Immobilien verwendet werden.
Private Darlehen und Familiendarlehen
Private Darlehen von Familie oder Bekannten sind eine weitere Option. Eltern oder Großeltern können einen Teil des Kaufpreises leihen. Dies erhöht die Eigenmittel und macht eine zweite Hypothek überflüssig.
Definieren Sie Darlehensbedingungen klar und schriftlich. So vermeiden Sie spätere Streitigkeiten. Beachten Sie auch die steuerlichen Aspekte eines privaten Darlehens.
Planen Sie die Anschlussfinanzierung der Hypothek frühzeitig. Behalten Sie bei Festhypotheken die Zinsentwicklung im Blick. Wählen Sie den optimalen Zeitpunkt für die Ablösung.
Fazit
Die zweite Hypothek kann den Traum vom Eigenheim trotz knappem Eigenkapital ermöglichen. Beachten Sie jedoch die damit verbundenen Risiken. Kreditgeber verlangen meist höhere Zinsen aufgrund der Nachrangigkeit bei einer Zwangsverwertung.
Bei Zahlungsschwierigkeiten droht im schlimmsten Fall die Zwangsversteigerung. Dabei kann oft nicht einmal die erste Hypothek vollständig getilgt werden.
Um Risiken zu minimieren, bringen Sie möglichst viel Eigenkapital ein. Bausparen, private Darlehen oder Vorsorgegelder können die Belehnung niedrig halten. Diese Alternativen erhöhen Ihre finanzielle Flexibilität und Sicherheit.
Die Entscheidung zur Amortisation hängt von Ihrer individuellen Situation ab. Vergleichen Sie den Hypothekarzinssatz nach Steuern mit Ihrem Vermögensertrag. Eine Rückzahlung ist sinnvoll, wenn der Hypothekarzinssatz höher liegt.
Bei einer Verlängerung der zweiten Hypothek holen Sie mehrere Angebote ein. Führen Sie einen gründlichen Zinsvergleich durch, um die beste Option zu finden.
