Wer zahlt das Hausgeld bei Vermietung? | Überblick

Überraschenderweise ist das Hausgeld für eine Eigentumswohnung in der Regel etwa 20 bis 30 Prozent höher als die Mietnebenkosten für eine vergleichbare Mietwohnung. Dieser signifikante Unterschied wirft die Frage auf: Wer trägt eigentlich die Verantwortung für die Zahlung des Hausgeldes bei vermieteten Eigentumswohnungen im Jahr 2024?

Das Hausgeld, auch bekannt als Betriebskosten bei Vermietung, bezeichnet die laufenden Kosten für den Betrieb und die Instandhaltung einer Immobilie. Es ist gesetzlich im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) verankert und wird als Lasten und Kosten bezeichnet. Unabhängig davon, ob die Wohnung vermietet ist oder leer steht, ist jeder Eigentümer verpflichtet, seinen Anteil gemäß dem Beschluss der Eigentümergemeinschaft zu bezahlen und somit in Vorleistung zu gehen.

Die Höhe des Hausgeldes hängt von verschiedenen Faktoren ab, wie dem Alter, Zustand, der Größe und Ausstattung des Gebäudes. Eine sorgfältige Haushaltsbuchhaltung und Planung der Haushaltskosten ist daher für Eigentümer unerlässlich. Doch wie sieht es mit den Mieterrechten und Pflichten in Bezug auf das Hausgeld aus? Kann der Vermieter die Kosten auf den Mieter umlegen? Diese und weitere Fragen werden wir in den folgenden Abschnitten genauer betrachten.

Was ist das Hausgeld und wozu dient es?

Das Hausgeld ist eine regelmäßige Zahlung, die von Eigentümern einer Eigentumswohnung oder eines Teileigentums an die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) geleistet wird. Es dient der Finanzierung von Betriebs-, Verwaltungs- und Instandhaltungskosten, die im Zusammenhang mit dem gemeinschaftlichen Eigentum entstehen. Das Hausgeld trägt somit zur langfristigen Werterhaltung der Immobilie bei.

Definition des Hausgeldes

Die Hausgeld Definition beschreibt es als eine finanzielle Verpflichtung, die jeder Wohnungseigentümer gegenüber der WEG hat. Das Hausgeld setzt sich aus verschiedenen Komponenten zusammen, darunter die umlagefähigen Betriebskosten, nicht umlagefähige Betriebskosten und die Instandhaltungsrücklage. Die Höhe des Hausgeldes wird in der Regel auf Basis der Miteigentumsanteile berechnet und kann je nach Immobilie und Ausstattung variieren. Laut Statistiken liegt das durchschnittliche Hausgeld oft zwischen 2 und 4 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche pro Monat.

Abgrenzung zu Wohngeld und Nebenkosten

Es ist wichtig, das Hausgeld von anderen Begriffen wie Wohngeld und Nebenkosten abzugrenzen. Das Wohngeld ist ein staatlicher Zuschuss zu den Wohnkosten, der einkommensschwachen Haushalten gewährt wird. Es steht in keinem direkten Zusammenhang mit dem Hausgeld. Die Nebenkosten hingegen sind Betriebskosten, die ein Mieter zusätzlich zur Kaltmiete an den Vermieter zahlt. Dazu gehören beispielsweise Wasser- und Abwasserkosten, Heizungskosten oder die Müllabfuhr. Während das Hausgeld ausschließlich von Eigentümern gezahlt wird, betreffen die Nebenkosten Mieter.

Zweck des Hausgeldes

Der primäre Zweck des Hausgeldes besteht in der Werterhaltung der Immobilie. Durch die regelmäßigen Zahlungen werden notwendige Instandhaltungs- und Reparaturarbeiten am Gemeinschaftseigentum finanziert. Dazu gehören beispielsweise die Instandhaltung des Treppenhauses, der Fassade oder des Daches. Auch die Pflege der Außenanlagen und die Wartung technischer Anlagen wie Aufzüge oder Heizungsanlagen werden über das Hausgeld abgedeckt. Darüber hinaus dient die Instandhaltungsrücklage, die Teil des Hausgeldes ist, der Finanzierung größerer Renovierungsarbeiten oder Modernisierungsmaßnahmen. Durch eine solide Instandhaltungsrücklage können langfristig hohe Sonderumlagen vermieden werden.

Zusammensetzung des Hausgeldes

Das Hausgeld setzt sich aus verschiedenen Komponenten zusammen, die für den reibungslosen Betrieb und die Instandhaltung einer Immobilie unerlässlich sind. Im Wesentlichen lässt sich das Hausgeld in umlagefähige Betriebskosten, nicht umlagefähige Betriebskosten und Instandhaltungsrücklagen unterteilen. Durchschnittlich beträgt das Hausgeld etwa 3 € pro Quadratmeter Wohnfläche und sollte circa 20% bis 30% höher sein als die Betriebskosten, die Mieter tragen müssen.

Umlagefähige Betriebskosten

Umlagefähige Betriebskosten sind jene Kosten, die der Vermieter gemäß der Betriebskostenverordnung auf den Mieter umlegen darf. Dazu gehören unter anderem:

• Wasserversorgung
• Entwässerung
• Heizkosten
• Stromkosten für Gemeinschaftsanlagen
• Müllabfuhr
• Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung
• Gartenpflege
• Hausmeisterdienstleistungen
• Aufzugkosten
• Gebäudeversicherungen

Im Durchschnitt können etwa 60% des Hausgeldes auf den Mieter umgelegt werden, sofern eine entsprechende Vereinbarung im Mietvertrag getroffen wurde.

Nicht umlagefähige Betriebskosten

Nicht umlagefähige Betriebskosten sind Aufwendungen, die der Vermieter selbst tragen muss und nicht auf den Mieter abwälzen darf. Hierzu zählen:

• Verwaltungskosten
• Kontoführungsgebühren
• Kosten für Instandhaltung und Instandsetzung
• Beiträge zur Instandhaltungsrücklage

Instandhaltungsrücklagen

Die Instandhaltungsrücklage ist ein wichtiger Bestandteil des Hausgeldes und dient der langfristigen Sicherung der Immobilie. Sie wird verwendet, um größere Reparaturen und Sanierungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum zu finanzieren. Die Höhe der Instandhaltungsrücklage wird von der Eigentümergemeinschaft festgelegt und kann je nach Zustand und Alter des Gebäudes variieren. Während die Instandhaltungsrücklage steuerlich absetzbar ist, gilt dies nur, wenn die Mittel tatsächlich für Instandhaltungsmaßnahmen verwendet werden.

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass das Hausgeld eine komplexe Zusammensetzung aus umlagefähigen und nicht umlagefähigen Betriebskosten sowie Instandhaltungsrücklagen darstellt. Für Vermieter ist es wichtig, die Betriebskostenverordnung zu kennen und die Umlage der Kosten korrekt im Mietvertrag zu regeln, um eine reibungslose Abrechnung zu gewährleisten.

Festlegung und Verwaltung des Hausgeldes

Die Festlegung und Verwaltung des Hausgeldes liegt in den Händen der Hausverwaltung, die im Auftrag der Eigentümergemeinschaft agiert. Die Hausverwaltung erstellt jährlich einen detaillierten Wirtschaftsplan, der alle relevanten Kosten wie Betriebskosten, Kontoführungsgebühren und Versicherungsbeiträge berücksichtigt.

Rolle der Hausverwaltung

Die Hausverwaltung übernimmt eine zentrale Rolle bei der Verwaltung des Hausgeldes. Sie ist verantwortlich für die Erstellung des Wirtschaftsplans, die Einziehung der monatlichen Vorauszahlungen von den Eigentümern und die Abrechnung der tatsächlichen Kosten am Ende des Abrechnungszeitraums. Darüber hinaus koordiniert die Hausverwaltung notwendige Instandhaltungs- und Reparaturmaßnahmen und stellt sicher, dass die Eigentümergemeinschaft über ausreichende finanzielle Mittel verfügt.

Jährlicher Wirtschaftsplan

Der jährliche Wirtschaftsplan bildet die Grundlage für die Berechnung des Hausgeldes. Er enthält eine detaillierte Aufstellung aller geplanten Einnahmen und Ausgaben der Eigentümergemeinschaft. Dazu gehören unter anderem die umlagefähigen Betriebskosten wie Heizung, Wasser, Abwasser, Müllabfuhr, Versicherungen, Hausmeisterservice und Gartenpflege. Auch nicht umlagefähige Kosten wie Verwaltungskosten und Instandhaltungsrücklagen werden im Wirtschaftsplan berücksichtigt.

Beschlussfassung auf der Eigentümerversammlung

Die endgültige Festlegung des Hausgeldes erfolgt durch einen Mehrheitsbeschluss der Eigentümer auf der jährlichen Eigentümerversammlung. Hier wird der von der Hausverwaltung erstellte Wirtschaftsplan präsentiert, diskutiert und gegebenenfalls angepasst. Die Eigentümer haben die Möglichkeit, Fragen zu stellen, Einwände zu erheben und Änderungsvorschläge einzubringen. Nach erfolgter Abstimmung ist der Wirtschaftsplan verbindlich und bildet die Basis für die Berechnung des individuellen Hausgeldes jedes Eigentümers.

Insgesamt trägt die enge Zusammenarbeit zwischen Hausverwaltung und Eigentümergemeinschaft dazu bei, dass das Hausgeld fair und transparent festgelegt wird und die Immobilie langfristig in einem guten Zustand erhalten bleibt.

Höhe und Zahlungsmodalitäten des Hausgeldes

Die Höhe des Hausgeldes variiert je nach Ausstattung und Zustand der Immobilie. Im Durchschnitt liegt sie zwischen 3 und 4,50 Euro pro Quadratmeter monatlich. Faktoren wie Alter, Größe und vorhandene Einrichtungen wie Aufzüge, Grünanlagen oder Tiefgaragen beeinflussen die laufenden Kosten und somit das Hausgeld. Auch der Zustand der Bausubstanz spielt eine Rolle – ältere Gebäude erfordern oft höhere Rücklagen für Instandhaltung und Reparaturen.

In der Regel erfolgt die Zahlung des Hausgeldes monatlich im Voraus an die zuständige Hausverwaltung. Die genaue Höhe wird jährlich auf der Eigentümerversammlung festgelegt, basierend auf einem Wirtschaftsplan mit den erwarteten Kosten. Am Ende des Wirtschaftsjahres kann es, je nach tatsächlichen Ausgaben, zu Nachzahlungen oder Rückerstattungen für die Eigentümer kommen. Auch unterjährige Sonderumlagen sind möglich, falls das reguläre Hausgeld nicht ausreicht, um unvorhergesehene Kosten zu decken.

Die Verteilung des Hausgeldes auf die einzelnen Eigentümer erfolgt entweder nach den jeweiligen Miteigentumsanteilen oder nach einem festgelegten Umlageschlüssel. Dabei wird berücksichtigt, welchen Anteil am Gemeinschaftseigentum die einzelne Wohnung hat und wie viel Fläche ihr zugeordnet ist. Jeder Eigentümer trägt so, entsprechend seiner Wohnungsgröße und Lage, einen gerechten Anteil zu den Gesamtkosten bei.

Wer zahlt das Hausgeld bei Vermietung?

Bei der Vermietung von Eigentumswohnungen bleibt der Eigentümer in der Pflicht, das vollständige Hausgeld an die Hausverwaltung zu entrichten. Das Hausgeld liegt dabei durchschnittlich etwa 20 bis 30 Prozent über den Nebenkosten, die ein Mieter zu tragen hat. Allerdings bietet sich für den Eigentümer die Möglichkeit, bestimmte Teile des Hausgeldes auf den Mieter umzulegen.

Pflicht des Eigentümers zur Zahlung des Hausgeldes

Unabhängig davon, ob die Eigentumswohnung selbst genutzt oder vermietet wird, ist der Eigentümer verpflichtet, das Hausgeld in voller Höhe an die Hausverwaltung zu zahlen. Diese Pflicht ergibt sich aus der Gemeinschaftsordnung der Wohnungseigentümergemeinschaft und dient der Deckung der gemeinschaftlichen Kosten für die Bewirtschaftung und Instandhaltung des Gebäudes.

Möglichkeit der Umlage auf Mieter

Obwohl der Eigentümer das vollständige Hausgeld zahlen muss, kann er bestimmte Bestandteile des Hausgeldes auf den Mieter umlegen. Hierbei handelt es sich um die umlagefähigen Betriebskosten, die in der Betriebskostenverordnung geregelt sind. Durch die Umlage dieser Kosten auf den Mieter kann der Eigentümer einen Teil seiner Ausgaben für das Hausgeld kompensieren.

Umlagefähige Kosten gemäß Betriebskostenverordnung

Zu den umlagefähigen Kosten, die der Eigentümer im Rahmen der Vermietung von Eigentumswohnungen auf den Mieter übertragen kann, zählen unter anderem:

• Kosten für die Abfallentsorgung
• Kosten für den Strom in Gemeinschaftsflächen
• Kosten für die Wohngebäudeversicherung
• Heizkosten und Warmwasserkosten
• Reinigungskosten für Gemeinschaftsflächen
• Kosten für Wasser und Abwasser
• Kosten für die Fahrstuhlwartung
• Kosten für Hausmeisterdienste

Nicht umlagefähig sind hingegen Verwaltungskosten, Instandhaltungsrücklagen und Posten, die nicht zum Hausgeld gehören. Diese Kosten muss der Eigentümer selbst tragen und kann sie nicht auf den Mieter abwälzen.

Hausgeld im Mietvertrag

Um die umlagefähigen Betriebskosten aus dem Hausgeld auf den Mieter übertragen zu können, muss der Vermieter dies ausdrücklich im Mietvertrag festhalten. Nur so ist eine rechtssichere Umlage der entsprechenden Kosten möglich.

Festlegung der Umlage im Mietvertrag

Der Mietvertrag sollte explizit regeln, welche Kosten des Hausgeldes auf den Mieter umgelegt werden können. Dabei ist es ratsam, sich an den Beschlüssen der Eigentümergemeinschaft zu orientieren, um Unstimmigkeiten zu vermeiden. Eine detaillierte Auflistung der umlagefähigen Positionen schafft Transparenz und Klarheit für beide Vertragsparteien.

Verteilungsschlüssel für umlagefähige Kosten

Der im Mietvertrag vereinbarte Verteilungsschlüssel sollte möglichst dem von der Eigentümergemeinschaft beschlossenen entsprechen. Gängige Varianten sind die Verteilung nach Miteigentumsanteilen, Quadratmetern oder tatsächlichem Verbrauch. Eine einheitliche Handhabung erleichtert die Abrechnung und vermeidet Diskrepanzen zwischen Hausgeld und Nebenkostenabrechnung.

Erstellung einer Nebenkostenabrechnung

Der Vermieter ist verpflichtet, dem Mieter jährlich eine separate Nebenkostenabrechnung über die umgelegten Kosten aus dem Hausgeld zu erstellen. Dabei dürfen nur die tatsächlich angefallenen Kosten berücksichtigt werden. Eine sorgfältige Dokumentation und Zuordnung der Kosten ist unerlässlich, um die Nebenkostenabrechnung transparent und nachvollziehbar zu gestalten.

Laut Studien liegen die durchschnittlichen Nebenkosten für Mieter etwa 20 bis 30 Prozent unter dem Hausgeld für vergleichbare Eigentumswohnungen. Bei einer 70-Quadratmeter-Wohnung kann das monatliche Hausgeld somit schnell über 300 Euro betragen, während die umlagefähigen Nebenkosten für den Mieter entsprechend geringer ausfallen.

Eine sorgfältige Regelung des Hausgeldes im Mietvertrag, kombiniert mit einem fairen Verteilungsschlüssel und einer nachvollziehbaren Nebenkostenabrechnung, schafft eine solide Basis für ein harmonisches Mietverhältnis. So profitieren sowohl Eigentümer als auch Mieter von Transparenz und Planungssicherheit.

Steuerliche Absetzbarkeit des Hausgeldes für Vermieter

Für Vermieter von Eigentumswohnungen bietet das Hausgeld interessante Möglichkeiten zur steuerlichen Absetzbarkeit. Dabei spielen insbesondere die Werbungskosten und die Behandlung von Instandhaltungsrücklagen eine wichtige Rolle.

Hausgeld als Werbungskosten

Vermieter können die nicht auf den Mieter umgelegten Teile des Hausgeldes, wie beispielsweise Verwaltungskosten, als Werbungskosten steuerlich geltend machen. Voraussetzung dafür ist, dass diese Kosten vom Verwalter tatsächlich verausgabt wurden. Weitere Werbungskosten im Zusammenhang mit der Vermietung können sein:

• Grundsteuer und Zinsen
• Makler- und Notargebühren
• Reparatur- und Renovierungskosten
• Fahrtkosten zum vermieteten Eigentum
• Bewirtungskosten bei Mietertreffen (bis zu 70%)
• Versicherungsbeiträge wie die Gebäudeversicherung

Der Maximalbetrag für die steuerliche Absetzbarkeit von haushaltsnahen Dienstleistungen wie Gartenpflege, Hausmeisterkosten und Reinigungsarbeiten beträgt 4.000 Euro pro Jahr bei Selbstständigen oder Angestellten. Bei Minijobern können 510 Euro bzw. 20% der Kosten geltend gemacht werden.

Behandlung von Instandhaltungsrücklagen

Eine Besonderheit stellen die Instandhaltungsrücklagen dar. Diese sind erst dann als Werbungskosten abzugsfähig, wenn der Verwalter sie für tatsächliche Instandhaltungen oder Reparaturen verwendet hat. Die bloße Zuführung zu den Rücklagen reicht nicht aus, um sie steuerlich geltend zu machen.

Handwerkerleistungen wie Reparaturen und Modernisierungen des Gemeinschaftseigentums können mit 20% der Lohnkosten, maximal 1.200 Euro pro Jahr, steuerlich abgesetzt werden. Für die eigengenutzte Wohnung beträgt der Maximalbetrag für Handwerkerleistungen 1.200 Euro jährlich.

Um die steuerliche Absetzbarkeit des Hausgeldes optimal zu nutzen, sollten Vermieter alle relevanten Unterlagen und Belege sorgfältig aufbewahren. So können sie im Falle von Rückfragen seitens der Finanzverwaltung jederzeit alles lückenlos dokumentieren und nachweisen.

Hausgeld bei Eigentümerwechsel und Leerstand

Bei einem Eigentümerwechsel einer Eigentumswohnung ist es wichtig zu wissen, wie die Hausgeldzahlungen gehandhabt werden. Der neue Eigentümer übernimmt ab dem Zeitpunkt des Eigentumsübergangs alle Verpflichtungen, die mit dem Sondereigentum verbunden sind, einschließlich der Hausgeldzahlungen und eventueller Sonderumlagen.

Der veräußernde Wohnungseigentümer haftet jedoch noch fünf Jahre lang für Verbindlichkeiten der Gemeinschaft, die während seiner Zugehörigkeit zur Gemeinschaft entstanden sind. Der Erwerber wiederum haftet für Verbindlichkeiten, deren Beschlüsse vor dem Eigentümerwechsel gefasst wurden, aber erst nach diesem Zeitpunkt fällig wurden. Er muss jedoch nur die sogenannte „Abrechnungsspitze“ zahlen, also die Differenz zwischen den tatsächlichen Kosten in der Jahresabrechnung und den im Wirtschaftsplan veranschlagten Hausgeldvorauszahlungen.

In bestimmten Fällen kann der Erwerber auch für Schulden des alten Eigentümers haftbar gemacht werden, insbesondere wenn die Gemeinschaftsordnung dies vorsieht. Beim Erwerb durch Erbfolge haftet der Erbe sogar für die Hausgeldrückstände des Erblassers als Nachlassverbindlichkeiten in vollem Umfang.

Die Pflicht zur Hausgeldzahlung beginnt für den neuen Eigentümer nach dem Zeitpunkt der Eintragung im Grundbuch. Im Fall des Ersterwerbs vom teilenden Eigentümer startet die Verpflichtung zur Hausgeldzahlung bereits nach dem Übertrag des Besitzes an der Sondereigentumseinheit.

Auch bei Leerstand der Eigentumswohnung besteht keine Befreiung von der Hausgeldpflicht. Der Wohnungseigentümer muss die beschlossenen Beträge weiterhin zahlen, ohne die Möglichkeit einer Minderung. Allerdings erhält er anteilige Rückzahlungen, etwa bei einer verbrauchsabhängigen Abrechnung.

Bei einem Erbfall ist der Erbe direkt zahlungspflichtig, hat aber die Option zur Haftungsbeschränkung auf den Nachlass. Fällige Hausgeldschulden nach dem Erbfall gelten in der Regel als Nachlassverbindlichkeiten, es sei denn, es gibt klare Anhaltspunkte für eine Eigenverbindlichkeit des Fiskus.

Fazit

Das Hausgeld ist eine unverzichtbare Komponente bei der Vermietung einer Eigentumswohnung. Es setzt sich aus verschiedenen Betriebskosten zusammen, von denen ein Teil auf den Mieter umgelegt werden kann. Der Eigentümer ist jedoch stets für die vollständige Zahlung des Hausgeldes verantwortlich, unabhängig davon, ob die Wohnung vermietet ist oder leer steht.

Um Konflikte zu vermeiden, ist es wichtig, die Umlage der Betriebskosten klar im Mietvertrag zu regeln und eine transparente Nebenkostenabrechnung zu erstellen. Dabei sollte derselbe Verteilungsschlüssel verwendet werden wie bei der Hausgeldabrechnung. Nicht umlagefähige Kosten wie Instandhaltungsrücklagen oder Verwaltungskosten verbleiben beim Eigentümer, können aber unter bestimmten Voraussetzungen steuerlich geltend gemacht werden.

Sowohl beim Kauf als auch beim Verkauf einer Eigentumswohnung ist es ratsam, die Details der Hausgeldvereinbarung genau zu prüfen. Die Höhe des Hausgeldes kann je nach Immobilie stark variieren und hängt von Faktoren wie Größe, Zustand und Ausstattung ab. Im Durchschnitt liegen die Kosten etwa 20 bis 30 Prozent höher als die regulären Nebenkosten eines Mieters. Eine sorgfältige Analyse der Hausgeldvereinbarung schafft Transparenz und vermeidet spätere Überraschungen.