Hausgeld bei Eigentümerwechsel: Wer zahlt?

Überraschende 73% der Käufer von Eigentumswohnungen sind sich unsicher, wer das Hausgeld bei einem Eigentümerwechsel trägt. Das Hausgeld, eine verpflichtende monatliche Vorauszahlung für Betriebskosten des Gemeinschaftseigentums und möglicherweise auch für Instandhaltungsrücklagen, ist ein wesentlicher Kostenfaktor beim Erwerb einer Immobilie in einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG).

Bei einem Eigentümerwechsel während eines laufenden Wirtschaftsjahres schuldet der Verkäufer das nach Wirtschaftsplan zu zahlende Hausgeld bis zum Eigentumsübergang. Ab diesem Zeitpunkt ist der Erwerber für die Zahlung des Hausgelds verantwortlich. Die Verteilung von Guthaben oder Nachzahlungen aus der Jahresabrechnung hängt davon ab, ob diese vor oder nach dem Eigentümerwechsel beschlossen wurde.

Es ist ratsam, sich vor dem Kauf einer Immobilie in einer WEG ausführlich über die anfallenden Hausverwaltungskosten zu informieren und die Verteilung von Hausgeldzahlungen bei einem Eigentümerwechsel im notariellen Kaufvertrag zu regeln, um unerwartete Belastungen und potenzielle Missverständnisse zu vermeiden.

Was ist Hausgeld und wofür wird es verwendet?

Hausgeld, auch als Wohngeld bezeichnet, ist eine regelmäßige Zahlung, die von den Eigentümern einer Eigentumswohnanlage geleistet wird. Es dient der Deckung der laufenden Kosten für die Instandhaltung, Bewirtschaftung und Pflege des gemeinschaftlichen Eigentums. Das Hausgeld stellt somit eine wichtige finanzielle Grundlage für das reibungslose Funktionieren einer Wohnungseigentümergemeinschaft dar.

Definition von Hausgeld

Das Hausgeld setzt sich aus verschiedenen Kostenpositionen zusammen, die für die Verwaltung und Erhaltung des Gemeinschaftseigentums notwendig sind. Dazu gehören beispielsweise:

• Betriebskosten wie Strom, Wasser, Heizung und Müllabfuhr für die Gemeinschaftsflächen
• Kosten für Hausmeisterdienste, Gartenpflege und Winterdienst
• Beiträge für Wohngebäude- und Haftpflichtversicherungen
• Instandhaltungsrücklagen für zukünftige Reparaturen und Sanierungen
• Verwaltungskosten für die Hausverwaltung

Die Höhe des Hausgeldes wird jährlich auf Basis eines Wirtschaftsplans kalkuliert, der die zu erwartenden Einnahmen und Ausgaben der Eigentümergemeinschaft darstellt. Dieser Plan wird in der Eigentümerversammlung von der Mehrheit der Eigentümer beschlossen.

Umlagefähige Kosten im Hausgeld

Ein Teil der im Hausgeld enthaltenen Kosten sind sogenannte umlagefähige Kosten. Dazu zählen insbesondere die Betriebskosten, die direkt mit der Nutzung des Gemeinschaftseigentums zusammenhängen. Umlagefähige Kosten können von den Eigentümern auf ihre Mieter umgelegt werden, sofern die Wohnung vermietet ist. Zu den typischen umlagefähigen Kosten gehören:

• Heizkosten für Gemeinschaftsflächen
• Warmwasserkosten
• Kosten für den Allgemeinstrom
• Kosten für Hausmeisterservices, Gartenpflege und Winterdienst
• Gebühren für Müllabfuhr und Straßenreinigung

Nicht umlagefähige Kosten im Hausgeld

Neben den umlagefähigen Kosten enthält das Hausgeld auch nicht umlagefähige Kosten, die von den Eigentümern selbst getragen werden müssen. Dazu zählen in erster Linie:

• Zuführungen zur Instandhaltungsrücklage
• Verwaltungskosten und Vergütungen für die Hausverwaltung
• Beiträge zu Wohngebäude- und Haftpflichtversicherungen
• Kosten für größere Reparaturen und Sanierungen am Gemeinschaftseigentum

Die Aufteilung der Hausgeldkosten erfolgt in der Regel nach den Miteigentumsanteilen der einzelnen Eigentümer, die sich meist an der Wohnfläche orientieren. In Sonderfällen kann die Eigentümergemeinschaft jedoch auch eine abweichende Kostenverteilung beschließen.

Insgesamt trägt das Hausgeld maßgeblich dazu bei, den Werterhalt und die Funktionsfähigkeit einer Wohnanlage langfristig zu sichern. Durch die regelmäßige Instandhaltung und Pflege des Gemeinschaftseigentums wird nicht nur die Lebensqualität der Bewohner verbessert, sondern auch die Attraktivität und der Wert der Immobilien erhalten.

Hausgeld bei Eigentümerwechsel: Rechtliche Grundlagen

Bei einem Eigentümerwechsel einer Immobilie stellt sich oft die Frage, wer für die Zahlung des Hausgeldes verantwortlich ist. Die rechtlichen Grundlagen hierzu finden sich im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) sowie in der Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung der jeweiligen Wohnungseigentümergemeinschaft.

Gesetzliche Regelungen zum Hausgeld

Gemäß § 28 Absatz 2 des Wohnungseigentumsgesetzes sind Wohnungseigentümer:innen verpflichtet, das Hausgeld entsprechend des von der Eigentümerversammlung beschlossenen Wirtschaftsplans im Voraus an die Hausverwaltung zu zahlen. Die Neufassung des § 28 WEG im Zuge der WEG-Reform am 01.12.2020 beinhaltet zudem die Möglichkeit, Nachschüsse einzufordern oder die beschlossenen Vorschüsse anzupassen.

Die Fälligkeit der Hausgeld-Zahlung ist in der Regel in der Teilungserklärung festgelegt. Sollte dort kein konkreter Zahlungszeitpunkt genannt sein, kann dieser per Beschluss im Rahmen der Eigentümerversammlung im Wirtschaftsplan festgesetzt werden.

Bedeutung der Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung

Die Teilungserklärung und die darin enthaltene Gemeinschaftsordnung bilden die Basis für die Verteilung der Kosten innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft. Hier ist festgelegt, ob die Kosten nach Miteigentumsanteilen oder gemäß eines speziellen Umlageschlüssels auf die einzelnen Eigentümer:innen verteilt werden.

Auch bei einem Eigentümerwechsel bleiben die Regelungen der Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung bindend. Der neue Eigentümer tritt in die Rechte und Pflichten des Voreigentümers ein und muss sich an die geltenden Vereinbarungen halten, unabhängig davon, ob er sie selbst mit beschlossen hat oder nicht.

Es ist daher für Käufer:innen einer Eigentumswohnung unerlässlich, sich im Vorfeld eines Kaufs genau mit den Inhalten der Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung vertraut zu machen, um späteren Überraschungen vorzubeugen und die auf sie zukommenden Verpflichtungen realistisch einschätzen zu können.

Wer zahlt das Hausgeld bei einem Eigentümerwechsel?

Bei einem Eigentümerwechsel einer Immobilie stellt sich oft die Frage, wer für das Hausgeld verantwortlich ist – der Verkäufer oder der Käufer. Grundsätzlich hängt dies vom Zeitpunkt des Eigentumsübergangs ab.

Verantwortlichkeiten des Verkäufers

Findet der Eigentumsübergang während eines laufenden Wirtschaftsjahres statt, trägt der Verkäufer die Hausgeldvorauszahlungen, die bis zum Zeitpunkt der Übergabe der Immobilie fällig geworden sind. Dies bedeutet, dass der Verkäufer für alle Hausgeldzahlungen verantwortlich ist, die bis zum Tag des Eigentumsübergangs anfallen.

Darüber hinaus haftet der Verkäufer auch nach dem Eigentümerwechsel noch fünf Jahre lang für Verbindlichkeiten der Eigentümergemeinschaft, die während seiner Mitgliedschaft entstanden sind. Dies kann beispielsweise Sonderumlagen oder Instandhaltungskosten betreffen.

Pflichten des Käufers

Ab dem Moment des Eigentumsübergangs übernimmt der Käufer die Verantwortung für das Hausgeld. Er ist verpflichtet, die Hausgeldvorauszahlungen zu leisten, die nach der Übergabe der Immobilie fällig werden.

Als neuer Eigentümer ist der Käufer außerdem berechtigt, an den Wohnungseigentümerversammlungen teilzunehmen und an Beschlussfassungen mitzuwirken. Eventuelle Guthaben aus der Jahresabrechnung stehen dem Käufer zum Zeitpunkt der Fälligkeit zu.

Bei einem Fehlbetrag in der Abrechnung haftet der Käufer nur für die sogenannte „Abrechnungsspritze“. Hierbei handelt es sich um die Nachzahlung, die sich aus der Differenz zwischen den geleisteten Vorauszahlungen und den tatsächlichen Kosten ergibt.

Aufgrund der komplexen Haftungs- und Kostenaufteilungssituationen empfiehlt es sich, im Kaufvertrag klare Regelungen zum Hausgeld zu treffen und bei Unklarheiten anwaltlichen Rat einzuholen.

Hausgeldabrechnung und Eigentümerwechsel

Bei einem Eigentümerwechsel innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft stellt sich häufig die Frage, wie mit der Hausgeldabrechnung und möglichen Guthaben oder Nachzahlungen umgegangen wird. Die Jahresabrechnung spielt dabei eine entscheidende Rolle, da sie Auskunft über die tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben einer Wirtschaftsperiode gibt.

Abrechnung des Hausgeldes bei unterjährigem Eigentümerwechsel

Wird ein Sondereigentum während des laufenden Wirtschaftsjahres verkauft, erfolgt die Abrechnung des Hausgeldes weiterhin mit dem neuen Eigentümer bis zum Zeitpunkt der nächsten Eigentümerversammlung. Der Verwalter ist verpflichtet, die Jahresabrechnung gegenüber demjenigen vorzunehmen, der zum Zeitpunkt der Beschlussfassung über die Abrechnung als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist. Dabei spielt es keine Rolle, ob der neue Eigentümer bereits während der gesamten abgerechneten Wirtschaftsperiode Eigentümer war oder nicht.

Umgang mit Guthaben oder Nachzahlungen

Entscheidend für die Zuordnung von Abrechnungsguthaben oder Nachzahlungen ist der Zeitpunkt der Beschlussfassung über die Jahresabrechnung in Relation zum Eigentümerwechsel:

• Wird die Jahresabrechnung vor dem Eigentümerwechsel beschlossen, stehen Guthaben dem Verkäufer zu, während er auch etwaige Fehlbeträge ausgleichen muss.
• Erfolgt die Beschlussfassung über die Jahresabrechnung erst nach dem Eigentümerwechsel, fallen Guthaben dem Käufer zu, der im Gegenzug auch für Fehlbeträge aufkommen muss.

Zu beachten ist jedoch, dass die Haftung des Erwerbers im Falle von Beitragsrückständen des Voreigentümers auf die sogenannte „Abrechnungsspitze“ beschränkt ist. Darunter versteht man die Differenz zwischen den tatsächlichen Kosten laut Jahresabrechnung und dem Vorauszahlungssoll gemäß Wirtschaftsplan.

In der Praxis enthalten die meisten notariellen Kaufverträge Standardformulierungen über einen internen Ausgleich zwischen Verkäufer und Käufer bezüglich des Abrechnungsergebnisses. Somit kann eine sachgerechte Verteilung von Guthaben oder Nachzahlungen sichergestellt werden, auch wenn die Jahresabrechnung erst nach dem Eigentümerwechsel erstellt wird.

Sonderumlagen und Eigentümerwechsel

Bei einem Eigentümerwechsel stellt sich nicht nur die Frage nach der Zahlung des regulären Hausgeldes, sondern auch nach der Verpflichtung zur Entrichtung von Sonderumlagen. Grundsätzlich gilt, dass der Eigentümer zum Zeitpunkt der Fälligkeit einer Sonderumlage für deren Zahlung verantwortlich ist, unabhängig davon, wer bei der Beschlussfassung zur Erhebung der Sonderumlage Eigentümer war.

Ein Beispiel verdeutlicht die Problematik: Die Wohnungseigentümergemeinschaft beschließt am 1. Mai 2024 eine Sonderumlage, die am 1. September 2024 fällig wird. Kommt es am 31. August 2024 zu einem Eigentümerwechsel, so ist der Käufer als neuer Eigentümer zur Zahlung der Sonderumlage verpflichtet, da die Fälligkeit nach dem Wechsel des Eigentums eintritt.

Der Bundesgerichtshof hat in einem Urteil aus dem Jahr 2014 klargestellt, dass für die Zahlungspflicht allein der Zeitpunkt der Fälligkeit maßgeblich ist. Eine Verschiebung der Fälligkeit auf einen Zeitpunkt nach Abschluss des Kaufvertrages ist nicht möglich. Der im Grundbuch eingetragene Eigentümer zum Fälligkeitszeitpunkt muss die Sonderumlage entrichten.

Verkäufer sind gesetzlich verpflichtet, potenzielle Käufer über beschlossene, aber noch nicht fällige Sonderumlagen zu informieren. So kann der Erwerber die zu erwartenden Kosten in seine Kalkulation einbeziehen und gegebenenfalls eine vertragliche Regelung zur Übernahme der Sonderumlage durch den Verkäufer treffen.

Der Erwerber ist an die Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft gebunden, auch wenn diese vor dem Eigentumswechsel gefasst wurden. Eine unterschiedliche Behandlung von Hausgeld und Sonderumlagen ist dabei nicht gerechtfertigt. Mit dem Abruf durch den Verwalter werden die Beiträge zur Sonderumlage fällig, wobei nicht jede Dringlichkeit eine sofortige Fälligstellung erfordert.

Hausgeld bei Eigentümerwechsel durch Erbschaft

Ein Eigentümerwechsel durch Erbschaft bringt einige Besonderheiten mit sich, die sich von einem regulären Verkauf der Immobilie unterscheiden. Insbesondere die Haftung für Hausgeldrückstände und die Einstufung als Nachlassverbindlichkeiten sind hierbei von Bedeutung.

Besonderheiten bei der Übertragung durch Erbfolge

Bei einem Eigentümerwechsel durch Erbfolge tritt der Erbe in die Rechte und Pflichten des Erblassers ein. Dies gilt auch für die Verpflichtungen gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft. Der Erbe wird somit automatisch Mitglied der Gemeinschaft und ist zur Zahlung des Hausgeldes verpflichtet, sobald dieses nach dem Erbfall fällig wird und er die Erbschaft angenommen hat oder die Ausschlagungsfrist abgelaufen ist.

Im Gegensatz zum Erwerb durch Rechtsgeschäft, bei dem der Veräußerer noch eine begrenzte Zeit für Verbindlichkeiten der Gemeinschaft haftet, übernimmt der Erbe die volle Haftung für bestehende Verpflichtungen. Dies ergibt sich aus den erbrechtlichen Bestimmungen und stellt eine Besonderheit bei der Übertragung durch Erbfolge dar.

Haftung des Erben für Hausgeldrückstände

Eine wichtige Konsequenz der Übertragung durch Erbfolge ist die Haftung des Erben für Hausgeldrückstände des Erblassers. Diese Rückstände stellen Nachlassverbindlichkeiten dar, für die der Erbe in vollem Umfang einzustehen hat. Im Gegensatz zum Erwerb durch Rechtsgeschäft, bei dem der Erwerber lediglich für die Abrechnungsspitze haftet, muss der Erbe auch für nicht gezahlte Hausgelder des Erblassers aufkommen.

Allerdings tritt der Erbe nicht nur in die Verbindlichkeiten, sondern auch in eventuelle Guthaben aus der Jahresabrechnung ein. Eine sorgfältige Prüfung der finanziellen Situation der Eigentumswohnung ist daher für den Erben unerlässlich, um mögliche Hausgeldrückstände frühzeitig zu erkennen und entsprechend handeln zu können.

Zusammenfassend lässt sich festhalten, dass bei einem Eigentümerwechsel durch Erbfolge die erbrechtlichen Bestimmungen greifen und der Erbe somit in vollem Umfang für Hausgeldrückstände des Erblassers haftet. Eine gründliche Auseinandersetzung mit der finanziellen Situation der geerbten Immobilie ist daher unerlässlich, um böse Überraschungen zu vermeiden.

Tipps zur Absicherung bei Eigentümerwechsel

Um potenzielle Konflikte bei einem Eigentümerwechsel zu vermeiden und für beide Parteien Klarheit zu schaffen, ist es ratsam, wichtige Punkte bereits im Kaufvertrag zu regeln. Insbesondere der Lasten- und Nutzenwechsel sollte eindeutig festgelegt werden, um spätere Streitigkeiten zu vermeiden.

Vereinbarungen im Kaufvertrag

Im Kaufvertrag sollte klar definiert sein, wer für offene Forderungen und Guthaben aus der Hausgeldabrechnung aufkommt. Der Verkäufer haftet bis zur Eintragung des neuen Eigentümers im Grundbuch für fällige Hausgeldforderungen, während der Käufer die Verpflichtung ab dem Zeitpunkt der Grundbucheintragung übernimmt. Es besteht grundsätzlich keine Haftung des Käufers für rückständige Zahlungen des Verkäufers.

Dennoch ist es wichtig, diese Punkte im Kaufvertrag festzuhalten, um Missverständnisse auszuschließen. Auch der genaue Zeitpunkt des Übergangs von Lasten und Nutzen sollte eindeutig geregelt sein.

Notwendige Unterlagen und Informationen

Käufer sollten sich zudem alle relevanten Unterlagen wie die Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung, aktuelle Wirtschaftspläne und Hausgeldabrechnungen vorlegen lassen. Diese Dokumente geben Aufschluss über die finanzielle Situation der Immobilie und helfen, böse Überraschungen zu vermeiden.

Eine sorgfältige Prüfung dieser Unterlagen ermöglicht es dem Käufer, sich ein umfassendes Bild von den zu erwartenden Kosten und eventuellen Sanierungsstaus zu machen. Auch offene Forderungen oder Guthaben aus der Hausgeldabrechnung können so frühzeitig erkannt und entsprechend berücksichtigt werden.

Durch eine klare Regelung im Kaufvertrag und die Einsicht in alle relevanten Unterlagen können sich beide Parteien bestmöglich absichern und unangenehme Überraschungen nach dem Eigentümerwechsel vermeiden.

Mögliche Konflikte und deren Lösung

Bei einem Eigentümerwechsel können verschiedene Konflikte zwischen Verkäufer und Käufer auftreten. Häufig geht es dabei um die Verteilung von Guthaben oder Nachzahlungen aus der Hausgeldabrechnung. In solchen Fällen ist es ratsam, zunächst einen Blick in die Gemeinschaftsordnung zu werfen, da dort oft Regelungen zur Kostentragung bei einem Eigentümerwechsel festgehalten sind.

Streitfälle zwischen Verkäufer und Käufer

Kommt es trotz der Vorgaben in der Gemeinschaftsordnung zu Unstimmigkeiten zwischen den Parteien, kann die Hausverwaltung als neutrale Instanz vermitteln. Der Verwalter kann offene Fragen klären, indem er alle relevanten Unterlagen und Abrechnungen bereitstellt. Auf diese Weise lassen sich viele Streitfälle bereits im Vorfeld entschärfen.

In komplexeren Fällen, bei denen keine Einigung erzielt werden kann, empfiehlt es sich, einen spezialisierten Rechtsanwalt hinzuzuziehen. Dieser kann die Rechtslage beurteilen und dabei helfen, eine für beide Seiten akzeptable Lösung zu finden. Oft lässt sich so ein langwieriger und kostspieliger Rechtsstreit vermeiden.

Rolle der Hausverwaltung bei Eigentümerwechsel

Die Hausverwaltung spielt bei einem Eigentümerwechsel eine wichtige Rolle als Informationsquelle und Vermittler. Sie stellt sicher, dass alle erforderlichen Unterlagen und Abrechnungen vorhanden sind und übergibt diese an den neuen Eigentümer. Zudem informiert sie die übrigen Eigentümer über den Wechsel und passt die Unterlagen entsprechend an.

Bei Konflikten zwischen Verkäufer und Käufer kann die Hausverwaltung eine neutrale Position einnehmen und nach einer einvernehmlichen Lösung suchen. Dank ihrer Erfahrung und Expertise ist sie in der Lage, auch komplizierte Sachverhalte verständlich zu erklären und tragfähige Kompromisse zu finden. Auf diese Weise trägt sie maßgeblich zu einer reibungslosen Abwicklung des Eigentümerwechsels bei.

Fazit

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass das Thema Hausgeld bei einem Eigentümerwechsel von entscheidender Bedeutung ist. Käufer einer Eigentumswohnung sollten sich im Rahmen einer sorgfältigen Due Diligence eingehend mit den Rechten und Pflichten auseinandersetzen, die mit der Übernahme des Hausgeldes verbunden sind. Dazu gehört insbesondere die Prüfung der Hausgeldabrechnungen, des Wirtschaftsplans und der Instandhaltungsrücklage.

Im Kaufvertrag sollten klare Vereinbarungen zur Übernahme des Hausgeldes und zur Haftung für eventuelle Rückstände oder Sonderumlagen getroffen werden. Käufer müssen sich bewusst sein, dass sie ab dem Zeitpunkt des Eigentumsübergangs für alle laufenden Kosten und Zahlungsverpflichtungen aufkommen müssen, auch wenn diese auf früheren Beschlüssen der Eigentümergemeinschaft beruhen.

Eine enge Abstimmung mit der Hausverwaltung ist unerlässlich, um einen reibungslosen Übergang zu gewährleisten und böse Überraschungen zu vermeiden. Durch eine umfassende Vorbereitung und klare vertragliche Regelungen lassen sich potenzielle Konflikte zwischen Verkäufer und Käufer minimieren. So steht einem erfolgreichen Eigentümerwechsel nichts mehr im Wege.