Wie wird eine Immobilie bei Erbschaft bewertet?

Stellen Sie sich vor: In Deutschland enthält jeder dritte Nachlass eine Immobilie. Diese Zahl verdeutlicht die Wichtigkeit der Immobilienbewertung im Erbfall. Doch wie wird der Wert einer Erbschaftsimmobilie 2024 ermittelt?

Der Immobilienwert spielt eine entscheidende Rolle bei der Berechnung der Erbschaftssteuer. Das Finanzamt nutzt dafür standardisierte Verfahren, die auf Durchschnittszahlen vergleichbarer Objekte in der Region basieren. Diese Methode kann jedoch zu Ungenauigkeiten führen.

Für eine präzisere Wertermittlung empfiehlt sich ein qualifiziertes Wertgutachten. Es berücksichtigt nicht nur den Marktwert, sondern auch den Zustand der Bausubstanz, der Heiz- und Elektroanlagen sowie mögliche Sanierungskosten. Zudem fließen Grundbucheinträge wie Nutzungsrechte und Grundpfandrechte in die Bewertung ein.

Die Wahl des richtigen Bewertungsverfahrens hängt von der Art der Immobilie ab. Während das Sachwertverfahren oft bei selbstgenutzten Immobilien Anwendung findet, wird das Ertragswertverfahren häufig für Renditeimmobilien genutzt. Der Verkehrswert, der den Wert der Erbschaftsimmobilie widerspiegelt, ist dabei stets der Dreh- und Angelpunkt.

Grundlagen der Immobilienbewertung im Erbfall

Die Bewertung von Immobilien bei einer Erbschaft spielt eine zentrale Rolle für die Erbschaftssteuer. Seit Januar 2023 haben neue Bewertungsgesetze zu teils erheblich höheren Immobilienwerten geführt, was die Steuerlast für Erben deutlich beeinflussen kann.

Definition des Verkehrswerts

Der Verkehrswert einer Immobilie entspricht dem Preis, der bei einem ordnungsgemäßen Verkauf erzielt werden könnte. Bei vermieteten Immobilien werden für die Erbschaftssteuer nur 90% des Verkehrswerts berücksichtigt. Das bedeutet, 10% können steuerfrei vererbt werden.

Relevanz für die Erbschaftssteuer

Der Verkehrswert ist maßgeblich für die Berechnung der Erbschaftssteuer. Eine geerbte Eigentumswohnung im Wert von 350.000 Euro wird nach Abzug der Freibeträge mit 330.000 Euro versteuert. Die Freibeträge variieren je nach Verwandtschaftsgrad, von 500.000 Euro für Ehepartner bis zu 20.000 Euro für entferntere Verwandte.

Gesetzliche Grundlagen

Die gesetzlichen Grundlagen für die Immobilienbewertung im Erbfall sind im Bewertungsgesetz verankert. Das Bewertungsgesetz wurde mit dem Jahressteuergesetz 2022 angepasst. Verschiedene Verfahren wie das Vergleichswert-, Ertragswert- und Sachwertverfahren kommen je nach Grundstücksart zum Einsatz. In Großstädten werden Vergleichswertfaktoren aus zahlreichen Verkäufen statistisch ermittelt, um eine fundierte Bewertung zu ermöglichen.

Bewertungsverfahren des Finanzamts

Das Finanzamt wendet bei der Wertermittlung von geerbten Immobilien ein standardisiertes Verfahren an. Dieses „typisierende Massenverfahren“ berücksichtigt nicht die individuellen Eigenschaften des Objekts. Stattdessen nutzt das Finanzamt pauschale Werte für die Bewertung.

Für die Wertermittlung stehen dem Finanzamt drei Bewertungsverfahren zur Verfügung:

• Vergleichswertverfahren
• Ertragswertverfahren
• Sachwertverfahren

Die Wahl des Verfahrens hängt von der Art der Immobilie ab. Unbebaute Grundstücke werden nach der Formel Fläche × Bodenrichtwert bewertet. Bei bebauten Grundstücken kommt es auf die Nutzung an.

Durch dieses pauschale Vorgehen kann es zu einer Überbewertung kommen. Der vom Finanzamt ermittelte Grundbesitzwert liegt oft über dem tatsächlichen Marktwert. Dies kann zu einer höheren Steuerlast führen.

Erben haben die Möglichkeit, ein Verkehrswertgutachten einzureichen. Damit können sie einen niedrigeren Wert nachweisen und Steuern sparen. In Einzelfällen sind Korrekturen von bis zu 30% möglich. Die Kosten für ein solches Gutachten sind als Nachlassverbindlichkeiten abziehbar.

Das Vergleichswertverfahren

Das Vergleichswertverfahren ist eine gängige Methode zur Immobilienbewertung, die besonders bei Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern Anwendung findet. Es basiert auf dem Prinzip, den Marktwert einer Immobilie durch den Vergleich mit ähnlichen, kürzlich verkauften Objekten zu ermitteln.

Anwendungsbereiche

Dieses Verfahren wird hauptsächlich für standardisierte Immobilien eingesetzt. Es eignet sich besonders gut für:

• Eigentumswohnungen in Mehrfamilienhäusern
• Einfamilienhäuser in Wohngebieten
• Grundstücke in erschlossenen Lagen

Berücksichtigte Faktoren

Bei der Bewertung werden verschiedene Faktoren einbezogen:

Vor- und Nachteile

Das Vergleichswertverfahren bietet Vorteile wie Marktnähe und Aktualität. Es kann jedoch bei einzigartigen Immobilien oder in Märkten mit wenigen Vergleichsobjekten an Grenzen stoßen. Für eine präzise Bewertung ist oft die Expertise eines Sachverständigen erforderlich, besonders wenn der Marktwert strittig ist.

Seit 2024 spielt das Vergleichswertverfahren eine wichtige Rolle bei der Erbschaftssteuer. Es hilft, eine faire Besteuerungsgrundlage für geerbte Immobilien zu schaffen. Die Formel für die Berechnung lautet: Marktwert = Anzahl der Vergleichsobjekte / Summe der angepassten Vergleichspreise.

Ertragswertverfahren für Renditeimmobilien

Das Ertragswertverfahren ist die bevorzugte Methode zur Bewertung von Renditeimmobilien wie Mehrfamilienhäuser und Gewerbeimmobilien. Es berücksichtigt die Erträge, die wirtschaftliche Restnutzungsdauer und den Bodenwert der Immobilie.

Bei diesem Verfahren wird der Wert des Grundstücks als konstant verzinst betrachtet. Der Liegenschaftszins liegt meist bei etwa 5%. Die Berechnung des Bodenwerts erfolgt durch Multiplikation des Bodenrichtwerts mit der Grundstücksgröße.

Für die Ermittlung des Ertragswertes sind folgende Faktoren wichtig:

• Rohertrag: Wohnfläche x Vergleichsmiete x 12 Monate
• Bewirtschaftungskosten: Verwaltung, Instandhaltung, Betriebskosten
• Reinertrag: Rohertrag – Bewirtschaftungskosten
• Restnutzungsdauer: Durchschnittlich 80 Jahre für ein Haus

Der Vervielfältiger wird aus der Restnutzungsdauer und dem Liegenschaftszins berechnet. Der Gebäudezustand, wie eine defekte Heizung oder ein reparaturbedürftiges Dach, kann den Wert beeinflussen. Ein Gutachter vor Ort ist nötig, um den endgültigen Ertragswert zu bestimmen.

Seit 2023 werden die Bewirtschaftungskosten detaillierter aufgeschlüsselt und die Liegenschaftszinssätze angepasst. Dies kann zu höheren Immobilienwerten führen, was bei der Erbschaftssteuer zu berücksichtigen ist.

Sachwertverfahren bei selbstgenutzten Immobilien

Das Sachwertverfahren spielt eine wichtige Rolle bei der Bewertung von Immobilien zur Eigennutzung. Es kommt zum Einsatz, wenn keine Vergleichswerte oder übliche Mieten vorliegen. Seit 2023 gibt es einige Änderungen, die zu höheren Bewertungen führen können.

Berechnung des Gebäudewerts

Bei der Berechnung des Gebäudewerts wird die Gesamtnutzungsdauer für bestimmte Gebäudearten von 70 auf 80 Jahre erhöht. Der Sachwertfaktor für Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Eigentumswohnungen liegt nun zwischen 0,8 und 1,8, was eine Steigerung gegenüber dem vorherigen Bereich von 0,5 bis 1,5 darstellt.

Ermittlung des Bodenwerts

Der Bodenwert wird anhand von Bodenrichtwerten ermittelt. Diese Werte basieren auf Verkaufspreisen vergleichbarer Grundstücke in der Umgebung. Die genaue Bestimmung erfolgt durch örtliche Gutachterausschüsse.

Einfluss des Regionalfaktors

Ein neuer Aspekt ist der Regionalfaktor, der seit 2023 eingeführt wurde. Dieser berücksichtigt regionale Unterschiede in den Immobilienpreisen. Der Faktor kann den errechneten Sachwert erhöhen oder senken, je nach Lage der Immobilie. In begehrten Wohnlagen führt dies oft zu höheren Bewertungen.

Für Erben ist es wichtig zu wissen, dass diese Änderungen im Sachwertverfahren zu höheren Immobilienwerten führen können. Dies kann Auswirkungen auf die Erbschaftssteuer haben, besonders wenn die Freibeträge überschritten werden.

Wie wird eine Immobilie bei Erbschaft bewertet?

Bei einer Erbschaft spielt die Immobilienbewertung eine zentrale Rolle. Das Finanzamt ermittelt den Verkehrswert der geerbten Immobilie zum Todestag des Erblassers. Dieser Wert bildet die Grundlage für die Berechnung der Erbschaftssteuer.

Zur Ermittlung des Verkehrswerts kommen drei anerkannte Verfahren zum Einsatz:

• Vergleichswertverfahren
• Ertragswertverfahren
• Sachwertverfahren

Die Wahl des Verfahrens hängt von der Art und Nutzung der Immobilie ab. Für vermietete Wohnimmobilien gilt ein Sonderfall: Sie werden mit nur 90% des ermittelten Verkehrswerts angesetzt.

Erben haben die Möglichkeit, den festgestellten Wert anzufechten. Innerhalb eines Monats nach Zustellung des Feststellungsbescheids können sie Einspruch einlegen und ein Gegengutachten vorlegen. Dies kann sinnvoll sein, wenn besondere Umstände den Wert der Immobilie mindern, wie Renovierungsstau oder ungünstige Lage.

Die Erbschaftssteuer wird auf den Betrag erhoben, der nach Abzug des Freibetrags vom Verkehrswert übrig bleibt. Die Höhe des Freibetrags variiert je nach Verwandtschaftsgrad. Ehegatten profitieren von einem Freibetrag von 500.000 Euro, während Kinder 400.000 Euro erhalten.

Freibeträge und Steuersätze bei der Erbschaftssteuer

Die Erbschaftssteuer in Deutschland richtet sich nach dem Wert des geerbten Vermögens und dem Verwandtschaftsgrad zum Erblasser. Freibeträge und Steuerklassen spielen dabei eine entscheidende Rolle.

Freibeträge nach Verwandtschaftsgrad

Bei der Erbschaftssteuer gelten unterschiedliche Freibeträge. Ehepartner genießen den höchsten Freibetrag von 500.000 Euro. Kinder können bis zu 400.000 Euro steuerfrei erben. Für Enkelkinder beträgt der Freibetrag 200.000 Euro, wenn ihre Eltern bereits verstorben sind. Urenkel und Eltern des Verstorbenen erhalten jeweils 100.000 Euro Freibetrag.

Steuerklassen und zugehörige Steuersätze

Das Erbschaftssteuergesetz kennt drei Steuerklassen mit Sätzen zwischen 7% und 50%. Die Steuerklasse I gilt für nahe Verwandte wie Ehepartner und Kinder. Steuerklasse II betrifft entferntere Verwandte, während Steuerklasse III für nicht verwandte Erben gilt. Je näher das Verwandtschaftsverhältnis, desto günstiger sind die Steuersätze.

Sonderregelungen für Selbstnutzung

Bei Selbstnutzung der geerbten Immobilie greifen besondere Regeln. Ehepartner oder Kinder können eine vollständige Steuerbefreiung erhalten, wenn sie die Immobilie mindestens zehn Jahre lang selbst bewohnen. Für Kinder gilt dabei eine Obergrenze von 200 m² Wohnfläche. Diese Regelung soll den Erhalt des Familienheims fördern und die finanzielle Belastung für Erben reduzieren.

Möglichkeiten zur Anfechtung der Wertermittlung

Bei der Erbschaft einer Immobilie spielt die Wertermittlung eine entscheidende Rolle für die Erbschaftssteuer. Erben haben das Recht, gegen den Feststellungsbescheid Einspruch einzulegen. Dies muss innerhalb eines Monats nach Zustellung erfolgen.

Ein wichtiges Instrument zur Anfechtung ist ein Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen. Dieses kann einen abweichenden Wert belegen und somit die Grundlage für eine Neubewertung bilden. Die Kosten für das Gutachten werden aus dem Nachlass bezahlt.

Auch der Verkaufspreis kann als Nachweis dienen. Wird die Immobilie innerhalb eines Jahres nach der Erbschaft verkauft, gilt der erzielte Preis als maßgeblich. Gleiches gilt für einen Kaufpreis im Jahr vor dem Stichtag der Erbschaft.

• Einspruchsfrist: 1 Monat nach Zustellung des Bescheids
• Mögliche Nachweise: Sachverständigengutachten, Verkaufspreis
• Ziel: Korrektur des Verkehrswerts nach unten

Bei größeren Wertdifferenzen kann ein Klageverfahren eingeleitet werden. Hier entscheidet ein gerichtlich bestellter Gutachter über den tatsächlichen Wert. Die Kosten trägt in der Regel die unterliegende Partei.

Eine sorgfältige Prüfung der Wertermittlung kann sich lohnen, da sie direkten Einfluss auf die Höhe der Erbschaftssteuer hat. Im Zweifel sollten Erben fachkundige Hilfe in Anspruch nehmen, um ihre Rechte optimal wahrzunehmen.

Fazit

Die Immobilienbewertung im Erbfall ist ein komplexer Prozess mit weitreichenden steuerlichen Folgen. Die Wahl des richtigen Bewertungsverfahrens spielt eine entscheidende Rolle für die Höhe der Erbschaftssteuer. Während das Finanzamt oft zu höheren Wertansätzen neigt, können Erben durch ein professionelles Sachverständigengutachten möglicherweise Steuern sparen.

Die Kosten für ein gerichtsfestes Vollgutachten betragen in der Regel 0,5 bis 1,5 Prozent des Verkehrswerts. Diese Investition kann sich lohnen, da sie die Steuerlast erheblich reduzieren kann. Das Vergleichswertverfahren, welches besonders für Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser relevant ist, berücksichtigt Faktoren wie Baujahr, Wohnfläche und Lage.

Erben sollten die Freibeträge und Sonderregelungen bei der Erbschaftssteuer kennen. Für Ehegatten beträgt der Freibetrag 500.000 Euro, für Kinder 400.000 Euro. Unter bestimmten Bedingungen kann das Familienheim sogar steuerfrei vererbt werden. Bei vermieteten Immobilien werden nur 90% des Wertes besteuert. Diese Regelungen können die Steuerlast erheblich mindern und sollten bei der Nachlassplanung berücksichtigt werden.